合法轉(zhuǎn)租合同的概念和法律后果
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系,而將租賃物出租給次承租人使用收益的行為。轉(zhuǎn)租后承租人雖然仍是租賃關(guān)系的當事人,但實際上是將租賃物有償?shù)卦俎D(zhuǎn)移給第三人即次承租人使用收益,而租賃物如何進行使用收益,對出租人有著直接的利害關(guān)系。因此,各國立法一般規(guī)定,承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意,非經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租。例如,日本民法典第612條規(guī)定:“承租人非得出租人之承諾,不得讓與其權(quán)利或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租”。德國民法典第549條規(guī)定:“承租人非經(jīng)出租人之許諾,不得以租賃物之使用委于第三人”。
我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第443條規(guī)定,合法轉(zhuǎn)租的情形有兩種:(1)得出租人之承諾。(2)房屋承租人將房屋一部分轉(zhuǎn)租于他人,但有反對之約定者,不在此限。除上述兩種合法轉(zhuǎn)租之情形外,其他轉(zhuǎn)租均屬違法。而我國合同法采用以當事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標準,轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的,為合法轉(zhuǎn)租,除此之外為非法轉(zhuǎn)租。
合法轉(zhuǎn)租時,當事人之間發(fā)生如下法律后果:
(1)出租人與承租人之間的租賃關(guān)系,不因轉(zhuǎn)租而受影響,他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務關(guān)系。承租人并應就因次承租人應負責的事由所生的'損害向出租人負賠償責任,只要發(fā)生了該損害事實并可歸責于次承租人,承租人就應負賠償責任。
(2)承租人為轉(zhuǎn)租人,其與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別。
(3)出租人與次承租人之間,并不存在直接的法律關(guān)系,但次承租人應當直接向出租人履行承租人應當履行的義務,出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人得行使的權(quán)利,在這些情況下發(fā)生債的第三人履行問題。就次承租人而言,負有保管租賃物的義務,不盡保管義務以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時,應向出租人負賠償責任,承租人為連帶債務人。對出租人負有侵權(quán)損害賠償義務,如其對租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時,出租人可直接向其請求損害賠償,出租人與承租人為連帶債權(quán)人。在租賃關(guān)系終止時,次承租人對于出租人負有返還租賃物的義務,此時承租人仍是連帶債務人。除經(jīng)特別約定,次承租人對出租人不負租金支付義務。
(4)轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的,在承租人的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時,次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時,次承租人也只能向承租人請求賠償。
當前,在審判實踐中存在著大量的因轉(zhuǎn)租引起的損害賠償問題。如一些大型商場,承租人承租后,許多都再轉(zhuǎn)租給他人,一些不法分子借機在收取巨額轉(zhuǎn)租租金后卷款潛逃,出租人與次承租人之間的賠償?shù)膯栴}一直困擾著各級法院。出租人一般以承租人不交租金為由要求收回房屋物業(yè),而次承租人則以轉(zhuǎn)租已經(jīng)出租人同意、并已向承租人交若干期租金及對房屋物業(yè)進行巨額裝修為由拒絕交出房屋。人民 法院為了平衡各方的利益關(guān)系,往往處于兩難選擇的境地。對此,應 當按照上述原則處理,在承租人不交租金的情況下,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋物業(yè)。次承租人因此所受到的損害由承租人負賠償責任,但出租人收回房屋物業(yè)后,裝修物對其有用處的,應根據(jù)不當?shù)美囊?guī)定按重置折舊價補償予次承租人。
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