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未登記租賃合同是否具有法律效力
租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對抗第三人。一名租房者以房屋租賃合同未登記、屬于無效合同為由,不愿支付房租及違約金。律師認(rèn)為,房屋租賃合同雖未經(jīng)有關(guān)部門登記,但并不影響合同的效力,仍然具有法律效力。
最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案,但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定,故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。
但是,考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強效力,如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強的效力,對于不知情的第三人會造成很大的損害,對交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此,從平衡交易各方利益的角度看,未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
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在銀行工作的田女士,今年5月份將70多平方米房子租給了一位姓張的先生,雙方簽訂了《房屋租賃合同》,但張先生并沒有按約支付租金,并提前解除了租賃合同,田女士向張先生索要拖欠的房租及違約金,對方卻以雙方的房屋租賃合同未經(jīng)房屋管理部門登記,屬于無效合同為由,不愿支付房租及違約金。
田女士簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實意愿表示,故雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)合法有效,張先生未按約支付租金,違反了雙方合同的約定,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,支付約定違約金。房屋租賃合同雖未經(jīng)有關(guān)部門登記,但并不影響合同的效力,仍然具有法律效力。
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