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商品房合同

時間:2023-05-23 12:02:19 其他合同范本 我要投稿

商品房合同匯總五篇

  在人們的法律意識不斷增強的社會,很多場合都離不了合同,簽訂合同能平衡雙方當事人的平等地位。那么問題來了,到底應(yīng)如何擬定合同呢?下面是小編收集整理的商品房合同5篇,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

商品房合同匯總五篇

商品房合同 篇1

  貸款單位:_____________(以下簡稱甲方)

  貸款單位:_____________(以下簡稱乙方)

  甲方經(jīng)_______批準,開發(fā)________,面積______平方

  米,工作量____萬元,因資金不足,經(jīng)向乙方申請,同意給予貸款,F(xiàn)經(jīng)雙方

  商定,根據(jù)《城市土地開發(fā)和商品房貸款暫行辦法》(以下簡稱《貸款辦法》)的

  規(guī)定,特簽訂借款合同,共同遵守。

  一、甲方向乙方借款____萬元,用作開發(fā)______的周轉(zhuǎn)資金。附用

  款計劃。

  二、借款期限為____年,即自____年__月__日起,至____年

  __月__日止。

  三、借款利率定為月息___‰,每季結(jié)算一次。

  四、甲方以____和其他資金作為還款來源,在貸款到期前還清貸款本息,

  附還款計劃。

  五、______為甲方的擔保單位。擔保單位愿按《貸款辦法》第6條的.規(guī)

  定,承擔償還貸款本息的連帶責任。

  六、乙方由于自身的原因影響甲方用款時,按照《貸款辦法》第11條的規(guī)定,

  付給甲方違約金。

  七、其他事項,按照《貸款辦法》有關(guān)規(guī)定辦理。

  八、本合同經(jīng)甲、乙雙方及擔保單位簽章后生效,貸款全部還清后失效。

  本合同正本簽章各方各執(zhí)1份,副本報各自主管上級1份。

  甲 方: (公章) 乙 方:中國人民建設(shè)銀行__行 (公章)

  地 址: 地 址:

  法人代表: (簽章) 法人代表: (簽章)

  開戶銀行及帳號:

  擔保單位: (公章)

  地 址:

  法人代表:

  開戶銀行及帳號:

  簽約日期: 年 月 日

  簽約地點:

商品房合同 篇2

  XX年2月大洋房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售其開發(fā)的空中花園別墅,因該樓盤處于預(yù)售開發(fā)階段,欲購一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀看了一套樣板房。該樣板房設(shè)計精巧、裝修雅致,并帶有地下車庫(凈高2.25米),張某對此甚為滿意。張某得知該樓房的價位比同類別墅高出許多時,對于是否購買產(chǎn)生了擾豫。但當其看到大洋公司的售樓宣傳材料后,得知預(yù)售別墅的設(shè)計與樣板房一樣,且地下車庫屬于贈送的,遂與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同,約定購買該樓盤的一套聯(lián)體別墅,并對房價、面積、樓高、付款與交房時間等作了約定。合同簽訂后的1個月內(nèi)張某付清了全部房款。XX年1月樓盤完工并經(jīng)過驗收,大洋公司通知張某交接房屋,但張某發(fā)現(xiàn)其購買別墅的地下車庫的高度僅為1.625米,與樣板房及其宣傳資料的說明嚴重不符,于是拒絕接受房屋,并要求大洋公司承擔賠償損失及承擔由此造成逾期交房的違約責任。大洋公司則反駁說,地下車庫系免費贈送,雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中沒有約定,其不屬于買賣房屋的一部分,故不存在違約,大洋公司亦不承擔違約賠償?shù)呢熑。大洋公司告知張某,如若因此不滿意可以退房,但應(yīng)承擔相應(yīng)的.違約責任。

  【糾紛與風(fēng)險分析】

  在商品房買賣合同的訂立階段,對開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定,是屬于要約邀請還是要約?這將直接關(guān)系到開發(fā)商的義務(wù)與責任承擔以及買受人所應(yīng)當享有的權(quán)利。

  根據(jù)《合同法》第13條的規(guī)定,當事人訂立合同,必須采用要約、承諾方式。合同是從合同當事人之間的交涉開始,經(jīng)要約、承諾,即告成立。如果合同沒有經(jīng)過承諾而只停留在要約階段,則合同未成立。根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定,要約是指一方當事人以訂立合同為目的,向他人提出的訂立合同的建議和要求,是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當事人稱為要約人,接受要約的人稱為受要約人。

  要約通常都具有特定的形式和內(nèi)容,一項要約要發(fā)生法律效力,則必須具有特定的有效條件:

  (1)內(nèi)容具體確定;

  (2)表明經(jīng)受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。

  不具備這些條件,要約在法律上不能成立,也不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定,要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。根據(jù)上述分析可以看出,在通常情況下開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對樓房所作的說明屬于要約邀請,它不能產(chǎn)生要約的后果,即開發(fā)商不因發(fā)出要約邀請而受到約束。但是,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。

  大洋公司雖然將別墅附屬的地下車庫作為贈送,但這種贈送是在買房者完全接受了其售房條件基礎(chǔ)上發(fā)生的,從而也構(gòu)成了買房者購買商品房的條件之一,如果不贈送地下車庫,則買房者張某就有可能不購買大洋公司所售別墅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定,如果商品房出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的具體規(guī)定,對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。由此可見,本案中即使張某與大洋公司沒有在合同中約定地下車庫系免費贈送,但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對贈送地下車庫作了允諾,且其對雙方訂立預(yù)售合同以及對商品房價格的確定產(chǎn)生重大影響,因此應(yīng)將其視為要約,并因張某的承諾而發(fā)生合同的效力。因此,對于這一合同的內(nèi)容,作為開發(fā)商的大洋公司應(yīng)當遵守,如若違反,則應(yīng)當承擔違約責任。

  【風(fēng)險提示】

  根據(jù)我國《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任;在履行義務(wù)或者采取補救措施后,對方還有其他損失的,應(yīng)當賠償損失。

商品房合同 篇3

  出售方(甲方):

  地 址:___________________________________

  郵 碼:_______________

  電話:_____________

  購買方(乙方):_________________________

  姓名:

  性 別:

  出生: 年 月 日

  國藉:

  身份證號碼:

  地址:

  郵 碼:

  電話:

  分 協(xié) 議 書

  第一條 甲方經(jīng)批準,取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。

  地塊編號:____使用年期____年,自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇,系____定名____,由甲方預(yù)售。

  第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____㎡,土地面積/㎡(其中:基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡)。

  第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

  如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:

  1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;

  2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;

  3.其他非甲方所能控制的因素。

  上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。

  第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:____單價元/㎡,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

  付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:

  帳戶名稱:________________帳號:_______________

  分期(一次)付款(見附表一)

  第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的'時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。

  第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。

  第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負責保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

  第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

  乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。

  第九條 乙方所購樓宇只作____使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。

  乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。

  第十條 預(yù)售的樓宇,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負。

  第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

  第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列( )項解決:

  1.由仲裁機關(guān)仲裁;

  2.由人民法院裁判;

  第十三條 本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。

  甲 方:____________ 乙 方:____________

  代 表:____________ 代 表:____________

  年 月 日 年 月 日

商品房合同 篇4

  合同編號:___________

  甲方(賣方):________________________________

  注冊地址:____________________________________

  郵編:________________________________________

  營業(yè)執(zhí)照號碼:________________________________

  資質(zhì)證書號碼:________________________________

  法定代表人:__________________________________

  聯(lián)系電話:____________________________________

  委托代理人:__________________________________

  聯(lián)系電話:____________________________________

  委托代理機構(gòu):________________________________

  資質(zhì)證書號碼:________________________________

  注冊地址:____________________________________

  郵編:________________________________________

  法定代表人:__________________________________

  聯(lián)系電話:____________________________________

  乙方(買方):________________________________

  【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照號碼】:__________

  國籍:________________________________________

  通訊地址:____________________________________

  郵編:________________________________________

  聯(lián)系電話:____________________________________

  【委托代理人】【法定代理人】:________________

  國籍:________________________________________

  地址:________________________________________

  郵編:________________________________________

  聯(lián)系電話:____________________________________

  根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房訂立本合同:

  第一條 本商品房土地使用權(quán)狀況及項目名稱

  本商品房項目的土地使用權(quán)為【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得,并依法進行了土地使用權(quán)登記,取得《房地產(chǎn)權(quán)證》,證書號為_________該地塊土地面積為_________,規(guī)劃用途為_________,土地使用年限至______年_____月____日止(其中住宅用地使用年限為______年,非住宅用地使用年限為______年)。本商品房項目【現(xiàn)定名】【暫定名】________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為________,施工許可證號為_________。

  第二條 本商品房銷售依據(jù)

  甲方銷售的商品房為下列第__________項:

  1.現(xiàn)房。《房地產(chǎn)權(quán)證》號:_________________________。

  2.預(yù)售商品房!渡唐贩款A(yù)售(預(yù)租)許可證》號:______________,預(yù)售商品房批準機關(guān):______________________。

  第三條 乙方所購商品房的基本情況

  座落:_________區(qū)縣(市)鎮(zhèn)________路________街、巷________號________幢________號;總層數(shù)________;單元_________;所在層次_________;房號_________;

  結(jié)構(gòu)_________________________(按說明填寫);

  戶型_________________________(按說明填寫);

  用途_________________________(按說明填寫);

  建筑面積(m2)_____________________________;

  套內(nèi)單價_________________________(元/m2);

  軸線范圍___________________________________。

  說明:

  1.該商品房戶型圖見本合同附件一;

  2.有關(guān)房屋公共部位與公用分攤面積構(gòu)成說明見附件二;

  3.該商品房陽臺是[封閉式][非封閉式];

  4.該房屋形態(tài)是[平層][錯層][躍層][退臺式花園洋房];

  5.結(jié)構(gòu)分類:[鋼結(jié)構(gòu)][鋼筋混凝土][混合結(jié)構(gòu)][磚木結(jié)構(gòu)][其他結(jié)構(gòu)];

  6.戶型分類:[單間][單間配套][一室一廳][二室一廳][二室二廳][三室一廳][三室二廳][三室三廳][四室一廳][四室二廳][四室三廳][五室以上];

  7.用途分類:住宅類:[經(jīng)濟適用房][普通成套住宅][獨立別墅][聯(lián)排別墅][高檔公寓];非住宅類:[辦公用房][攤位][門面][商場][車位][倉儲用房][工業(yè)用房][其他用房]。

  第四條 計價方式與價款

  甲方與乙方約定按下述第_________種方式計算該商品房價款:

  1.按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房總成交金額為【人民幣】________元整,大寫:_______千_______百_______拾______萬______千________百_______拾_______元整。

  2.按套(單元)計算,該商品房總價款為【人民幣】_________元整,大寫:_______千________百________拾_________萬______千_______百_______拾_______元整。

  第五條 付款方式及期限

  本項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行為_________。乙方按下列第_________種方式按期付款:

  1.一次性付款:_______________________

  2.分期付款:_________________________

  3.按揭付款:_________________________

  第六條 交房期限及交付條件

  屬現(xiàn)售商品房的,甲方應(yīng)當在______年______月______日前,將商品房交付乙方使用。屬預(yù)售商品房的,甲方應(yīng)當在____年_____月_______日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將已進行竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。

  如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,甲方可據(jù)實予以延期:

  1.遭遇不可抗力,且甲方在發(fā)生之日起_________日內(nèi)告知乙方的。

  2._________________________________________________________。

  3._________________________________________________________。

  第七條 交房手續(xù)的辦理

  商品房達到交付使用條件后,甲方應(yīng)當書面通知乙方辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時,甲方應(yīng)當出示《商品房竣工驗收備案登記證》,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,甲方還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全,乙方有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責任由甲方承擔。

  由于乙方原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:

  1._________________________________________________________

  2._________________________________________________________

  3._________________________________________________________

  第八條 乙方逾期付款的違約責任

  乙方如未按本合同規(guī)定的時間付款,按逾期時間,按下列方式處理(不作累加):

  1.逾期在_________日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際支付應(yīng)付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________的違約金,合同繼續(xù)履行;

  2.逾期超過_________日后,甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的,乙方按累計應(yīng)付款的______%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)甲方同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際支付應(yīng)付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________(該比率應(yīng)不小于上款中的比率)的違約金。

  本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第五條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。甲方逾期交房的違約責任。

  第九條 甲方逾期交房的違約責任

  除本合同第六條規(guī)定的特殊情況外,甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用,按逾期時間,按下列方式處理(不作累加):

  1.逾期不超過______日,自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付房價款萬分之______的違約金,合同繼續(xù)履行;

  2.逾期超過______日后,乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的,甲方應(yīng)當自乙方解除合同通知到達之日起______日內(nèi)退還全部已付款,并按乙方累計已付款的_______%向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于上款中的比率)的違約金。

  第十條 面積確認及面積差異處理

  根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。在房屋交付時,房屋建筑面積以有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)實測面積為準,如實測面積與合同約定面積有差異的,除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理:

  1.合同約定房屋總面積與實測面積誤差在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算,多退少補。

  2.合同約定房屋總面積與實測面積誤差超過3%的,乙方有權(quán)退房。乙方退房的,甲方應(yīng)在乙方提出退房之日起30日內(nèi),將已收房款退還給乙方,并按銀行同期貸款利率付給利息。乙方不退房的,實測面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的,房屋差價由乙方補足;超出3%部分的房屋差價由甲方承擔,產(chǎn)權(quán)歸乙方。實測面積小于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的,房屋差價由甲方據(jù)實返還乙方;超出3%部分的房屋差價由甲方雙倍返還乙方。

  實測面積 - 約定面積 × 100%

  面積誤差比= ───────────────

  約定面積

  經(jīng)規(guī)劃部門批準的設(shè)計變更造成的面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當簽訂補充協(xié)議。

  第十一條 甲方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

  甲方保證銷售的'商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因甲方原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由甲方承擔全部責任。若出售的商品房設(shè)有他項權(quán)利的,甲方應(yīng)當在出售前征得他項權(quán)人的書面同意,并以書面形式公示和明確告知乙方。

  第十二條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

  經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到乙方所購商品房質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境的,甲方應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知乙方:

  1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;

  2._________________________________________;

  3._________________________________________;

  4._________________________________________;

  5._________________________________________。

  甲方未在本合同約定時限內(nèi)通知乙方的,乙方有權(quán)退房。

  乙方應(yīng)當在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受變更。

  乙方退房的,甲方須在乙方提出退房書面要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方,并按銀行同期貸款利率付給利息。

  乙方不退房的,應(yīng)當與甲方另行簽訂補充協(xié)議。

  如雙方在30日內(nèi)未能達成補充協(xié)議的,雙方同意解除本合同,并按上款退房的約定處理。

  第十三條 甲方關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任

  甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的,乙方有權(quán)要求甲方按照下述第___種方式處理:

  1.甲方賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

  2._________________________________________

  3._________________________________________

  第十四條 甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾

  本項目物業(yè)管理用房為_________m2,位于_________幢_________單元_________房號_________,軸線范圍_________。

  甲方承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件:

  1.于_________年_________月_________日前通水;

  2.于_________年_________月_________日前通電;

  3.于_________年_________月_________日前通氣;

  4._________________________________________;

  5._________________________________________。

  如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理:

  1._________________________________________

  2._________________________________________

  第十五條 關(guān)于合同登記和產(chǎn)權(quán)登記的約定

  現(xiàn)售商品房的,自本合同簽訂之日起30日內(nèi),向所在地的區(qū)縣(市)房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理合同登記備案和《房地產(chǎn)權(quán)證》。

  預(yù)售商品房的,自本合同簽訂之日起10日內(nèi)向所在地的區(qū)縣(市)房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理合同登記備案;在商品房交付使用后60日內(nèi),應(yīng)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。

商品房合同 篇5

  案情簡介

  這個案件基本情況是這樣的:20xx年6月,劉先生購買了某開發(fā)公司開發(fā)的房屋,簽訂了《商品房買賣合同》并支付了全部房款60余萬元。合同約定在20xx年9月30日交房。同時在合同第15條中約定:“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi),將辦理權(quán)屬(包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,由開發(fā)商支付購房人已付房款5%的違約金!睂嶋H履行情況是:開發(fā)商于20xx年9月28日交房,于20xx年12月28日就將辦理產(chǎn)權(quán)證書的資料(具體為①業(yè)主的身份證明;②委托書;③法人(組織)資格證書;④建設(shè)項目立項文件;⑤土地使用證;⑥建設(shè)用地規(guī)劃許可證;⑦建設(shè)工程規(guī)劃許可證;⑧房屋竣工驗收備案表;⑨商品房預(yù)售證;⑩房地產(chǎn)綜合驗收合格證等10份材料)報送給了某市房屋管理局,于20xx年1月18日劉先生購買的房屋的建筑物總權(quán)屬證明才繕證完畢。由于劉先生委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)三證,開發(fā)商于20xx年3月10日將劉先生的產(chǎn)權(quán)三證辦理完畢。當開發(fā)商通知劉先生領(lǐng)證時,劉先生以開發(fā)商辦證逾期為由要求開發(fā)商承擔違約責任,即支付已付房款5%的違約金。開發(fā)商不同意,劉先生遂訴至法院。

  辦案思路及心得

  在法庭上雙方爭議的焦點在于:《商品房買賣合同》第15條中約定的“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi),將辦理權(quán)屬(包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”這一內(nèi)容中開發(fā)商的義務(wù)是什么?原告劉先生認為開發(fā)商應(yīng)該在交房后90天內(nèi)為自己辦好產(chǎn)權(quán)三證(俗稱“房產(chǎn)小證”)。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當承擔違約責任: (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限; (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日!倍20xx年1月18日劉先生購買的房屋的建筑物總權(quán)屬證明才繕證完畢,超過了交房后的90天,所以構(gòu)成違約。而被告開發(fā)商則認為根據(jù)《商品房買賣合同》第15條的約定,開發(fā)商只要在交房后90天內(nèi)將應(yīng)該由自己提供的辦證資料提交房管部門備案就完成了義務(wù),何時辦理出產(chǎn)權(quán)三證不是開發(fā)商的義務(wù)!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定出賣人承擔違約責任的前提條件有二:一是由于出賣人的原因未能按期取得產(chǎn)權(quán)證,一是當事人沒有特殊約定。由于開發(fā)商與劉先生在《商品房買賣合同》第15條中約定的內(nèi)容不是在交房后90天內(nèi)辦理完畢劉先生的產(chǎn)權(quán)三證而是在交房后90天內(nèi)將辦理權(quán)屬(包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,所以開發(fā)商不因該司法解釋的規(guī)定而承擔違約責任。

  裁判結(jié)果

  一審法院的判決書中確認因當事人之間有特殊約定,所以不受《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的限制。但是認為《商品房買賣合同》第15條中約定的內(nèi)容中開發(fā)商提交備案的資料應(yīng)該包括劉先生購買的房屋的建筑物總權(quán)屬證明。也就是說,開發(fā)商備案資料中應(yīng)該包括“產(chǎn)權(quán)大證”。由于該建筑物總權(quán)屬證明在交房后90天內(nèi)沒有辦理出來,所以開發(fā)商違約,應(yīng)承擔違約責任。開發(fā)商不服一審判決,提起上訴。二審法院的審判員開庭聽取了雙方的陳述后,總結(jié)了雙方的爭議焦點就是:《商品房買賣合同》第15條中約定的.內(nèi)容中開發(fā)商提交備案的資料是否應(yīng)該包括購房人購買的房屋的建筑物總權(quán)屬證明文件。審判員提出了一個令雙方當事人心服口服的意見,他認為既然雙方對于《商品房買賣合同》第15條中約定的內(nèi)容發(fā)生了歧義,而該條款又是由浙江省建設(shè)廳和浙江省工商局在20xx年聯(lián)合監(jiān)制的標準文本,則該文本的最終解釋權(quán)歸浙江省建設(shè)廳和浙江省工商局。所以只要走訪一下浙江省建設(shè)廳和浙江省工商局就可以明確《商品房買賣合同》第15條中約定的內(nèi)容的真正涵義了。雙方當事人均表示認可這一做法,認為由制訂文本的單位解釋文本的涵義是正確和公平的。經(jīng)法院向浙江省建設(shè)廳法規(guī)處負責該合同樣本制訂的處長咨詢,處長對該條款做如下解釋:“《商品房買賣合同》中第十五條的規(guī)定是指出賣人必須在合同約定的期限內(nèi)將辦理權(quán)屬(包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。出賣人是否提交了全部資料的證據(jù)就是產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)在收到出賣人資料后出具的受理單;如果產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)向出賣人出具了受理單就證明出賣人已經(jīng)提交了全部資料,如果產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)沒有向出賣人出具受理單就說明出賣人提交的資料還不全。浙江省建設(shè)廳其實沒有規(guī)定出賣人必須辦理產(chǎn)權(quán)大證,這是下面的產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)自行設(shè)置的程序?傊,只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案了就完成了自己的義務(wù)。頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證是行政機關(guān)的行為,與開發(fā)商無關(guān)。申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的主體也是買受人不是出賣人。”根據(jù)這一權(quán)威解釋,可以明確開發(fā)商提交備案的資料不包括購房人購買的房屋的建筑物總權(quán)屬證明文件。至此該案件的糾紛告一段落,同時通過這個案件我們更深刻地理解了《商品房買賣合同》第15條中約定的內(nèi)容的真正涵義。

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