關(guān)于合同履行的三大抗辯權(quán)

　　租賃權(quán)雖然為債權(quán)，但與其他債權(quán)不同。我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。”即租賃合同有效成立后，出租方買賣租賃物，租賃合同對(duì)租賃物的買受人繼續(xù)有效，承租人對(duì)租賃物可以依法行使租賃權(quán)，承租人可以對(duì)抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的“買賣不破租賃”原則。“買賣不破租賃”是租賃權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押是通過不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物占有來實(shí)現(xiàn)抵押物所有人對(duì)抵押物的使用、收益的目的。也就是說抵押人可以在抵押物上享有占有、使用、收益的權(quán)利。抵押權(quán)人支配的僅是擔(dān)保物的交換價(jià)值，所以抵押權(quán)成立后，抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的權(quán)利，也可交給第三人使用。

　　抵押權(quán)區(qū)別于租賃權(quán)的特點(diǎn)表現(xiàn)在：①抵押權(quán)僅僅是價(jià)值上的優(yōu)先權(quán)，而非對(duì)物的直接支配權(quán);②租賃權(quán)僅僅是對(duì)抵押物一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移占有、使用權(quán)，而不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán);③設(shè)立抵押權(quán)的目的在于確保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn),抵押人通過出租抵押物獲取租金受益，從而增強(qiáng)抵押人清償債務(wù)的能力，這對(duì)抵押人和抵押權(quán)人都是有利的。但在處理具有租賃權(quán)和抵押權(quán)的同一不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因租賃權(quán)中承租權(quán)是具有一種自擔(dān)保功能的債權(quán)，如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條的規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。第二百三十四條規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋�？梢姵凶鈾�(quán)之所以區(qū)別于-?般債權(quán)，就在于承租權(quán)的物權(quán)化，集中表現(xiàn)在對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之買受人以及該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買416權(quán)。承租權(quán)的這些特性基于不動(dòng)產(chǎn)，為法律所設(shè)定，不需當(dāng)事人的約定。筆者認(rèn)為，租賃權(quán)中的承租權(quán)本身即具有擔(dān)保功能。立法者之所以設(shè)定承租權(quán)的自擔(dān)保功能，是因?yàn)榕c出租人相比而言，大多數(shù)承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)，而且具有流動(dòng)的特性，著重保護(hù)承租人，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，但抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)往#又和租賃權(quán)發(fā)生沖突。例如：將已設(shè)定了抵押權(quán)的標(biāo)的物出租給他人，或者是已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)要求拍賣或者變賣抵押物時(shí)，原租賃合同是解除還是繼續(xù)維持，在抵押物上的這一負(fù)擔(dān)，會(huì)影響到抵押物的拍賣或者變賣，由于法律欠完善，也為抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置了障礙。

　　(二)已出租的房屋被抵押時(shí)的處理.由于抵押人在已出租財(cái)產(chǎn)上為他人設(shè)定抵押權(quán)后，所有人可以繼續(xù)使用該抵押物，這種用益關(guān)系不得對(duì)抗經(jīng)拍賣取得抵押物所有權(quán)的第三人。但抵押物的承租人享有的租賃權(quán)不因拍賣、變賣而消滅。《擔(dān)保法》第四十八條以及《關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十五條都規(guī)定了“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后的情況下，給予租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的效力，換言之，買受人要受到租賃合同的約束。具體說，抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押物已經(jīng)存在租賃關(guān)系，買受人自然應(yīng)當(dāng)忍受這種關(guān)系存在于抵押物上的法律后果，這也符合《合同法》第二百二十九條“買賣不破租賃”原則�？梢姡�在出賣或拍賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租權(quán)的情況下，損失的自然是抵押權(quán)人，由于抵押權(quán)只是一種優(yōu)先受償權(quán)，而不是優(yōu)先獲得抵押物的所有權(quán)利。然而，現(xiàn)實(shí)中常常發(fā)生抵押人逃避債務(wù)的情形。為了在司法上便于強(qiáng)制執(zhí)行，筆者認(rèn)為，當(dāng)租賃權(quán)與抵押權(quán)在同一標(biāo)的物并存時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

　　第一，強(qiáng)調(diào)登記制度效力�！稉�(dān)保法》第四十八條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押”，這里所指的“已出租”究竟是指的租賃合同成立的，還是要具備其他要件，并不明確，這是問題關(guān)鍵。《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，故辦理登記抵押合同生效，成立時(shí)間容易確定。但不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)何時(shí)具備對(duì)抗抵押權(quán)的要件，各國(guó)則有不同規(guī)定。我國(guó)對(duì)此問題未作規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)也宜采用登記對(duì)抗主義。我國(guó)《憲法》第九十條和《立法法》第七十一條均規(guī)定國(guó)務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案�！币簿褪钦f，未經(jīng)登記的，不能對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)，更符合法律精神，這樣，至少有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：①租賃權(quán)作為債權(quán)，其成立無須向他人昭示，故不以登記為成立要件，但立法承認(rèn)其有對(duì)抗力，則應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的公示方法，否則以未公示的權(quán)利對(duì)抗第三人，對(duì)第三人有失公允。②不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系一般無法通過占有的方式來判斷，所以以登記來確定租賃關(guān)系較為合理。③同時(shí)以登記作為對(duì)抗要件可以準(zhǔn)確記載租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗力的時(shí)間，避免抵押人與承租人合謀前置租賃關(guān)系時(shí)間。所以《擔(dān)保法》第四十八條“已出租”應(yīng)視為不動(dòng)產(chǎn)租賃合同巳辦理登記，如果未辦理登記，應(yīng)不能對(duì)抗巳登記的抵押合同。

　　第二，抵押權(quán)人尋求司法救濟(jì)。我國(guó)法律將租賃權(quán)列入物權(quán)范疇，承認(rèn)其對(duì)抗力�！逗贤�法》第二*二十九條、第二百三十條規(guī)定，承租人對(duì)承租在前的不動(dòng)產(chǎn)有買賣不破租賃及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，及最髙人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無效�！稉�(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。這些條款都極大地保護(hù)了承租人的地位。而且《合同法》第二十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部分無效。這樣，就同一標(biāo)的物上的租賃權(quán)與抵押權(quán)而言，對(duì)抵押權(quán)在法律上保護(hù)顯得很蒼白。如果承租人與抵押人合謀，在現(xiàn)今登記制度不健全的情況下，如何保護(hù)抵押權(quán)人的利益顯得尤為重要。一般情況下，租賃物設(shè)定抵押權(quán)時(shí),抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)的影響，以及抵押物上存在租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的事實(shí)，并在抵押額度上有所保留，且自愿接受了這一負(fù)擔(dān)，法院會(huì)依據(jù)事實(shí)，充分考慮租賃權(quán)的存在，對(duì)抵押物的評(píng)估拍賣做出正確處理。但如果是抵押人與承租人惡意串通，這對(duì)抵押權(quán)人將非常不利。我國(guó)《合同法》第五十二條規(guī)定有下列情形之一，合同無效：……(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益……。也就是說，如果抵押人為逃避債務(wù)與承租人惡意串通行為，抵押權(quán)人可以依事實(shí)和證據(jù)，向人民法院另行起訴，要求認(rèn)定租賃合同無效。而且現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)很發(fā)達(dá)，只要通過鑒定，就能確認(rèn)租賃合同與抵押合同的時(shí)間前后，從而認(rèn)定承租人與抵押人是否有串通和惡意。原來的執(zhí)行案件可以中止執(zhí)行。待無效合同案件結(jié)案后，再予以執(zhí)行。其損失可由抵押人和承租人共同承擔(dān)。

　　第三，在抵押權(quán)中引入刑罰條款�！稉�(dān)保法》第四十八條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。該條款對(duì)承租人進(jìn)行保護(hù)，而且就算沒有告知承租人，該租賃合同也能對(duì)抗抵押合同。但對(duì)于抵押權(quán)的卻沒有說明告知義務(wù)，有時(shí)也很難做到防范風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)正常經(jīng)濟(jì)秩序，筆者認(rèn)為，在登記制度未盡完善情況下，也可以完善這一條款，對(duì)抵押權(quán)人，抵押人也應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，如不履行，實(shí)際上就是詐騙行為。根據(jù)《刑法》第二百二十四條的規(guī)定：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處以三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金……。抵押人把已出租不動(dòng)產(chǎn)抵押，不告知抵押權(quán)人，抵押人有明顯的欺詐故意，情節(jié)嚴(yán)重的，就符合刑法第二百二十四條的主客觀要件。所以在《擔(dān)保法》第四十八條可以加人第二款：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)將出租情況書面告知抵押權(quán)人，未履行告知義務(wù)，情節(jié)惡劣的，可以比照刑法第二百二卜四條處理。如果對(duì)這一條款完善，防止抵押人與承租人的惡意串通，法院在執(zhí)行過程中，也減少了不必要的糾紛。

　　(三)已抵押的財(cái)產(chǎn)被出租時(shí)的處理

　　抵押權(quán)在被擔(dān)保的債權(quán)無法受償時(shí)，對(duì)抵押物進(jìn)行折價(jià)處分(拍賣變賣)后從其所得的價(jià)金中得到優(yōu)先受償，這就是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押人將抵押物設(shè)立抵押之后，其抵押物的物權(quán)仍歸抵押人所有，抵押人依法享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利，抵押人完全可以在抵押物抵押期間將其抵押物出租，從而形成了抵押物上的租賃權(quán)。抵押權(quán)先于租賃權(quán)而設(shè)定，從抵押權(quán)和租賃權(quán)制度的立法價(jià)值及其法律性質(zhì)上進(jìn)行解釋，經(jīng)抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，雖然租賃權(quán)具有物權(quán)的屬性，仍然不能優(yōu)于擔(dān)保物權(quán)的效力，故租賃權(quán)不能影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。雖然《擔(dān)保法》沒有規(guī)定，但是在《關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十六條作出規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。由于有這一條款的出現(xiàn)，法院在執(zhí)行過程中，一般對(duì)抵押物以無負(fù)擔(dān)的方式予以拍賣，清償其所擔(dān)保的債權(quán)。而且由于這一條款的出現(xiàn)，在執(zhí)行過程中，糾紛也很少。

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