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訂立租賃合同的一些注意事項(xiàng)
在訂立房屋租賃合同的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意：
1、租賃期限不能超過(guò)20年;超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效;租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
2、 租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式
3、 當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃
目前房屋租賃糾紛居高不下，租賃當(dāng)事人倘若在簽訂房屋租賃合同、確定租賃關(guān)系之時(shí)，就能通過(guò)比較完善的租約的約定，明確規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)，而且在簽訂租賃合同后根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記，或者對(duì)租賃合同予以公證，以確保雙方權(quán)益，相信肯定能將房屋租賃糾紛發(fā)生的幾率減到最低。這樣不僅能活躍租賃市場(chǎng)，滿足求租人的要求，還可以讓貸款投資租賃者不至困于麻煩和糾紛之中，讓個(gè)人的理財(cái)方式作出更好的規(guī)劃。要想簽訂這樣“雙贏”的租賃合同，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面的注意事項(xiàng)：
(1)房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同
當(dāng)出租人與承租人洽商租房時(shí)，只要就房屋的使用收益與租金的支付內(nèi)容達(dá)成一致并互相表示同意，出租人即有義務(wù)將符合雙方事前所約定的房屋狀況交付給承租人使用，并應(yīng)于租賃期間保持所出租房屋處于雙方約定的狀態(tài)。而承租人也同時(shí)有依合同約定支付出租人租金的義務(wù)�？陬^租約雖然有效，但因白紙黑字可減少紛爭(zhēng)且可留下書(shū)面證據(jù)，所以建議租賃當(dāng)事人采取訂立書(shū)面合同的形式。
(2)最好留下一個(gè)特定或者指定的緊急聯(lián)絡(luò)人
當(dāng)與承租人發(fā)生糾紛，例如承租人遲付房租，甚至拖欠了好幾個(gè)月的租金時(shí)，出租人可以首先發(fā)出存證信函，以書(shū)面的意思表示請(qǐng)承租人按期交付租金或提前終止合同，請(qǐng)承租人搬離，以便出租給下一位承租人，減少損失。但實(shí)際上最常發(fā)生的狀況是承租人“人去樓未空”的情形，承租人將個(gè)人物品仍留于所租賃房屋內(nèi)，而出租人卻無(wú)法聯(lián)絡(luò)上承租人。所以如果能在租賃合同條款中約定，如一方有遷移或改變者，應(yīng)事先以書(shū)面通知他方，如果拒收或無(wú)法送達(dá)或其他情形而退回者，可以視第一次郵寄送出通知的日期為合法送達(dá)日期。或者在合同中要求一方指定一名緊急聯(lián)絡(luò)人，并載明緊急聯(lián)絡(luò)人的聯(lián)系方式，在合同條款中約定，在產(chǎn)生租賃糾紛時(shí)，如果出現(xiàn)無(wú)法聯(lián)系一方的情形時(shí)，對(duì)方可以與緊急聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系，并就相關(guān)的事項(xiàng)通知緊急聯(lián)絡(luò)人，通知到緊急聯(lián)絡(luò)人后，即視為通知到一方。這樣可以有效率地處理租賃糾紛。
(3)簽約時(shí)一些必要的物業(yè)狀況可以先拍照存證
租賃合同到期時(shí)，承租人應(yīng)將所租房屋回復(fù)原狀返還給出租人，而何謂“房屋原狀”常因欠缺證據(jù)，而使租賃雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞，甚至訴請(qǐng)法院予以解決。所以為使“房屋原狀”明確化，有必要在租賃合同訂立后交房時(shí)，將所出租房屋的狀況拍照存證，并以附件(或附圖)形式并人租賃合同。日后租賃關(guān)系結(jié)束收回房屋時(shí)，一旦和承租人產(chǎn)生糾紛，可作為證據(jù)幾尤其是比較高端的物業(yè)狀況更應(yīng)該如此。
(4)事先約明在什么情形下，出租人具有檢視房屋狀況的權(quán)利
在房屋租賃糾紛案件中，常發(fā)現(xiàn)承租人按照租賃合同繳付前幾個(gè)月的租金后就行蹤不明，使出租人不知如何處理，一般出租人經(jīng)常采用開(kāi)鎖進(jìn)人出租房屋內(nèi)檢視的方式，以確認(rèn)承租人是否已離開(kāi)所租房屋。但是這樣的做法，常因沒(méi)有法律或者合同條款作為依據(jù)，而視為侵權(quán)，很容易引起糾紛。為了避免此類糾紛的出現(xiàn)，在租賃合同中有必要聲明下面這樣的條款：如果承租人未依合同約定正常繳付租金，經(jīng)出租人累計(jì)兩次催告信函合法送達(dá)緊急聯(lián)系人或者特定聯(lián)系人后，仍置之不理，出租人可按約終止租賃合同或在租賃期限到期后，開(kāi)鎖請(qǐng)公證人到所出租房屋內(nèi)檢視屋況，承租人不得有異議。
(5)對(duì)提前收回房屋，或者承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租賃期限的事項(xiàng)作出詳細(xì)約定
通常情況下，房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
(6)約定是否可以轉(zhuǎn)租
我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。因此，承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金。
(7)界定出租人法定義務(wù)，解決租賃突發(fā)糾紛
在處理房地產(chǎn)租賃案件中，我們發(fā)現(xiàn)，突發(fā)情況容易使出租人和承租人產(chǎn)生糾紛，簡(jiǎn)稱為突發(fā)糾紛。突發(fā)糾紛，是指合同履行過(guò)程中碰到租賃合同簽訂時(shí)雙方均未預(yù)見(jiàn)的突發(fā)情況，這使得合同履約的成本增加，甚至無(wú)法繼續(xù)履行合同。此時(shí)，出租人和承租人均認(rèn)為責(zé)任在對(duì)方，要追究對(duì)方的違約責(zé)任，并因此產(chǎn)生糾紛。正確理解出租人的法定義務(wù)有助于此類問(wèn)題的解決。譬如，出租人將非商業(yè)用房出租給承租人，承租人事后發(fā)現(xiàn)需將非商業(yè)用房變更為商業(yè)用房后才可以營(yíng)業(yè)。由于租賃合同中對(duì)于變更房屋使用性質(zhì)的問(wèn)題沒(méi)有具體約定，由誰(shuí)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和費(fèi)用，租賃雙方認(rèn)識(shí)不一。我們認(rèn)為，對(duì)于租賃合同中沒(méi)有約定由誰(shuí)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，只能根據(jù)合同的性質(zhì)、慣例以及相關(guān)法律來(lái)界定各自的義務(wù)。其實(shí)，生活中的許多問(wèn)題并非必須通過(guò)打官司來(lái)解決。只要認(rèn)真分析合同的目的和性質(zhì)，一般就能作出合理的判斷和決策，從而選擇相應(yīng)的處理措施。
(8)及時(shí)辦理租賃登記備案手續(xù)
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。
租賃合同經(jīng)雙方簽章后即行生效，但承租人應(yīng)于之后要求將該租賃合同到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心作備案登記。至此，該租賃關(guān)系產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力。簽訂房屋租賃合同后，該合同在雙方當(dāng)事人之間雖然有效，但如果發(fā)生“一屋兩租”的情況，即之前該房屋已存在租賃關(guān)系，或此后出租人另行與他人設(shè)定租賃關(guān)系，而且該租賃關(guān)系經(jīng)過(guò)登記備案，則其他承租人無(wú)法對(duì)抗已經(jīng)過(guò)備案登記的租賃關(guān)系承租人，即實(shí)際由經(jīng)過(guò)備案登記的承租人取得承租權(quán)。據(jù)此，租賃雙方當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同后，應(yīng)積極到房屋管理部門做好備案登記的工作。
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