1、租賃合同的概念

 

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人。

 

　　2、租賃合同的特征

 

　　(1)租賃合同是轉移財產使用、收益權的合同。租賃合同是以承租人一方取得承租物的使用收益為目的，因而租賃合同僅轉移標的物的使用收益權，不轉移所有權，在租賃合同終止時，承租人要返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同等轉移財產所有權合同的根本特征。

 

　　(2)租賃合同是以特定的非消耗物為標的的合同。租賃合同終止后，承租人必須把租賃物返還給出租人，正是租賃合同的性質決定了租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。

 

　　(3)租賃合同為諾成、雙務、有償合同。租賃合同自當事人雙方達成協議時成立，不以租賃物的實際交付為合同的生效要件，故租賃合同為諾成性合同。租賃合同當事人雙方既享有一定權利，也承擔一定義務，雙方的權利相對應，所以租賃合同為雙務合同。在租賃合同中，任何當事人一方從對方取得利益，均須支付一定的代價。出租人通過轉讓租賃?使用、收益權而獲取租金，承租人則通過支付租金而取得租賃?占有、使用、收益權，因此租賃合同是有償合同。

 

　　(4)租賃合同是一種具有確定期限的合同。租賃合同是出租人將其財產的使用權、收益權臨時轉讓給承租人，因此租賃合同具有臨時性的特征。租賃物的使用價值是有一定期限的，如果租賃期過長，既與臨時讓渡物的使用、收益目的不符，也容易就物的返還狀態(tài)發(fā)生爭執(zhí)，甚至使物的使用價值喪失殆盡。因此合同法規(guī)定租賃期限最長不得走過20年。

 

　　(5)租賃合同具有某些物權特征，租賃合同本質上是一種債權，沒有對抗第三人的效力，但為了保護穩(wěn)定的經濟法律關系，平衡當事人的利益，出現了租賃權物權化的趨勢。

 

　　一是確立了買賣不破租賃原則。二是確立了不動產承租人的優(yōu)先購買權。

 

　　二、房屋租賃糾紛的調解要點

 

　　房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實務中常見的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優(yōu)先購買權糾紛等。

 

　　1、解除租賃關系糾紛。解除租賃關系糾紛是指一方提出解除租賃關系，而另一方不同意由此發(fā)生的糾紛。

 

　　承租人要求解除租賃關系的包括以下幾個方面：

 

　　(1)當事人對租賃期限約定不明確或沒有約定，且事后又不能達成一致的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應予支持。

 

　　(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同，出租人以承租人在訂約時期明知房屋存在質量問題為由抗辯的，不予支持。

 

　　(3)因不可歸責于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實現合同目的，承租人提出解除合同的，應予支持。

 

　　出租人要求解除租賃關系，包括以下幾個方面：

 

　　(1)對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，承租人在合理期限內通知承租人后，要求解除房屋租賃合同的，應予準許。

 

　　(2)出租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借，或利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的，或累計6個月不交租金的，出租人要求解除租賃合同的應予支持。

 

　　(3)承租人未經出租人同意，擅自改、擴建承租房屋或擅自改變承租房屋的用途，損害出租人利益的，出租人要求解除租賃合同的應予支持。

 

　　(4)承租人以個人名義承租房屋，在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這是合同法規(guī)定的同居人的租賃權。出租人在承租人死亡后，剝奪同居人依原租賃合同的租賃權，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。

 

　　2、房屋租金糾紛。租金糾紛主要是雙方因為租金的數額、標準和交付期限發(fā)生爭執(zhí)。租金可由雙方當事人協商確定，出租人違反約定，擅自提高租金，出租人拒絕交納的，應予支持。出租人應按約定的時間交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有權要求其補交，出租人累計6個月平交房租的，出租人不僅有權要求其補交，而且有權解除房屋租賃合同。

 

　　3、房屋修繕糾紛。租賃房屋需要維修時，承租人可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未盡維修義務的，承租人可自行維修，承租人就此請求出租人給付維修費用的，應予支持。出租人未經出租人同意擅自將承租的房屋翻修、改建、擴建、拆除或其他使房屋受損影響房屋質量的行為，不予準許。出租人要求恢復原狀或賠償損失的，應予支持。

 

　　4、轉租糾紛。未經出租人同意，承租人擅自將房屋轉租他人的，屬嚴重違約行為，出租人要求解除合同的，應予支持。

 

　　5、侵害承租人優(yōu)先購買權糾紛。出租人的優(yōu)先購買權是指租賃期間當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權利。承租人的優(yōu)先購買權的構成要件包括：

 

　　(1)出租人要出買租賃房屋。

 

　　(2)出賣行為發(fā)生在租賃期間。

 

　　(3)出租人出賣房屋的，應提前通知承租人。

 

　　(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等。

 

　　(5)承租人應在合理期限內行使優(yōu)先購買權。承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權喪失。如果出租人在賣房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣于出租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的，承租人由此要求宣告該房屋買賣無效的，應予支持。

 

　　三、調解租賃合同糾紛應注意的幾個問題

 

　　1、買賣不破租賃原則

 

　　買賣不破租賃是　租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權物權化的具體表現�！逗贤�法》第229條就此作了規(guī)定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”它的構成要件包括：

 

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。

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