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2015購(gòu)房合同簽訂需知及樣本
簽訂購(gòu)房合同要慎之又慎
正因?yàn)樯唐贩康匿N售中存在諸多“陷阱”，所以在購(gòu)買商品房時(shí)，與房地產(chǎn)商簽訂合同，要特別小心。
購(gòu)買期房時(shí)，簽訂預(yù)售合同;
購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)，簽訂銷售合同。
在簽訂這些合同時(shí)，必須仔細(xì)。
務(wù)必妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書等，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。由于購(gòu)房者大都是第一次簽訂這類合同，不熟悉有關(guān)規(guī)定，往往聽任房地產(chǎn)商怎么說(shuō)，就怎么填。最常見(jiàn)的是合同由房地產(chǎn)商填好，購(gòu)房者只是簽字、蓋章而已。到了發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，一看合同，合同的條文有利于房地產(chǎn)商，購(gòu)房者如同啞巴吃黃連———有苦說(shuō)不出!
關(guān)于簽訂這些合同，律師提醒眾多的購(gòu)房者：在購(gòu)房前應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，仔細(xì)審查商品房預(yù)售方的資格、條件：
一、預(yù)售方已交付全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，取得土地使用權(quán)證書。只有向國(guó)家繳納了土地出讓金，取得了該土地使用證書后，在該土地上所建的房屋才可以進(jìn)入流通領(lǐng)域;
二、預(yù)售方持有建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證。城市的任何建設(shè)項(xiàng)目都必須置于城市總體規(guī)劃之下，房地產(chǎn)開發(fā)商只有在其項(xiàng)目符合規(guī)劃，拿到城市建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。否則，屬違章建筑，極有可能被政府強(qiáng)令拆除;
三、預(yù)售方投入開發(fā)工程建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一點(diǎn)很關(guān)鍵，從目前的房屋買賣糾紛來(lái)看，很大一部分緣于房地產(chǎn)開發(fā)商投入不足，不能按時(shí)完工。這一規(guī)定對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、欺詐等不法行為效果明顯;
四、預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了商品房預(yù)售許可證。以上條件，預(yù)售方必須同時(shí)具備。
在確定了預(yù)售方符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定之后，在你準(zhǔn)備與之簽約時(shí)，律師提醒諸位購(gòu)房者：
若您主意已定，要與房屋銷售方簽訂房屋買賣合同應(yīng)著重審查合同的以下條款：
一、房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣方首先向國(guó)家繳納土地使用金;
二、標(biāo)的及質(zhì)量條款。您要問(wèn)明擬買的商品房位于何處何路幾號(hào)幾層，是磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)，朝向如何?建筑面積及居住面積各為多少?
三、價(jià)款及支付條款。合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格及總價(jià)，如果包括其他費(fèi)用如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等、應(yīng)一并列明;該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付?若消費(fèi)者購(gòu)買的是期房，最好爭(zhēng)取分期付款方式，簽合同時(shí)先付總價(jià)款的百分之四十，待工程完工過(guò)半時(shí)再付百分之三十，等工程竣工交付時(shí)付清最后的百分之三十，這樣，就可以給房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定對(duì)等的義務(wù)，減少消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn);
四、違約條款。應(yīng)列明一方違約時(shí)支付違約金的合理數(shù)額或違約金計(jì)算辦法。如房屋開發(fā)商在格式合同中私自定下諸如“若開發(fā)商不能按時(shí)交付房屋，按該房屋合同價(jià)款0.001%支付違約金”的不合理?xiàng)l款時(shí)，您應(yīng)對(duì)此堅(jiān)決抵制，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個(gè)征兆。若合同未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)1%至5%的違約金;
五、房產(chǎn)證的辦理。合同中應(yīng)約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。建議您盡快辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。
關(guān)于簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)：決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進(jìn)入開發(fā)商的圈套。
前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場(chǎng)階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢(shì)地位，與消費(fèi)者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等的合同，亟需政府有關(guān)部門對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁(yè)”等，這是法律允許的，也是必要的。
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