租房合同租金和物業(yè)管理費(fèi)約定

　　如今經(jīng)濟(jì)水平提高，人口的流動(dòng)越來越大。租房已經(jīng)變得很平常。租房合同就是很重要的問題，特別是關(guān)于房屋租金的約定，那么長(zhǎng)期租房合同的租金和物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何約定?下文YJBYS小編為大家整理了相關(guān)知識(shí)，歡迎閱讀。

　　商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：

　　a)固定基準(zhǔn)租金;

　　b)提成租金(即按承租人經(jīng)營(yíng)收入的百分比計(jì)算提取的租金;)

　　c)固定基準(zhǔn)租金及提成租金孰高.

　　一般來說，租金如果是租賃期限不是很長(zhǎng)，在三年以內(nèi)。就是說存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長(zhǎng)，那么一般，出租人會(huì)要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個(gè)完全是根據(jù)雙方談判的實(shí)際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個(gè)物價(jià)指數(shù)的每年的物價(jià)指數(shù)的增長(zhǎng)比例進(jìn)行相應(yīng)的對(duì)租金的調(diào)整。

　　另一個(gè)方面，就是雙方可以在合同中，特別是對(duì)承租人來講，在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)。而且約定物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整是適用于整個(gè)大樓的。

　　給承租方的建議：

　　雙方可在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)，且約定該物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整應(yīng)適用于整個(gè)大樓。

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關(guān)于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在我院近幾年的審判實(shí)踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大。

　　一、法人或其它組織沒有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。

　　法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現(xiàn)實(shí)的房屋租賃活動(dòng)中，相當(dāng)多數(shù)的單位并沒有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數(shù)鐵路企業(yè)作為出租人的都沒有房屋租賃許可證，這類合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?通常情況下應(yīng)屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規(guī)定是由國(guó)家工商總局的部門規(guī)章中規(guī)定的，其效力等級(jí)屬于行政規(guī)章，在審判實(shí)踐中只能參照適用，而且這項(xiàng)規(guī)定只能理解為是一種倡導(dǎo)性規(guī)定，是國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)站在行政管理的層面上作出的此項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對(duì)租賃合同的效力構(gòu)成影響。如果沒有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。

　　二、房屋租賃合同未在房管部門備案是否影響合同的效力。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定："房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案"; 建設(shè)部令第四十二號(hào)《城市房屋租賃管理辦法》第十三條"房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。"從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容來看，訂立房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)在房管部門備案，但是在當(dāng)前的民事活動(dòng)中，很少有當(dāng)事人按規(guī)定進(jìn)行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢?答案是有效合同。

　　我國(guó)房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同無效。

　　《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效。

　　所以，雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門登記備案，從該條文中不難看出這里的"應(yīng)當(dāng)"明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級(jí)屬于部委規(guī)章性質(zhì)，也不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

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