違章建筑的租賃合同糾紛問題
房屋屬違章建筑物,對此訂立的租賃合同無效!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》,對此都有了明確的規(guī)定,本是無庸置疑的。
現(xiàn)實(shí)中,農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的,村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后,有的長期拖欠租金,有的`逃跑了,有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出,起訴到法院,法院又無法依法予以保護(hù),村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案,不能明知是違章建筑出租,也給予保護(hù)。另一方面,法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定的維護(hù)者,又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失,而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對法院工作的誤解,是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對類似這樣的違章建筑出租問題,我們在審判實(shí)踐中究竟應(yīng)如何處理,是困擾基層法院法官的一大難題。
對違章建筑出租案件如何處理,有多種觀點(diǎn)。
一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的,租賃合同無效,但實(shí)際已租用房屋或場地,本著實(shí)事求是的原則,仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償,因?yàn)樽赓U合同的無效不象其他買賣合同,可以返還,租賃是一種行為合同,沒法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時按房管部門評定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。房地產(chǎn)律師認(rèn)為,不管采用何種計(jì)算方法,只要對租金予以了支持,就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性,與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。
二是認(rèn)為,對于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳,以懲罰亂建亂租,沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看,違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來,感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初,違法亂建的后果不是不知道的,只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時,要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度,相信不會造成今天的尬尷局面。
我們認(rèn)為,對違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求,也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要,這個代價遲早要有人來付出。更嚴(yán)格地說,行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰,已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí),這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒有多大價值的。
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