出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋，租賃合同是否隨之終止？

　　[案情介紹]

　　2006年2月1日，羅某與夏某簽訂《房屋租賃合同》，約定羅某將其所有的一棟三層高房屋的頂層出租給夏某居住，租金3500元/月，租期3年。2008年3月1日，羅某向夏某發(fā)出書面通知，稱其將轉(zhuǎn)讓整棟樓房。夏某收到通知后心想合同還未到期，于是不作回應(yīng)。3個(gè)月后，羅某將房屋轉(zhuǎn)讓給胡某，雙方依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后來(lái)胡某搬進(jìn)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)夏某仍在頂層居住，遂以其不愿意繼續(xù)出租房屋為由要求夏某搬走。夏某則認(rèn)為合同期限還未屆滿，堅(jiān)決不搬。雙方互不讓步，遂生糾紛。出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓房屋，租賃合同是否因此終止?胡某是否有權(quán)要求夏某搬走?

　　[法律分析]

　　《合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》，《城市房屋租賃管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》均規(guī)定了“買賣不破租賃”的制度，所謂“買賣不破租賃”是指房屋所有權(quán)人在租賃期內(nèi)將租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，房屋所有權(quán)的變動(dòng)，不影響租賃合同的效力，即受讓人在受讓租賃房屋所有權(quán)之時(shí)當(dāng)然受讓設(shè)定在該房屋之上的租賃關(guān)系，成為新的.出租人，繼受原出租人的權(quán)利和義務(wù)。即使受讓人不知道受讓房屋之上存在租賃關(guān)系，租賃關(guān)系仍能對(duì)抗該受讓人。因此，出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓房屋，租賃合同并不當(dāng)然隨之終止，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原合同的權(quán)利與義務(wù)。

　　本案中，羅某在租賃期間內(nèi)將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給胡某，根據(jù)“買賣不破租賃”制度，胡某在受讓該房屋之時(shí)當(dāng)然受讓羅某作為房屋出租人的權(quán)利和義務(wù)而成為新的出租人。因而，胡某應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同，無(wú)權(quán)要求夏某提前搬離。

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