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如何處理租賃合同期滿后的裝修糾紛

時間:2023-01-25 17:02:42 租房合同 我要投稿
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如何處理租賃合同期滿后的裝修糾紛

  李某與王某簽訂房屋租賃協(xié)議,約定將李某的一間店面房屋出租給王某開飯店,為期一年。王某在飯店經(jīng)營期間對房屋進行一定的裝修,李某亦未提出異議。由于合同對一般裝修物的處理未作明確約定,合同期滿后,雙方因裝修物的補償問題發(fā)生爭執(zhí),起訴至法院。

如何處理租賃合同期滿后的裝修糾紛

  該案在審理時有兩種意見。

  一種意見認(rèn)為,根據(jù)合同法第二百二十三條的規(guī)定,承租人經(jīng)出租人的同意,可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。未經(jīng)出租人同意,對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。本案王某對房屋的裝修可視為對租賃物的改善或增設(shè)他物,此行為并未得到李某同意,且王某明知合同期才一年,不考慮投資回報率而投入大量裝修,其決策失誤造成的損失應(yīng)由其自己承擔(dān),王某無權(quán)要求李某對其進行補償。

  另一種意見認(rèn)為,李某應(yīng)對王某進行適當(dāng)補償。理由是合同對房屋出租后的用途有明確約定,李某應(yīng)當(dāng)知道開設(shè)飯店需進行必要裝修,且李某在王某裝修時既不阻攔,也未在合同期內(nèi)提出異議,應(yīng)視為對王某裝修行為的同意或默許。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定,非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物,財產(chǎn)所有人同意添附,并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的,按約定處理;沒有約定或協(xié)商不成,能夠拆除的,可以責(zé)令拆除,不能拆除的,也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人的損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。故李某應(yīng)對王某做出補償,但補償數(shù)額應(yīng)不超過該房屋的增值部分。

  本案有必要對裝修物的性質(zhì)先進行一下探討。承租的店面房經(jīng)過裝修,裝修物的所有權(quán)歸王某,而房屋的所有權(quán)仍歸李某,兩者可以辨別,但已連為一體,不可分割。若強行將裝修物拆除,則會造成財產(chǎn)上的損失?梢娧b修物的性質(zhì)系民法理論中的附合,系添附行為的一種,即將不同所有人的物緊密結(jié)合起來,成為一個新物。其特點在于所有人的物雖可區(qū)分,但難以分離。

  裝修系動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)之上,按照民法主物所有人取得從物的原則,房屋租賃合同解除后,裝修物的所有權(quán)應(yīng)由不動產(chǎn)人即李某取得。然而確定添附物歸屬后,必然會產(chǎn)生受益一方對受損一方的經(jīng)濟補償問題,這里要區(qū)分添附行為系善意行為還是惡意行為。出租人對承租人進行補償應(yīng)滿足兩個前提:一、出租人對承租人的裝修行為明確表示同意,或者知悉而未表示反對;二、房屋因裝修而增值,且在租賃關(guān)系結(jié)束后,仍然存在。本案中,當(dāng)事人雙方對一般裝修問題的處理雖未作明確約定,但合同簽訂后,王某對房屋進行裝修的過程中,李某既未阻攔,也未在合同期內(nèi)提出異議,應(yīng)視為默許,符合第一個前提。其次房屋經(jīng)過裝修后,價值有所增加,由于裝修物附合于房屋,兩者不可拆分,租賃合同終止后李某即取得裝修物的所有權(quán),故李某應(yīng)當(dāng)補償王某所支出的裝修費用,但不應(yīng)超出房屋增值的部分。

  筆者認(rèn)為本案兩種分歧意見所適用的法律實際并無矛盾,但是合同法第二百二十三條側(cè)重強調(diào)承租人有保持租賃物原狀的義務(wù),目的在保障出租人的利益,但對承租人的費用返還請求該條并無規(guī)定,故不能適用本案。對裝修物補償問題的法律適用,筆者同意后一種意見,即應(yīng)當(dāng)比照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定,本著最大限度發(fā)揮裝修物價值的原則及公平原則,判令李某對王某進行適當(dāng)補償。

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