二手房買賣時(shí)沒拿到房本購買合同有效嗎
隨著居高不下的購房熱，大量二手房買賣糾紛案件涌入北京法院。為公開透明審理此類案件，北京市高級(jí)人民法院近日對(duì)社會(huì)公布《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》(試行)�！吨笇�(dǎo)意見》對(duì)二手房買賣中出現(xiàn)的沒拿到房本是否可以交易、借名買房出現(xiàn)糾紛法院是否會(huì)判決合同無效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判，均作出了明確規(guī)定。
目前該《指導(dǎo)意見》已經(jīng)在二手房買賣糾紛案件審理裁判中施行。
規(guī)定一
沒拿到房本交易不能算無效合同
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬証書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。市高院《指導(dǎo)意見》則認(rèn)為，該規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》司法解釋中規(guī)定的合同無效的相關(guān)解釋，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
《指導(dǎo)意見》還規(guī)定，對(duì)于將來可能取得所有權(quán)的房屋的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無效。賣房人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買房人無法過戶，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
解讀
我國《合同法》對(duì)認(rèn)定合同無效明確規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于合同無效。
法律人士介紹說，《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的.行政管理，而非禁止交易關(guān)系�？梢阅玫椒勘镜且�?yàn)榉N種塬因尚未拿到房本，此類買賣合同沒有按規(guī)定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買賣合同無效。
據(jù)相關(guān)法官說，《指導(dǎo)意見》出臺(tái)后，《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)証但是尚未拿到房產(chǎn)証不能進(jìn)行房屋買賣的條款在司法審判中將不再適用。
法官認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)証的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定距今已近20年，20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化，現(xiàn)實(shí)中未取得房產(chǎn)証進(jìn)行交易的房屋非常普遍，如果都機(jī)械地按照這一規(guī)定裁判，將不利于化解社會(huì)矛盾，而且還可能會(huì)引發(fā)新的矛盾。比如買賣雙方在取得房產(chǎn)証之前進(jìn)行二手房買賣，隨著房價(jià)上漲賣房人以未取得房產(chǎn)証主張買賣合同無效，如果法院判決支持，將助長賣房人惡意毀約的行為，此外對(duì)買房人也不公平。
規(guī)定二
房本只有一人名單方賣房算有效
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對(duì)方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
解讀
對(duì)該規(guī)定法官解讀稱，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時(shí)，買房人從房產(chǎn)証上隻能看到登記方一人的名字，無法考証房主是否結(jié)婚，也無法考証該房屋是否還有其他共有人。買房人出于對(duì)房產(chǎn)証登記的信任善意購買了該住房，應(yīng)該認(rèn)定購房合同有效。
法官稱，目前審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，賣房人看到房屋漲價(jià)后反悔，于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認(rèn)買賣合同無效。過去法院在審理此類案件時(shí)，對(duì)于所售房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)的均認(rèn)定買賣合同有效，而對(duì)于尚未辦理過戶手續(xù)的已售二手房，沒有明確規(guī)定是否有效，這就會(huì)造成賣房人因房屋漲價(jià)以夫妻一方私售共有住房為由要求買賣合同無效的目的得逞，而對(duì)善意購買房屋的買房人造成不公平。《指導(dǎo)意見》對(duì)后者給予了明確規(guī)定。
規(guī)定三
經(jīng)適房未滿5年買賣合同無效
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，法院可予支持。
賣房人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的塬購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
解讀
對(duì)該條款法官解讀稱，上述條款界定了兩項(xiàng)內(nèi)容，第一是按照相關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年不能上市交易。所以對(duì)于未滿5年進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)適用房，如果買賣一方起訴主張買賣合同無效，法院可予支持。
第二按照相關(guān)政策，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用房上市出售，按照“老辦法”執(zhí)行。
“老辦法”規(guī)定，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用房，取得房產(chǎn)証滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。對(duì)于這類經(jīng)濟(jì)適用房，如果出現(xiàn)買賣糾紛，法院應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效�！吨笇�(dǎo)意見》的上述規(guī)定，完全符合政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策。
規(guī)定四
一房多賣鬧糾紛誰辦房本誰得房
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，賣房人一房多賣，而且與買房人簽訂的購房合同均為有效合同的情況下，按照以下順序決定誰最終獲得該房屋的所有權(quán)：一是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的﹔二是雖未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但已經(jīng)實(shí)際合法佔(zhàn)有房屋的。此外，均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法佔(zhàn)有房屋，法院應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。
解讀
對(duì)該條款法官解讀稱，司法實(shí)踐中開發(fā)商或二手房主一房多賣的案例佔(zhàn)到一定比例，特別是開發(fā)商“一女二嫁”或“一女多嫁”的現(xiàn)象曾被媒體多次報(bào)道�！吨笇�(dǎo)意見》的上述規(guī)定明確了在賣房人一房多賣，而買房人又都要求法院確認(rèn)買賣合同有效的情況下如何裁決房子最終歸誰所有。按照《指導(dǎo)意見》商品房買賣糾紛也將參照《指導(dǎo)意見》執(zhí)行，該條款對(duì)開發(fā)商一房多賣引發(fā)的糾紛如何裁決，也給出了明確的答案。
規(guī)定五
借名買房要過戶訴到法院可支持
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可予支持。
當(dāng)事人一方提供証據(jù)証明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以証明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。
此外，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
解讀
對(duì)此規(guī)定法官表示，除去政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等需要相關(guān)資質(zhì)方可購買的房屋不允許借名購買，其他商品房雙方事先做出約定借名買房，法院將認(rèn)定借名買房的行為有效。比如審判實(shí)踐中曾遇到過有些人身在國外或者外地工作，身份証件等一時(shí)間無法送回北京，這種情況下借用親戚或朋友的名字購買二手房屋。出借姓名的人在房價(jià)上漲之后反悔拒絕給借名買房的人辦理過戶，法院會(huì)支持借名買房人的過戶訴求。
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