二手房買賣陰陽(yáng)合同有哪些風(fēng)險(xiǎn)介紹
二手房買賣陰陽(yáng)合同有哪些風(fēng)險(xiǎn)
由于二手房的價(jià)格要比商品房低廉的多，目前不少人轉(zhuǎn)而將自己的目光放在了二手房買賣當(dāng)中。實(shí)踐中，也有的人為了規(guī)避二手房交易的一些稅費(fèi)，從而采取了陰陽(yáng)合同的方式。那么二手房買賣陰陽(yáng)合同都有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？以下是具體介紹。
在二手房的買賣中，陰陽(yáng)合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，第二種陰陽(yáng)合同更具備隱秘性。
二手房陰陽(yáng)合同對(duì)買賣雙方均存在風(fēng)險(xiǎn)，下面詳述之：
(一)買方存在的風(fēng)險(xiǎn)
首先對(duì)買方來(lái)說(shuō)，其可能受益最大，也是陰陽(yáng)合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在：
1、可能導(dǎo)致價(jià)格條款無(wú)效，甚至有可能導(dǎo)致整個(gè)合同被撤銷。我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避國(guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。《合同法》第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。
2、為以后自己的房子操作帶來(lái)麻煩，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買家如再出售該房屋時(shí)，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、如果房子的價(jià)格出現(xiàn)上漲，可能會(huì)給自己帶來(lái)不必要的麻煩�，F(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過(guò)因這種陰陽(yáng)合同買賣二手房，因房?jī)r(jià)上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。
4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽(yáng)合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門(mén)查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
(二)賣方存在的風(fēng)險(xiǎn)
賣方同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，表面上看，雖說(shuō)賣方看沒(méi)有太大損失，但是風(fēng)險(xiǎn)同樣不少。其主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：
1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽(yáng)合同上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，會(huì)大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。
2、如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢(qián)成本。
3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。
總之，二手房陰陽(yáng)合同對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，故而請(qǐng)意欲簽訂二手房陰陽(yáng)合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠(chéng)實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險(xiǎn)。
（三）二手房陰陽(yáng)合同的法律效力如何?
一般因?yàn)椤瓣庩?yáng)合同”中的'“陽(yáng)合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。因此，對(duì)“陰陽(yáng)合同”要慎之又慎。
實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了中國(guó)稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。
具體來(lái)講，法院在認(rèn)定陰陽(yáng)合同的法律效力時(shí)，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：
1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。
2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。
3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽(yáng)合同價(jià)過(guò)戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。
4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。
5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。
6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。
由于二手房買賣陰陽(yáng)合同對(duì)國(guó)家利益造成了危害，所以其并不是一個(gè)合法的合同，同時(shí)也會(huì)對(duì)買賣雙方均有風(fēng)險(xiǎn)，所以，在這里建議想要購(gòu)買二手房人要小心謹(jǐn)慎了，避免簽訂陰陽(yáng)合同。。如果您不小心或者當(dāng)初無(wú)意簽訂了陰陽(yáng)合同，那么，建議您最好請(qǐng)一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)站為你推薦你所在地區(qū)資深的律師來(lái)為您提供法律幫助，幫助你維護(hù)合法權(quán)益。
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