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租賃合同糾紛管轄
租賃糾紛，雖然是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用收益為目的的，但依其性質(zhì)而言，仍然屬于債權(quán)債務(wù)糾紛。
租賃合同糾紛管轄
雖然，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，各國一般都明確為專屬管轄。但是，這些專屬管轄是針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)，還是包括了與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的所有糾紛在內(nèi)，在不同法域，尚有不同的理解。我國目前的做法大致是，只要是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的糾紛，一般適用專屬管轄的規(guī)定，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。
就房屋租賃糾紛的管轄確定問題，北京市高級(jí)人民法院曾于1985年7月24日，向最高人民法院作出請(qǐng)示，請(qǐng)示提出：“最近，本市宣武區(qū)法院收到一件房屋承租人請(qǐng)求出租人修繕房屋的起訴，原告肖承志所承租的房屋坐落在宣武區(qū)廣外椿樹街2號(hào)，被告即出租人袁振海的戶籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區(qū)法院按一般地域管轄的原則將案件移轉(zhuǎn)貴州省都勻市法院。都勻市法院認(rèn)為：房屋在北京，又將案件退回宣武區(qū)法院(宣武區(qū)法院已受理并趁被告來京出差之際調(diào)解結(jié)案)。與此同時(shí)，北京市中級(jí)人民法院在接待來訪中，也發(fā)現(xiàn)有上述類似情況，由于房屋坐落地與被告戶籍地不一致，所涉及的兩個(gè)區(qū)、縣法院之間認(rèn)識(shí)分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房坐落在東城區(qū)東四五條北巷4一號(hào)，而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區(qū)。原告因被告轉(zhuǎn)讓房屋和欠租向朝陽區(qū)法院起訴，請(qǐng)求收房自用。朝陽區(qū)法院讓原告向房屋所在地的東城區(qū)法院起訴;東城區(qū)法院認(rèn)為被告戶籍在朝陽區(qū)應(yīng)由朝陽區(qū)法院管轄，讓原告仍找朝陽區(qū)法院(后已由中級(jí)法院指定朝陽區(qū)法院管轄)。”對(duì)類似房屋租賃糾紛，應(yīng)適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《民訴法》)所規(guī)定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認(rèn)識(shí)不盡一致。大體有兩種意見：
一種意見認(rèn)為，按照《民訴法》第29條的規(guī)定，只有執(zhí)行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關(guān)系的訴訟，從兩便原則考慮，應(yīng)當(dāng)適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對(duì)于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執(zhí)行。
第二種意見認(rèn)為，根據(jù)審判實(shí)踐中的一貫做法，應(yīng)適用一般地域管轄。理由是，《民事訴訟法》第23條所稱“因合同糾紛提起的'訴訟”，指的是經(jīng)濟(jì)合同，不包括民事合同，因?yàn)槊袷潞贤秶^廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項(xiàng)所稱“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)上是合同履行中的爭(zhēng)議，不涉及不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題，所以，也不能適用對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專屬管轄規(guī)定。凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
最高人民法院在批復(fù)中指出：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件。”
最高人民法院的這個(gè)批復(fù)，目前仍然屬于有效的法律意見：各個(gè)地方在審判操作中也仍然是按照這個(gè)批復(fù)的意見處理的。
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一、簡(jiǎn)要案情原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對(duì)管轄權(quán)提出異議，認(rèn)為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應(yīng)由西湖區(qū)法院管轄，請(qǐng)求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。
二、意見分岐
對(duì)本案的管轄主要存在以下兩種意見：
一種意見認(rèn)為，本案雖不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)或變更，但它涉及到了承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有無繼續(xù)使用權(quán)的問題，也屬于“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，應(yīng)適用民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當(dāng)事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應(yīng)駁回被告提出的管轄異議。
一種意見認(rèn)為，民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)所稱“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)為合同履行中的爭(zhēng)議，屬于合同糾紛，當(dāng)事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應(yīng)移送被告住所地法院審理。
三、評(píng)析
本案管轄爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭(zhēng)議根源在于各自對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的界定不一。
筆者認(rèn)為，對(duì)于何為不動(dòng)產(chǎn)糾紛這個(gè)問題，我國立法并無明確規(guī)定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)訴訟案件，不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權(quán)”及我國臺(tái)灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)或其分割或經(jīng)界涉訟者，專屬不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動(dòng)產(chǎn)涉訟者，得由不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對(duì)我國民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)所稱“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”應(yīng)理解為專指因不動(dòng)產(chǎn)提起的物權(quán)訴訟，包括不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛、所有權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔(dān)保物權(quán)糾紛、占有保護(hù)糾紛。
本案訴爭(zhēng)房屋租賃合同糾紛，雖與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭(zhēng)法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當(dāng)事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務(wù)糾紛，并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，不應(yīng)適用專屬管轄，而應(yīng)適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。對(duì)此，最高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合”兩便“原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”既然該類糾紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人當(dāng)然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地即不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。本案當(dāng)事人既已書面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應(yīng)尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)，移送被告住所地法院審理。
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