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租賃合同未經(jīng)備案是否有效
【案例】張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對(duì)租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開始營業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場(chǎng)租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。
1、租賃合同未經(jīng)備案是否無效呢?
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”對(duì)登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對(duì)租賃合同進(jìn)行備案。因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強(qiáng)制性法律規(guī)定。
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。修訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案”;第32條規(guī)定：“違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰;(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款;(二)不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款;(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒于它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，不能規(guī)定合同效力問題。
公安部的《租賃房屋治安管理規(guī)定》規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書”�？梢姵鲎馑饺嘶騿挝凰蟹课萦糜谒司幼�，既要到房管部門，又要到公安機(jī)關(guān)登記。
筆者認(rèn)為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對(duì)房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，在理論上屬于對(duì)抗要件主義，不是一個(gè)合同成立或生效的要件。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應(yīng)成為強(qiáng)制性規(guī)定�，F(xiàn)實(shí)中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費(fèi)，公民間房屋租賃登記備案相對(duì)法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。
2、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)
⑴出租人與承租人簽訂書面租賃合同;
�、齐p方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件;
⑶在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》�！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。
房屋租賃合同登記備案是指租賃合同的雙方當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同的，應(yīng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
3、房屋租賃合同的登記備案具有以下特點(diǎn)：
登記備案對(duì)租賃合同的效力并無任何影響。不同于房屋權(quán)屬登記，房屋租賃合同的登記備案不是一個(gè)合同成立或生效的要件。因?yàn)椋课葑赓U行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立，無需由出租人將出租物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人。
《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的�，F(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。
審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。
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