商品房買賣遇到霸王合同怎么解決

　　一、什么是霸王合同

　　所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟上的明顯強勢，在制定格式條款時違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對方的'責(zé)任或限制、排除對方的合法權(quán)利。

　　二、商品房買賣遇到霸王合同怎么辦

　　商品房買賣中遭遇霸王合同的救濟手段如下：

　　1、自我救濟，抵制霸王合同

　　(1)要培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)。

　　成熟的購房心態(tài)可以增強抵制霸王合同的免疫力。購房人在選購房屋時，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強權(quán)利意識和風(fēng)險意識。面對可能存在的風(fēng)險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

　　實踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒細看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費者的逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必然帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。

　　(2)要掌握對付霸王合同的技能。

　　對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)認真審查，反復(fù)研究。仔細閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時進行調(diào)整。

　　對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不能讓步。掌握了識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據(jù)地同開發(fā)商進行合同談判，當(dāng)購房人有能力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不喪失商機，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。

　　(3)必要時要聘請專業(yè)人士提供幫助。

　　商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時具備這些知識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向?qū)�業(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。

　　專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風(fēng)險，保護購房人的合法權(quán)益。

　　2、司法救濟，否定霸王條款

　　購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔(dān)心，法律賦予了購房人一定的救濟手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護自己的合法權(quán)益。

　　(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

　　既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無效。

　　根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。

　　《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的'方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明�！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同知識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會被依法否定。

　　另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護。

　　(2)最高人民法院2003年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護傘。

　　霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場的混亂，對當(dāng)事人來講也是很不利的。如果你在實踐中中遇到霸王合同的話，可以通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時，還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來幫助你處理相關(guān)問題。

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