2016關(guān)于二手房購房定金合同
購房定金協(xié)議
甲方:
乙方:
1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號(hào)X室,建筑面積X平方米。
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為¥460000元(大寫:人民幣肆拾陸萬元正)。
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為¥10000元正(大寫:人民幣壹萬元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。
5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同,同時(shí)支付首期房款¥X 元(大寫:人民幣 X )第二期房款為X元(大寫:人民幣 X )于X 前支付,余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。
6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。
8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。
甲方: 乙方:
地址: 地址:
身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼:
時(shí)間::時(shí)間:
延伸閱讀:關(guān)于二手房交易定金合同的常見問題
問題一:簽訂了認(rèn)購協(xié)議,交納定金之后,因主合同或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見,賣方不愿退定金怎么辦?
最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定,出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
遇到簽訂了認(rèn)購協(xié)議,交納定金,因主合同或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見,無法繼續(xù)履行定金協(xié)議的情況,根據(jù)上述最高法院的司法解釋的有關(guān)規(guī)定,屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”,賣方應(yīng)當(dāng)將定金返還買方。
在二手房交易實(shí)踐中,此類糾紛較為常見。為避免糾紛發(fā)生,在簽訂定金協(xié)議時(shí),應(yīng)當(dāng)以最高法院上述司法解釋為依據(jù)據(jù)理力爭,明確在定金中寫明“如果雙方就有關(guān)合同條款協(xié)商不成,賣方應(yīng)返還定金”,這樣將更為有利。
問題二:《定金協(xié)議》有房屋買賣協(xié)議的效力嗎?
二手房交易,一般先簽訂《定金協(xié)議》,再簽訂房屋《買賣合同》。如果簽署了《定金協(xié)議》后,賣方反悔不愿再簽訂房屋《買賣合同》,怎么辦?請(qǐng)看下面的案例:
某買方與某賣方簽訂了《定金協(xié)議》,協(xié)議約定買方將自己名下一處房產(chǎn)(尚未取得房產(chǎn)證),以人民幣200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給買方,約定定金為40萬元,預(yù)付房款100萬元,其余60萬房款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。違約條款為,如買方反悔則沒收定金;如賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天,買方將140萬元支付給了賣方,賣方也把房屋鑰匙及相關(guān)證書資料交給了買方。
半年后,賣方順利取得房產(chǎn)證,但由于種種原因(主要是房價(jià)看漲),賣方后悔不愿賣房了,買方訴至法院,要求賣方辦理過戶手續(xù)。
法院認(rèn)為:該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同,但在內(nèi)容上包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容,還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。
因此,該《定金協(xié)議》已涵蓋了買賣合同的主要條款,雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同,只是賣方當(dāng)時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證,才將協(xié)議稱為定金協(xié)議。另外,已經(jīng)支付了大部分購房款,賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇。
法院最后認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同,現(xiàn)賣方已取得了房屋所有權(quán)證,該買賣合同當(dāng)屬有效,判決賣方與買方辦理過戶手續(xù) 律師點(diǎn)評(píng):
既然雙方簽訂的是《定金協(xié)議》,為什么法院要判買賣合同成立呢?這是因?yàn)榭春贤男再|(zhì)不能僅僅看合同的名稱,而應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容,并結(jié)合雙方的簽約目的,實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從該案件中我們可看到,名稱是定金協(xié)議,但內(nèi)容涉及房產(chǎn)的交付,產(chǎn)權(quán)過戶等定金之外的內(nèi)容,基本涵蓋了房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。
在這份《定金協(xié)議》中,雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款,但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下,賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款,來承擔(dān)較低違約責(zé)任。
問題三:“訂金”與“定金”是一回事嗎?
“訂金”與“定金”并不是同一概念。一般認(rèn)為“訂金”屬于預(yù)付款,與定金不同。預(yù)付款是當(dāng)事人預(yù)先支付部分價(jià)金的一部分,是當(dāng)事人的一種支付手段。對(duì)預(yù)付款的處理方式是:合同履行的應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款,合同不履行的應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還。由于預(yù)付款不具有懲罰的性質(zhì),違約時(shí)不會(huì)產(chǎn)生沒收預(yù)付款或雙倍返還預(yù)付款的問題。
“定金”則是我國法律規(guī)定的債務(wù)履行的擔(dān)保方式之一,是當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利,依約定向另一方支付的金錢。定金必須以書面形式約定,適用“定金罰則”,即支付定金一方違約,則收取定金一方有權(quán)沒收定金;如收取定金一方違約,則須向支付定金一方雙倍返還定金。
由于訂金(預(yù)付款)和定金在實(shí)踐中極易混淆,建議二手房的買家遇到中介要求預(yù)先交付某些名目的費(fèi)用時(shí),應(yīng)當(dāng)與中介訂立書面協(xié)議,明確所交費(fèi)用的性質(zhì)究竟是定金(預(yù)付款)還是定金,約定雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任及所交費(fèi)用的處理方式。
問題四:中介公司收取定金屬于什么性質(zhì)?
在實(shí)踐中,中介公司向買方收取訂金的情況很普遍,買方應(yīng)當(dāng)特別留意。中介公司收到買家的定金后,往往會(huì)開具以下格式收據(jù):“今收到買家某某多少意向金。如果業(yè)主同意以某價(jià)格賣房,該意向金轉(zhuǎn)為定金”。這種定金支付方式就對(duì)買家極為不利:一是買方和房主并無直接簽署的協(xié)議;二是手中沒有業(yè)主出具的定金收條;三是很難獲得房主已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí);四是沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下,一旦發(fā)生房主收到定金,但反悔不賣房或抬高房價(jià)的違約情形,買方就很難要求房主雙倍返還定金,也很難追究中介公司的責(zé)任。
因此,在買方與中介公司簽訂的居間合同中,買方要明確約定中介公司收取定金的性質(zhì):如果是代收,就應(yīng)該要求中介公司在收取定金時(shí)出具業(yè)主的委托書,中介公司收到定金,視為房主收到定金。如果是轉(zhuǎn)交,要明確約定中介公司的轉(zhuǎn)交的責(zé)任,如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)違約責(zé)任。另外,在交付定金后,務(wù)必要求中介公司開具正式有效的收款憑證,以便今后一旦出現(xiàn)糾紛可以提供有利的證據(jù)。
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