確定合同解除買賣損失

　　篇一：通過案例解析預(yù)售合同糾紛損失認(rèn)定問題

　　通過案例解析預(yù)售合同糾紛損失認(rèn)定問題

　　（為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，本文的所有當(dāng)事人信息均使用化名）。

　　案件介紹：

　　2009年4月17日，被告張少涵與原某實(shí)業(yè)公司有限公司（以下簡稱某實(shí)業(yè)公司）簽訂《某小區(qū)認(rèn)購合同》，約定張少涵購買某小區(qū)房屋一套，并于當(dāng)日支付了18萬元首付款。后某實(shí)業(yè)公司未修建房屋并進(jìn)入了破產(chǎn)程序。

　　2009年9月12日，原告張多媛（乙方）與張少涵（甲方）簽訂《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲方以20萬元人民幣的價格將上述預(yù)購的訴爭房屋（下同）所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方不參與該房的處置權(quán)，今后更改戶主名字時甲方有義務(wù)協(xié)助乙方更名。協(xié)議簽訂后，張多媛按約定支付了轉(zhuǎn)讓款，張少涵將《某住宅小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購合同》原件和收款收據(jù)交給張多媛。 2010年4月19日，北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)公司）參與某實(shí)業(yè)公司破產(chǎn)重整，接某實(shí)業(yè)公司上述擬建而未建的樓盤。

　　張少涵于2010年7月21日出具委托書，委托張多媛全權(quán)處理上述某小區(qū)房屋。2010年8月22日，張多媛代張少涵與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《購房預(yù)約協(xié)議》，約定：張少涵向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買原某實(shí)業(yè)公司擬修建的位于北京市朝陽區(qū)東壩某街的“愛屋及家”項目房屋一套。

　　2011年10月11日，張少涵與房地產(chǎn)開發(fā)公司就上述《購房預(yù)約協(xié)議》所確定的房屋簽訂了正式的商品房買賣合同，約定商品房買賣合同總價款為120萬元（包括被告向原某實(shí)業(yè)公司交納的18萬元，未付房款為102萬元）。

　　張少涵一直未履行《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》所約定的義務(wù)，并于2013年4月11日與房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理了接房手續(xù)，將房屋進(jìn)行裝修。張多媛得知后，起訴至法院，請求解除預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并同時要求退還合同轉(zhuǎn)讓費(fèi)及賠償房屋的購房差價損失。

　　靳雙權(quán)律師意見觀點(diǎn)：

　　本案中，因張少涵惡意違約導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，張多媛要求解除合同并賠償損失，合同解除后張多媛是否存在期待利益損失以及如何計算該損失是本案的主要爭議焦點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該案中因張少涵惡意違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，張多媛請求解除合同，人民法院應(yīng)予支持，但應(yīng)按照銀行同期貸款利率來計算張多媛的損失。理由是：守約方在交易活動中，實(shí)際支付的資金是明確的，一旦買賣合同解除，合同恢復(fù)到最初狀態(tài)，守約方在交易活動中的資金被違約方占用，給守約方造成最直接的損失即是資金占用損失，按照通行作法，資金占用損失通常按銀行同期貸款利率來計算。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該案中因張少涵惡意違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，張多媛請求解除合同并賠償房屋市場價值與購買成本之間差額損失的，人民法院應(yīng)予支持。理由是：本案合同當(dāng)事人在簽訂合同時對房屋是否完成修建、升值和貶值有充分考慮。因此，在訴爭房屋完成修建并存在巨大增值的情況下，被告惡意違約，企圖通過占有房屋來獲得房屋的巨大增值的行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫蕉糁疲�按照房屋市場價值與購買成本之間的差額來計算守約方的期待利益損失，違約方期望基于違約而獲得的利益將不復(fù)存在，有利于減少惡意違約情況的發(fā)生。 房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)案件評析

　　房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)更贊同第二種觀點(diǎn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”之規(guī)定，期待利益損失也是合同解除后守約方可主張的損失之一。

　　一、期待利益損失的認(rèn)定

　　期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時本來可以獲得的利益。目前，我國合同法在對期待利益損失予以認(rèn)可的同時，也對其進(jìn)行了限制，即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。因此，在確定期待利益損失時，需把握三點(diǎn)：第一，期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同；第二，期待利益損失系因違約方的違約造成的損失；第三，期待利益損失為違約方在訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。 具體到本案，首先，原告張多媛與被告張少涵簽訂的《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且已經(jīng)被生效法律文書確認(rèn)為有效，被告張少涵應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，協(xié)助原告張多媛更名。

　　其次，被告違背誠實(shí)信用原則，自行與開發(fā)商簽訂了正式的《商品房買賣合同》，之后更在接房后進(jìn)行了房屋裝修，其行為已構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致了雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議的解除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。

　　再次，原、被告解除合同時，房屋市場價值高于購買成本，房屋出現(xiàn)增值是客觀存在的，關(guān)鍵在于合同訂立時違約方即被告是否可以預(yù)見到。本案中，原告張多媛與被告張少涵簽訂的《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關(guān)于“??雙方達(dá)成協(xié)議后，該購房所有權(quán)就與甲方無關(guān)，被告不參與該房的處置權(quán)。無論該房是否修建、升值或貶值都與甲方無關(guān)??”的約定，可以明顯看出被告張少涵對房屋增值（價差）是預(yù)見到的。

　　此外，原告張多媛在購買預(yù)購房時也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險（當(dāng)時的開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序），房屋買賣合同是原、被告雙方對風(fēng)險與利益都經(jīng)過充分考慮后達(dá)成的。綜合分析以上因素，房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告張多媛存在期待利益損失。

　　二、期待利益損失的計算

　　本案中，在確定原告存在期待利益損失的情況下，如何計算期待利益損失，也是需要解決的一個重要問題。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，商品房成交量和成交價節(jié)節(jié)攀升。尤其是在2008年至2013年期間，房價在短時間內(nèi)成倍增漲的情況時有發(fā)生。因房屋增值空間巨大，少數(shù)房屋買賣合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮，惡意違約，然后再以更高的價格與他人成交或據(jù)為己有。這種行為必然會給誠信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失，如果法律不對守約方予以充分保護(hù)，則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠實(shí)信用原則成本低廉而盲目追求利益至上，對社會產(chǎn)生不安定因素。由于合同法第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則，因此司法實(shí)踐中做法不一。

　　本案中，對期待利益的計算標(biāo)準(zhǔn)主要存在兩種不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)按照守約方享有合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額損失來計算；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，應(yīng)按照資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失。 靳雙權(quán)律師更贊同第二種觀點(diǎn)，理由是：在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況下，在房價快速上漲時期，如果按資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵違約行為的負(fù)面價值導(dǎo)向，采用此種方法計算損失有違法律的基本原則，應(yīng)予糾正。為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠實(shí)信用的交易原則，維護(hù)社會公平正義，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。

　　靳雙權(quán)律師認(rèn)為，當(dāng)下社會陷入的是一種金錢至上，膜拜金錢的風(fēng)氣，在如此風(fēng)氣之下，難免會有少數(shù)人不顧親情、道德、道義，再加上現(xiàn)在違約成本較低，國民法律意識淡薄，很多人寧可違約也不履行約定的義務(wù)，導(dǎo)致很多守約人的利益損失，為維權(quán)投入了大量的精力、金錢，因此，靳雙權(quán)律師建議各位當(dāng)事人，發(fā)生了房產(chǎn)訴爭不要慌張，拿著具有關(guān)聯(lián)的證據(jù)找到資深的房地產(chǎn)律師才是確保自身合法權(quán)益不受侵害的勝訴之道。

　　篇二：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

　　房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

　　[2007-12-15 ] 分類:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 發(fā)布機(jī)構(gòu):[ 上海仲裁法研究中心 ] 關(guān)鍵字:[ 解除；確認(rèn) ]

　　案由：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

　　第 一 申 請 人（第一被反請求人）：朱某

　　第 二 申 請 人（第二被反請求人）：羅某

　　被申請人（反請求人）：陳某

　　一、申請人請求與被申請人答辯：

　　申請人稱：申請人與被申請人通過房屋中介公司于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給申請人。合同還約定，雙方應(yīng)該自合同簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)，甲方必須積極協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按照合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。

　　實(shí)際上，申請人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請人支付了定金人民幣100,000元（相當(dāng)于預(yù)付款），又在該合同簽訂的當(dāng)天按約向被申請人支付了購房款人民幣320,000元。但被申請人卻怠于履行合同義務(wù)，拖延到2005年5月27日才辦理注銷原有的房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。因此，被申請人構(gòu)成嚴(yán)重的違約。

　　由于被申請人故意拖延的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，申請人于2005年6月3日委托律師發(fā)函通知被申請人解除房屋買賣合同，要求被申請人在接到律師函3日內(nèi)退還申請人已支付的房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣634.50元。另外，由于被申請人的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行而給申請人帶來的其他損失總計人民幣28,231元，包括交易中介費(fèi)人民幣5,000元和律師費(fèi)人民幣12,000元。

　　在此期間，申請人多次通過電話與信函聯(lián)系被申請人試圖協(xié)商解決，但被申請人沒有足夠的誠意，致使協(xié)商無法繼續(xù)進(jìn)行。申請人提出的仲裁請求：1、確認(rèn)申請人解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的行為有效；被申請人向申請人返還購房款人民幣423,000元，支付相應(yīng)的利息損失（從申請人2005年6月3日通知被申請人解除合同起算至被申請人返還購房款之日）；

　　2、被申請人支付違約金人民幣634.50元；3、被申請人支付賠償金人民幣282,000元；4、被申請人支付申請人的其他損失人民幣28,231元；5、本案仲裁費(fèi)由被申請人承擔(dān)。

　　被申請人辯稱：被申請人積極履行合同，不存在違約行為。雙方在訂立房屋買賣合同的當(dāng)時，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。2005年4月1日銀行不允許轉(zhuǎn)按揭后，雙方對合同相關(guān)條款進(jìn)行變更。嗣后，被申請人積極履行相應(yīng)的抵押注銷義務(wù)，4月中旬向銀行申請預(yù)約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，適逢勞動節(jié)法定假日，被申請人于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。二、申請人認(rèn)為被申請人怠于履行合同義務(wù)，未按約定及時辦理注銷房屋抵押是沒有事實(shí)依據(jù)的。因注銷房產(chǎn)抵押需要一定過程和日期，不能由被申請人單方控制。

　　三、被申請人于5月27日注銷抵押是在合同約定的合理期限內(nèi)。被申請人在申請人的付款期內(nèi)注銷抵押，就應(yīng)是合理期限，符合合同相關(guān)約定。四、抵押注銷早在2005年5月27日完成，只要申請人履行相關(guān)的付款義務(wù)，合同就可繼續(xù)履行。五、合同約定雙方應(yīng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)。但辦理過戶是雙方的共同行為。申請人沒有證據(jù)證明其通知過被申請人去申辦過戶手續(xù)，也沒有證據(jù)證明被申請人故意拖延提供相關(guān)材料。相反，被申請人卻于5月21日和6月5日發(fā)函要求申請人同去辦理過戶手續(xù)，而申請人故意拖延。六、辦理過戶手續(xù)，需要申請人付清房款或貸款手續(xù)履行完畢，但申請人卻未完成相關(guān)貸款手續(xù)，致使過戶手續(xù)無法辦理。

　　被申請人并提出反請求稱：雙方在房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議作了修改。一是申請人于

　　2005年4月10日前可延后50日支付人民幣987,000元，時間以放貸為準(zhǔn)。如貸款不足，在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足。嗣后，被申請人積極履行相關(guān)的義務(wù)，3月29日繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)市區(qū)教育費(fèi)附加收入，河道工程修建維護(hù)管理費(fèi)等，共計人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請預(yù)約就該房屋提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。被申請人曾于2005年5月21日、6月5日兩次發(fā)函要求申請人前來辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但申請人無故拖延，并且未按合同的付款協(xié)議規(guī)定期限付款，這明顯是因?yàn)楝F(xiàn)今房價下跌，申請人惡意違約。據(jù)此被申請人提出反請求申請，請求裁決： 解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2、申請人支付被申請人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；3、申請人賠償被申請人房屋買賣中介費(fèi)損失人民幣10,000元。4、本案仲裁費(fèi)和反請求仲裁費(fèi)由申請人承擔(dān)。

　　針對被申請人（即反請求人）的上述反請求，申請人辯稱：1、根據(jù)2005年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第六條，被申請人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的30日內(nèi)，申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。30日乃是約束本案申請人的期限，而非約束委托中介公司去申請辦理過戶手續(xù)的期限，不能認(rèn)為只要被申請人在30日內(nèi)委托中介公司辦理就算履行了義務(wù)。辦理過戶手續(xù)就是交接房地產(chǎn)權(quán)利，辦理該手續(xù)的主動權(quán)在于賣方，買方是被動的受益方。故在訂立合同30日內(nèi)被申請人不去申請辦理過戶手續(xù)，是被申請人嚴(yán)重違約。2、根據(jù)上海市房地資源局有關(guān)規(guī)定，凡設(shè)定抵押的房屋，賣方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買方共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證，否則房地產(chǎn)交易中心不受理轉(zhuǎn)移登記以及買方新設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。由于被申請人沒有及時還清原抵押貸款，就不能及時辦理注銷抵押登記手續(xù)，雙方就無法申請辦理過戶手續(xù)，完成交易，被申請人根本違約。3、房屋買賣合同個別條款的修改只是變更了申請人的付款期限，沒有變更申請人按約及時辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合同義務(wù)，該項條款所作修改與被申請人的義務(wù)沒有關(guān)聯(lián)。4、由于被申請人違約在先，申請人依照法律的合同規(guī)定有權(quán)利解除合同。5、申請人積極善意履行合同義務(wù)，不存在違約行為，無須承擔(dān)違約責(zé)任。申請人未支付剩余房款是因被申請人嚴(yán)重違約所致。申請人與銀行所簽訂的抵押借款合同規(guī)定了合同生效條件是向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押登記。由于被申請人未還清原來的抵押貸款，沒有及時對原先設(shè)定的抵押權(quán)辦理注銷登記，使得交易過戶手續(xù)無法實(shí)施，從而使申請人無法辦理新的抵押登記，導(dǎo)致申請人簽訂的抵押借款合同無法及時生效放貸。被申請人通知申請人6月2日至6月5日去辦理過戶手續(xù)，已超過約定期限40多天。故申請人根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在6月3日發(fā)函，單方面解除了合同。

　　二、仲裁庭認(rèn)定的事實(shí)及其依據(jù)

　　仲裁庭經(jīng)審理查明：申請人與被申請人于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定，被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室、建筑面積為89.92平方米的房屋售與申請人，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請人）、乙（指申請人）雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起的30日內(nèi)，委托誠信房地產(chǎn)（指誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以××區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外。第九條約定， 乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算到實(shí)際付款之日止。逾期超過三日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付三日的違約金外，甲、乙雙方同意還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起3日內(nèi)向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，

　　應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過三日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金為總價款的20％。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協(xié)議：本合同簽訂后乙方于2005年3月16日支付全部房價款計人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時抵作房價款。乙方于2005年3月19日前支付人民幣323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民幣987,000元，時間以銀行轉(zhuǎn)貸為準(zhǔn)。如貸款不足在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足（被申請人提交的合同復(fù)印件中，該條款以后由雙方修改為“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民幣987,000元。時間以銀行放貸為準(zhǔn)�！�…）

　　在訂立上述合同前，申請人于2005年3月16日向被申請人支付了定金100,000元，在訂立合同的當(dāng)天，即3月19日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計人民幣423,000元。依照合同中付款協(xié)議的規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日支付余款人民幣987,000元，但未支付。

　　依據(jù)合同第六條的規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日2005年3月19日起的30日內(nèi)，即4月18日之前，與申請人委托房屋經(jīng)紀(jì)公司向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，但被申請人未實(shí)施。

　　2005年5月21日，被申請人致函申請人，邀約申請人于6月2日至5日期間前往××區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。申請人收悉后，于6月3日致函被申請人稱，正是被申請人沒有按照約定及時辦理注銷房屋抵押，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)決定正式解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求被申請人退還房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣2,115元。

　　被申請人在收到申請人上述信函后，緊接著于6月5日致函申請人稱，如果申請人在6月10日仍不與被申請人同去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被申請人將依照合同規(guī)定追究其違約責(zé)任。在未獲申請人回應(yīng)后，被申請人與7月5日函告申請人稱，被申請人已于5月27日還清貸款、注銷抵押，而申請人拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未按照付款協(xié)議的期限付款，故被申請人要求解除房屋買賣合同，并要求申請人支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂發(fā)生爭議。

　　三、仲裁庭裁決及其理由

　　庭審結(jié)束后，仲裁庭對本案進(jìn)行了評議，意見如下：

　　一、對房地產(chǎn)買賣合同附件三（付款協(xié)議）的確認(rèn)

　　申請人與被申請人作為證據(jù)材料出示的房地產(chǎn)買賣合同，其中附件三（付款協(xié)議）關(guān)于第二期付款期限各不相同。前者出示的未經(jīng)改動，后者出示的經(jīng)過雙方同意予以改動并由雙方在改動處簽章。庭審質(zhì)證時，雙方當(dāng)事人確認(rèn)以被申請人提交的合同文本復(fù)印件為準(zhǔn)。但該付款協(xié)議作改動的日期，被申請人說是2005年4月18日，申請人說是4月7日，而有關(guān)證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對其改動的日期難以認(rèn)定。仲裁庭認(rèn)為，付款協(xié)議中有關(guān)申請人第二期房款支付日期的延后，并不牽涉被申請人對申請辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的期限必然延后，因?yàn)殡p方對合同第六條并未改動，也未對簽訂合同的日期予以變更，故被申請人仍應(yīng)按照合同的規(guī)定辦理。

　　二、當(dāng)事人雙方的合同責(zé)任問題

　　仲裁庭注意到，申請人已認(rèn)真依約將定金和首期房款付迄，但依照變更了的第二期房款的付款日期，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日將余款人民幣987,000元付清，被申請人在5月21日已通知申請人于6月2日至5日共同申請房屋過戶手續(xù)，隨后又告知申請人稱被申請人的

　　銀行貸款已還清，房屋抵押權(quán)登記注銷，而申請人迄今未將第二期房款付清，對此申請人負(fù)有違約責(zé)任。另方面，被申請人通過籌劃，終于具有可在2005年6月初辦理房屋過戶手續(xù)的條件，但與合同的約定期限遲延了40余日，對此也負(fù)有違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人都違反合同，而一方的違約與對方的違約彼此有著牽連，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，申請人與被申請人依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同要求對方支付違約金和賠償金不符合法律規(guī)定。

　　三、關(guān)于雙方當(dāng)事人均要求解除合同的問題

　　鑒于當(dāng)事人各自在仲裁請求和仲裁反請求中均要求解除房屋買賣合同，均無繼續(xù)履行合同的意愿。仲裁庭決定同意雙方解除合同的要求，被申請人應(yīng)將申請人已支付的購房定金和首期房款悉數(shù)返還申請人。

　　四、仲裁費(fèi)的承擔(dān)

　　根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的情況，以及仲裁庭對仲裁請求事項和反請求事項的支持程度，本案仲裁費(fèi)和反請求仲裁費(fèi)，由申請人和被申請人各半承擔(dān)。

　　基于上述事實(shí)與理由，仲裁庭依據(jù)《上海仲裁委員會仲裁規(guī)則》第十七條第一、四、七款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條第一款、第九十四條第（三）款和第（四）款的規(guī)定，作出如下裁決。

　　一、申請人朱某、羅某與被申請人陳某于2005年3月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；

　　二、被申請人陳某應(yīng)當(dāng)返還申請人朱某、羅某已支付定金人民幣100,000元和首期購房款人民幣323,000元；

　　三、申請人朱某、羅某的其他請求事項與被申請人陳某的其他反請求事項不予支持；

　　四、仲裁費(fèi)人民幣 30,566 元（已由申請人預(yù)繳），由申請人承擔(dān)人民幣15,283元，被申請人承擔(dān)人民幣15,283 元；仲裁反請求費(fèi)人民幣30,427 元（已由被申請人預(yù)繳），由被申請人承擔(dān)人民幣15,213.5元，申請人承擔(dān)人民幣15,213.5 元。

　　篇三：如何計算解除合同時的損害賠償

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　　http://hao.lawtime.cn 如何計算解除合同時的損害賠償核心內(nèi)容：如何計算解除合同時的損害賠償？使用差額方法計算，對待給付的金錢價值與金錢價值之差額。還有合同全部解除，部分解除與損害賠償，先確定債務(wù)人消滅的部分原給付的價值，再扣除債權(quán)人扣減的原對待給付的價值。接下來法律快車小編為您詳細(xì)介紹。解除合同時的損害賠償計算

　　1、差額方法的適用

　　倘債權(quán)人通過行使解除權(quán)解除了合同，其與債務(wù)人均不再履行原給付義務(wù)，已提供的給付則須返還。至于期待利益的賠償，則依差額方法計算，債權(quán)人可請求賠償?shù)氖瞧鋵Υ�給付的金錢價值與債務(wù)人給付的金錢價值之差額。該差額或者是因債權(quán)人的對待給付的價值低于給付的價值造成的，或者是債權(quán)人將取得的給付投入進(jìn)一步交易后可以獲得的利潤。前者如，債權(quán)人簽訂了“合算”的合同，以1萬元的對價購買了債務(wù)人價值1.1萬元的動產(chǎn)。解除合同后，債權(quán)人可請求賠償1千元。后者如，債權(quán)人(零售商)從債務(wù)人(批發(fā)商)處購置價值10萬元的貨物，可以充分、確定地證明其將因銷售該批貨物獲得5千元的利潤。解除合同后，債權(quán)人可請求賠償5千元。

　　2、全部解除、部分解除與損害賠償

　　在債務(wù)人已經(jīng)提供了部分給付而就余下的部分發(fā)生不履行之時，由于合同可能全部解除或部分解除，相應(yīng)地，解除與期待利益賠償?shù)年P(guān)系也有所不同。全部解除的前提是，債權(quán)人對于債務(wù)人已提供的給付不享有利益。至于債權(quán)人對于部分給付是否無利益，應(yīng)以債權(quán)人通過訂立合同所追求的利益為出發(fā)點(diǎn)，考察部分給付的保留能否在一定程度上實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的利益。另外也要考慮，倘為部分解除，部分給付與部分對待給付的交換對于債權(quán)人而言是否較合同正常履行時不利。比如，債權(quán)人與債務(wù)人家具商簽訂了購買起居室設(shè)施的合同，具體包括長沙發(fā)組件、長沙發(fā)茶幾與起居室柜子。后來債務(wù)人按時交付了長沙發(fā)組件與茶幾，經(jīng)催告后仍未交付柜子。假如該三件家具嚴(yán)格配套，從而無法從其他家具商那里購置柜子以為替換，債權(quán)人可主張全部解除。此時，雙方的原給付義務(wù)均告消滅，債權(quán)人須將已受領(lǐng)的部分給付返還給債務(wù)人，另可依差額方法請求賠償損失。

　　倘債權(quán)人對于已受領(lǐng)的部分給付并未喪失利益，則其無全部解除之權(quán)，而只能主張部分解除。此時，債務(wù)人的原給付義務(wù)部分地消滅，債權(quán)人的對待給付也作相應(yīng)的扣減。如果債權(quán)人請求損害賠償，則計算方法是，先確定債務(wù)人消滅的部分原給付的價值，再扣除債權(quán)人被扣減的原對待給付的價值。這種做法的實(shí)質(zhì)是就發(fā)生障礙的給付與債權(quán)人不再提供的對待

　　有法律問題，上法律快車/retype/zoom/0a80679d0c22590102029dda?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=75314c74cdb9161b469ff53b29439cfa&sign=7309a3e71e&zoom=&png=10978-&jpg=0-0" target="_blank">點(diǎn)此查看

　　給付依差額方法確定賠償額。但是，在債權(quán)人的對待給付為不可分給付之時，由于無從進(jìn)行相應(yīng)的扣減，部分解除無從適用。一般認(rèn)為，此時應(yīng)賦予債權(quán)人以全部解除之權(quán)。比如，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂了房屋買賣合同。債務(wù)到期后，債務(wù)人僅支付了部分款項，經(jīng)催告亦未支付余下的款項。由于交付房屋并移置房屋所有權(quán)為不可分給付，債權(quán)人可主張全部解除，另外依差額方法請求賠償。

　　選擇變更權(quán)問題

　　在債務(wù)人的不履行引發(fā)解除權(quán)之時，債權(quán)人面臨著多種選擇。債權(quán)人尚可僅解除合同而不主張損害賠償，或者不解除合同亦不主張損害賠償。究以何種措施為宜，債權(quán)人自可詳加斟酌。比如，倘債權(quán)人自己尚未提供對待給付，并且可借同時履行抗辯權(quán)得到充分保護(hù)而無遭受值得一提的損害之虞，又不想放棄原給付請求權(quán)，即可以選擇既不行使解除權(quán)也不主張損害賠償。選擇的多樣性有利于對債權(quán)人的全面保護(hù)，同時也給當(dāng)事人之間的法律關(guān)系增加了變數(shù)。有鑒于此，有必要探討與解除權(quán)的行使相關(guān)的選擇變更權(quán)問題。

　　1、行使解除權(quán)后能否變更選擇

　　解除合同后，債權(quán)人可能基于新的利益考慮不再愿意雙方的原給付義務(wù)消滅，債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)為清算關(guān)系，而是更傾向于請求替代給付的損害賠償，甚至繼續(xù)維系雙方的原給付義務(wù)。行使解除權(quán)的債權(quán)人是否享有選擇變更權(quán)的問題因此產(chǎn)生。債法改革前后，德國學(xué)界均有人持肯定立場。其認(rèn)為，只要債務(wù)人對于給付義務(wù)的消滅尚未產(chǎn)生值得保護(hù)的信賴，債權(quán)人即可撤回解除表示。自解除權(quán)的性質(zhì)著眼，不應(yīng)認(rèn)同此種觀點(diǎn)。解除權(quán)為形成權(quán)的一種，其行使意味著解除權(quán)人單方面即可改變其與對方間的法律關(guān)系，債務(wù)人的保護(hù)需求因此而提升，從而債權(quán)人應(yīng)受其解除表示的拘束而不能單方面撤回之。只有達(dá)成合意，重新建立提供對待給付的義務(wù)，當(dāng)事人方能將依差額方法計算的損害賠償轉(zhuǎn)為依替代方法計算的損害賠償，或者與給付并存的損害賠償。

　　2、請求損害賠償后能否主張解除合同

　　如果債權(quán)人先請求損害賠償，包括替代給付的損害賠償以及與給付并存的損害賠償，由于請求權(quán)的行使無形成效力，嗣后甚至在起訴之后，其原則上可以再主張解除合同。但是，已經(jīng)做出的請求賠償?shù)倪x擇并非在任何情況下均無拘束力。在德國司法實(shí)踐中，得到承認(rèn)的受已做出的賠償請求拘束的情形如：債務(wù)人已提供了債權(quán)人所要求的損害賠償；債務(wù)人與債權(quán)人就損害補(bǔ)償達(dá)成了協(xié)議；債務(wù)人已被具有既判力的判決判令進(jìn)行賠償。此外，根據(jù)誠實(shí)信用原則，在債務(wù)人對于債權(quán)人將不再行使解除權(quán)產(chǎn)生了值得保護(hù)的信賴時，債權(quán)人將不再享有選擇變更權(quán)。申言之，倘債權(quán)人在行使損害賠償請求權(quán)時并未保留此后解除合同的權(quán)利，而債務(wù)人根據(jù)債權(quán)人的賠償請求采取了相應(yīng)措施，比如，為將要取得的對待給付預(yù)定存儲場所，則債權(quán)人不能再主張解除合同。

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　　篇四：合同解除疑難問題——最高人民法院案例及公報案例評述

　　合同解除疑難問題——最高人民法院案例及公報案例評述

　　一、 合同解除權(quán)行使的主體

　　《合同法》第94條對當(dāng)事人的單方解除權(quán)做出了規(guī)定，該解除權(quán)為法定的有條件的單方解除權(quán)。從該條的規(guī)定似乎可以得出這樣的結(jié)論，除不可抗力的情況外，合同解除權(quán)系由守約方享有，換言之，違約方不是合同解除權(quán)行使的主體。最高人民法院在“上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司訴永新實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、義務(wù)永新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)協(xié)議糾紛案”中即否認(rèn)了違約方行使合同解除的權(quán)利。

　　【案情簡介】

　　永新實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“永新公司”）與義烏市政府就義烏造紙廠搬遷改造及房地產(chǎn)開發(fā)問題達(dá)成了一致意見，雙方于1993年4月28日簽訂了協(xié)議書一份，約定：義烏市政府將義務(wù)造紙廠8萬平方米的國有土地使用權(quán)出讓給永新公司。協(xié)議對出讓價格、付款期限和費(fèi)用承擔(dān)做了約定，其中，永新公司將承擔(dān)受讓地塊內(nèi)的三通一平、綠化、小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)和水電增容費(fèi)等費(fèi)用。之后，永新公司與上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“萬順公司”）簽訂了協(xié)議書一份，約定：1.永新公司負(fù)責(zé)與義烏市政府簽訂8萬平方米的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并負(fù)責(zé)與義烏市有關(guān)當(dāng)局的協(xié)調(diào)和辦理前期手續(xù)。2.永新公司以自己的名義在義烏市成立本項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司。3.萬順公司負(fù)責(zé)籌措資金，支付全部地價款，并承擔(dān)受讓地塊內(nèi)的三通

　　一平、綠化、小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)和水電增容費(fèi)。4.雙方在開發(fā)房地產(chǎn)項目中的利潤分成為：永新公司60%，萬順公司40%。

　　在協(xié)議簽訂前，萬順公司已支付給永新公司1000萬元，該款項3個月后又由永新公司連本帶利返給萬順公司。除該1000萬元外，萬順公司未再有任何資金投入。永新公司依約組建了義務(wù)永新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“義務(wù)永新公司”），投資者為永新公司，投資總額為600萬美元，注冊資本為300萬美元。投資總額和注冊資本均未實(shí)際到位。

　　1994年4月1日，永新公司發(fā)函給萬順公司（下稱“4.1函”），主要內(nèi)容為，永新公司多次催促萬順公司早日匯款，但始終未能履行協(xié)議；請你公司在本月15日前，把應(yīng)支付的資金（土地出讓金7897.5萬元和三通一平等各類費(fèi)用800萬元）匯入義務(wù)永新公司，如不能按時把資金匯入指定的銀行，則作為你公司自動解除協(xié)議。自1994年4月5日起，義務(wù)永新公司自行支付了土地出讓金。

　　萬順公司隨后起訴，要求永新公司按照約定比例（45%）支付合作開發(fā)利潤。

　　【判決概要】

　　協(xié)議是否已解除是本案的核心問題之一。最高人民法院認(rèn)為，通

　　過4.1函，雙方的協(xié)議并沒有解除，理由為：1.永新公司在發(fā)出4.1函時，寬限期并未屆至，故其不享有合同解除權(quán)。在萬順公司已逾寬限期仍未履行合作義務(wù)的情況下，永新公司方享有合同解除權(quán)。2.永新公司雖依約設(shè)立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，但沒有向該公司繳付注冊資本金，亦未按投資總額進(jìn)行投資，因此，其設(shè)立的公司不能視為對合作協(xié)議的全部履行，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定永新公司已構(gòu)成違約。由于合同解除制度之意旨在于將解除權(quán)賦予守約方，而永新公司發(fā)出4.1函時仍處于違約狀態(tài)，故永新公司不享有公司解除權(quán)。違約方不享有基于催告對方仍不履行而產(chǎn)生的合同解除權(quán)。

　　【判例評述】

　　有些時候，不是得出的結(jié)論有問題，而是提問的方式有問題。違約方是否擁有合同解除權(quán)，即是這樣一種提問。從該提問出發(fā)，不可能獲得令人信服的答案，相反會導(dǎo)致思維混亂，甚至自相矛盾。在最高人民法院公報案例“新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”中，法院承認(rèn)了違約方在一定條件下也享有合同解除權(quán)。從《合同法》第94條的規(guī)定來看，解除合同一方是否處于違約狀態(tài)并不是關(guān)鍵，被解除合同的一方是否處于根本違約狀態(tài)才是條文的意旨所在。如果被解除合同一方處于根本違約狀態(tài)，無論解除合同一方處于何種狀態(tài)，均不影響其行使合同解除的權(quán)利：1.解除合同一方處于守約狀態(tài)，其當(dāng)然可以解除合同。2.解除合同一方處于非根本性違約狀態(tài)，自然也不能剝奪其解除合同的權(quán)利，其非根本性違約只能在解除合同的后果

　　中顧及。3.解除合同一方如也處于根本違約狀態(tài)，也并不影響其解除合同的權(quán)利。在雙方都處于根本違約的情況下，合同實(shí)際上已不能履行，只剩下一個無實(shí)際履行可能的法律空殼。如果不允許當(dāng)事人解除合同，將會使各方被綁架在一個無實(shí)際異議的法律形式上，使雙方的法律關(guān)系始終無法擺脫不確定狀態(tài)，沒有任何理論和實(shí)際意義。

　　具體到上述最高人民法院判例：1.關(guān)于“4.1”函是否具有解除合同的效力，實(shí)質(zhì)上涉及的是附條件或附期限合同解除的效力問題，對該問題將下面單節(jié)討論。2.永新公司沒有向該公司繳付注冊資本金，亦未按投資總額進(jìn)行投資，充其量只能算作非根本性違約。按照雙方協(xié)議的約定，永新公司負(fù)有在義烏成立房地產(chǎn)公司的義務(wù)。只有在房地產(chǎn)公司成立的情況下，雙方合作的才能進(jìn)行下去。至于永新公司沒有足額繳付注冊資本金，并不能必然破壞合作的根本。在永新公司沒有根本違約的情況下，而否認(rèn)其合同解除權(quán)，明顯不當(dāng)。即使永新公司構(gòu)成了根本違約，如前所述，也不能因此剝奪其解除合同的權(quán)利。至于合同是否得以解除，當(dāng)然依賴于萬順公司是否構(gòu)成根本違約，對此，最高人民法院判例并沒有做出認(rèn)定。

　　二、附條件和附期限的解除

　　上述案例中的“4.1函”涉及的是附條件合同解除的效力問題。合同解除是單方的意思表達(dá)，是一種法律行為。按照《民法通則》第62條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉

　　若干問題的意見》第76條的規(guī)定，民事法律行為可以附條件或附期限。法律當(dāng)然也可以通過特別規(guī)定禁止附條件或附期限的法律行為，比如：抵消不得附條件和附期限。但是，禁止附條件和附期限的合同解除并沒有明確的法律規(guī)定。那么，是否可以從《合同法》第96條

　　第1款的規(guī)定推斷出，附條件和附期限的合同解除為法律所禁止？這涉及到對該法律規(guī)定的理解。

　　按照該條規(guī)定，合同自通知到達(dá)對方時解除。從文義來看，該條規(guī)定確定了解除合同的時間。由此，會引發(fā)另一個問題，即：相對方收到解除合同的通知后，如果向法院確認(rèn)解除合同的效力，那么合同是自相對方收到解除通知之時解除還是法院作出生效判決之日解除。這個問題事實(shí)上不應(yīng)成為一個問題。因?yàn)椤昂贤�自通知到達(dá)對方時解除”有個前提條件，即：《合同法》第96條第1款規(guī)定的“當(dāng)事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的”。也就是說，只有當(dāng)雙方約定的解除條件或法定理由出現(xiàn)時，合同才自通知到達(dá)對方時解除。如果雙方約定的解除條件未出現(xiàn)或法定理由不存在，通知到達(dá)對方也不解除。人民法院的判決只是確定合同解除的理由是否存在，對已作出法律行為的效力做出確認(rèn)，并不能改變合同解除的時間點(diǎn)。

　　《合同法》第96條既已確定了合同解除的時間點(diǎn)，當(dāng)不允許附條件和附期限的合同解除。因?yàn)�，通知到達(dá)對方時，條件不可能成就，

　　篇五：買賣合同糾紛的司法解釋

　　最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)

　　為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，對人民法院適用合同法的有關(guān)問題作出如下解釋：

　　一、合同的訂立

　　第一條 當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。

　　第二條 當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的"其他形式"訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。

　　第三條 懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支付報酬，完成特定行為的人請求懸賞人支付報酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。

　　第四條 采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實(shí)際簽字或者蓋章地點(diǎn)不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽訂地為合同簽訂地;合同沒有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點(diǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同簽訂地。

　　第五條 當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)簽字或者蓋章。當(dāng)事人在合同書上摁手印的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有與簽字或者蓋章同等的法律效力。

　　第六條 提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱"采取合理的方式"。

　　提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　第七條 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱"交易習(xí)慣"：

　　(一)在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法;

　　(二)當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。

　　對于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　第八條 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第(三)項規(guī)定的"其他違背誠實(shí)信用原則的行為"，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手續(xù);對方當(dāng)事人對由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對人造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　二、合同的效力

　　第九條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

　　第十條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。

　　第十一條 根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認(rèn)的意思表示自到達(dá)相對人時生效，合同自訂立時起生效。

　　第十二條 無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)的，視

　　為對合同的追認(rèn)。

　　第十三條 被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān)有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。

　　第十四條 合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定"，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 第十五條 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　三、合同的履行

　　第十六條 人民法院根據(jù)具體案情可以將合同法第六十四條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，但不得依職權(quán)將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨(dú)立請求權(quán)的第三人。

　　第十七條 債權(quán)人以境外當(dāng)事人為被告提起的代位權(quán)訴訟，人民法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。

　　第十八條 債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān)保，或者惡意延長到期債權(quán)的履行期，對債權(quán)人造成損害，債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

　　第十九條 對于合同法第七十四條規(guī)定的"明顯不合理的低價"，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。

　　轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價;對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。

　　債務(wù)人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

　　第二十條 債務(wù)人的給付不足以清償其對同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù);幾項債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔(dān)�；蛘邠�(dān)保數(shù)額最少的債務(wù);擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù);負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充;到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。

　　第二十一條 債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當(dāng)事人沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：

　　(一)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用;

　　(二)利息;

　　(三)主債務(wù)。

　　四、合同的權(quán)利義務(wù)終止

　　第二十二條 當(dāng)事人一方違反合同法第九十二條規(guī)定的義務(wù)，給對方當(dāng)事人造成損失，對方當(dāng)事人請求賠償實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

　　第二十三條 對于依照合同法第九十九條的規(guī)定可以抵銷的到期債權(quán)，當(dāng)事人約定不得抵銷的，人民法院可以認(rèn)定該約定有效。

　　第二十四條 當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

　　第二十五條 依照合同法第一百零一條的規(guī)定，債務(wù)人將合同標(biāo)的物或者標(biāo)的物拍賣、變賣

　　所得價款交付提存部門時，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提存成立。

　　提存成立的，視為債務(wù)人在其提存范圍內(nèi)已經(jīng)履行債務(wù)。

　　第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

　　五、違約責(zé)任

　　第二十七條 當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第二十八條 當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。

　　第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條

　　第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"。

　　六、附則

　　第三十條 合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

　　最高人民法院

　　關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

　　為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　一、買賣合同的成立及效力

　　第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。

　　對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　　第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

　　第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

　　出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

　　第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。

　　二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移

　　第五條 標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑

　　證即為交付。

　　第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的"提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料"，主要應(yīng)當(dāng)包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗(yàn)證書、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。

　　第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。

　　合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　　第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　　（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

　　（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

　�。ㄈ�）均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

　　（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

　�。ǘ�）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

　�。ㄈ�）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

　�。ㄋ模┏鲑u人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

　　三、標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)

　　第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的"標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?quot;，是指標(biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

　　第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第十三條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第十四條 當(dāng)事人對風(fēng)險負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

　　四、標(biāo)的物檢驗(yàn)

　　第十五條 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明

　　標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

　　第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十七條 人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的"合理期間"時，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的"兩年"是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。

　　第十八條 約定的檢驗(yàn)期間過短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

　　約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。

　　第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買受人已經(jīng)支付價款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

　　出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。

　　五、違約責(zé)任

　　第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響標(biāo)的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

　　第二十二條 買受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持。

　　價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。

　　第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。

　　買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

　　買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。

　　買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　篇六：上海XX公司訴北京YY公司解除買賣合同并賠償損失案

　　上海XX公司訴北京YY公司解除買賣合同并賠償損失案

　　2006年9月3日，上海XX公司(以下簡稱XX公司)、北京YY公司(以下簡稱YY公司)簽訂一份買賣合同，約定：XX公司向YY公司銷售各類規(guī)格、型號的高頻焊圓管、方管共計1100噸，單價每噸3650元。XX公司收取定金30萬元后，10天內(nèi)交貨至YY公司處，供貨期不超過30天。前述30萬元作為每次交貨的定金及稅金。供方每月25日按管材實(shí)際重量開出增值稅發(fā)票，YY公司收到鋼管貨值累計100萬元為限開出銀行匯票，期限為45天。雙方還約定，YY公司不按規(guī)定付款視為違約，XX公司超交貨期2天內(nèi)尚未運(yùn)貨到廠視為違約。合同自收到定金后生效。

　　合同簽訂后，YY公司于同年9月6日交付XX公司定金30萬元。根據(jù)YY公司的供貨指示，XX公司于9月9日至9月19日，共向YY公司供貨293.524噸。9月15日，YY公司開具金額為339541.25元的銀行匯票交付XX公司，XX公司定于次日開具貨物數(shù)量為93.025噸、價稅金額合計339541.25元的增值稅專用發(fā)票兩張交付YY公司，同年9月23日，YY公司向XX公司發(fā)出傳真稱：根據(jù)合同和XX公司提供的鋼管供貨數(shù)量，已提前辦好100萬元銀行匯票，要求XX公司認(rèn)真履行合同、抓緊組織貨源。9月24日，XX公司派員前往YY公司處收取銀行匯票，但YY公司并未將其已開具好的期限為90天、金額共為100萬元的兩張銀行匯票交付XX公司。之后，由于YY公司未按約定期限內(nèi)將貨款匯到指定銀行賬戶內(nèi)，XX公司覺得YY公司誠信有問題，不愿意與其繼續(xù)合作下去，遂委托本團(tuán)隊律師，要求：1、YY公司立即支付前期提供的鋼管貨款；2、不再繼續(xù)向YY公司供貨本團(tuán)隊，要求解除合同；3、支付一定賠償金。

　　XX公司向YY公司發(fā)出律師函稱：由于YY公司不按合同約定交付匯票已構(gòu)成違約，XX公司亦將不再履約。YY公司于同年10月6日回函要求XX公司在同年10月20日前全面履行合同。之后，XX公司正式向法院起訴了YY公司。

　　法院判決

　　由于YY公司不履行付款這一主要合同義務(wù)，致使XX公司不能實(shí)現(xiàn)合同目的并使合同繼續(xù)履行為不可能，XX公司因此提出解除合同，符合法律規(guī)定，法院予以支持。YY公司應(yīng)立即償付XX公司已供貨中尚未結(jié)算的貨款731821.35元并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。XX公司放棄要求YY公司支付逾期付款違約金30736.50元的訴訟請求，本院予以準(zhǔn)許。由于YY公司已部分履行合同，YY公司應(yīng)根據(jù)其未履行部分合同標(biāo)的的貨款占合同總貨款的比例承擔(dān)定金責(zé)任。法院遂作出如下判決：1、XX公司與YY公司簽訂的買賣合同終止履行；2、YY公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)償付XX公司貨款731821.35元；3、對YY公司預(yù)付定金30萬元

　　中274630元XX公司不予返還；4、YY公司預(yù)付定金剩余25370元充抵貨款，根據(jù)判決第二項YY公司尚應(yīng)支付XX公司貨款706451.35元，應(yīng)在判決生效后十日內(nèi)償付。

　　律師觀點(diǎn)：

　　本案中，XX公司與YY公司簽訂的是繼續(xù)性合同，具有長期分次履行的特點(diǎn)�？v觀本案，主要有以下幾個關(guān)鍵點(diǎn)：

　　1、后履行抗辯權(quán)。后履行抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行的一方當(dāng)事人未履行或者不適當(dāng)履行，后履行一方享有不履行、部分履行的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第67條的規(guī)定，后履行抗辯權(quán)的行使必須符合下列條件：第一，須基于同一雙務(wù)合同；第二，須雙方互負(fù)的債務(wù)有先后順序，且后履行一方的債務(wù)已屆清償期；第三，須先履行一方未履行或履行不適當(dāng)。本案中原、YY公司雙方基于同一買賣合同的義務(wù)履行順序先后交叉，具有分期性。就同一履行周期而言，XX公司履行供貨義務(wù)在先，YY公司履行付款義務(wù)在后。但就前后周期而言，則以YY公司履行前一周期付款義務(wù)為先，XX公司履行后一周期供貨義務(wù)為后。在前一周期內(nèi)，XX公司已依約適當(dāng)、全面、正確地履行了其義務(wù)，YY公司則只履行了部分義務(wù)，因而在后一周期內(nèi)，XX公司有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，即根據(jù)YY公司不適當(dāng)履行前一供貨周期的先履行付款義務(wù)而拒絕YY公司的屬后一周期的供貨要求。

　　2、合同解除權(quán)�！逗贤�法》第94條規(guī)定了當(dāng)事人可以行使法定解除權(quán)的情形，“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的違約行為即為其中之一。本案中的YY公司拒不完全履行付款這一主要合同義務(wù)，從而嚴(yán)重影響了XX公司訂立合同時所期待的經(jīng)濟(jì)利益，致使XX公司無法實(shí)現(xiàn)合同目的，行為已構(gòu)成根本違約。因此，XX公司繼續(xù)履行合同已不可能，依法可行使解除權(quán)，終止雙方簽訂的買賣合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。如果債權(quán)人的利益不是必須通過恢復(fù)原狀才能得到保護(hù)，不一定采用恢復(fù)原狀。本案中XX公司依法行使解除權(quán)后，買賣合同未履行部分不再履行，已履行部分根據(jù)本買賣合同的性質(zhì)和履行情況，亦無恢復(fù)原狀之必要，因而判令YY公司償付尚未結(jié)算的貨款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　3、定金罰則。定金罰則的基本內(nèi)容是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求收回定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金罰則的適用是以違約責(zé)任的存在為前提的，一般只針對不履行這種違約形態(tài)，包括部分不履行。在部分履行的情

　　況下，定金罰則可針對不履行部分適用，一般應(yīng)當(dāng)以未履行部分合同標(biāo)的的價款或酬金占合同標(biāo)的的總價款或酬金的比例，作為定金喪失或雙倍返還的計算比例。本案YY公司部分履行合同的違約事實(shí)清楚，依法適用定金罰則，按其未履行部分占合同總貨款的比例喪失其交付給XX公司的定金。值得注意的是，由于本案的合同屬分期履行，從表面上看，YY公司未償付的貨款僅是100萬中的731821.35元，但實(shí)際上XX公司不能繼續(xù)履行合同是由于YY公司的根本違約行為造成的，因而YY公司未履行部分的標(biāo)的應(yīng)為總貨款4015000元扣除其已支付的貨款339541.25元，計3675458.75元，以3675458.75元占4015000元的比例計算其所喪失的定金。

　　篇七：房屋買賣糾紛：拒絕履行義務(wù)合同解除后違約金確定

　　一、原被告訴求

　　原告李登浦、孔六訴稱：通過北京林家房地產(chǎn)公司的居間服務(wù)，與被告于2014年1月6日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，原告購買被告位于北京市某區(qū)668號房屋，合同總價一百萬元。原告按照合同約定支付了價款，但是被告反悔不再履行合同。原告要求雙方繼續(xù)履行無果，要求被告退回已付房款并支付違約金，但是被告以種種借口推托。被告的行為已構(gòu)成根本違約，并給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即按照合同金額的20%支付違約金。另外，原告向中介公司支付了兩萬五千元的中介費(fèi)，被告現(xiàn)已返還了原告四十萬元首付款，另又額外給付原告五萬元，這五萬元包括中介費(fèi)及被告自認(rèn)為違約多返還回來的錢，但雙方就違約金額沒有達(dá)成一致，故訴至法院，要求判令：1、解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2、要求被告支付違約金二十萬元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　被告胡大胖辯稱：我確實(shí)與原告簽訂了房屋買賣合同，當(dāng)時覺得房子賣虧了，所以要解除合同，雙方談過，我說要給原告四十五萬元，包括四十萬元的房款和五萬元的違約金，但是當(dāng)時原告沒有同意，后經(jīng)中介協(xié)調(diào)，說好給原告總共四十八萬元就行了。之后我分三次支付給原告四十五萬元，剩下三萬元是當(dāng)時口頭約定等我從外地回來，再把這三萬元給原告。后來因?yàn)槲乙恢睕]有時間，就沒有給原告這三萬元錢，所以原告就起訴了。對原告的訴訟請求，我同意解除合同，對原告要求的違約金不同意，因?yàn)楫?dāng)時約定好了給違約金八萬元，現(xiàn)在

　　原告要求二十萬元，我不同意。

　　二、審理查明

　　2014年1月6日，經(jīng)北京林家房地產(chǎn)公司居間介紹，原告李登浦、孔六與被告胡大胖簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定：胡大胖將其位于北京市某區(qū)668號房屋房屋出售給李登浦、孔六，房價款一百萬元；如出賣人違約，拒絕出售房屋，出賣人應(yīng)按房屋總價款20%向買受人支付違約金，同時還應(yīng)賠償買受人居間方收取的所有費(fèi)用。

　　合同簽訂后，原告李登浦、孔六給付被告胡大胖購房首付款四十萬元，另向北京林家房地產(chǎn)公司支付中介費(fèi)兩萬五千元。

　　此后，被告胡大胖拒絕履行合同，將購房首付款四十萬元返還給原告李登浦、孔六，另給付五萬元違約金。對此，原告李登浦、孔六稱：認(rèn)可收到胡大胖四十五萬元，這多返還的五萬元包含應(yīng)賠償給我方的中介服務(wù)費(fèi)兩萬五千元，但雙方就違約金具體金額沒有達(dá)成一致。

　　三、判決如下：

　　1、解除原告李登浦、孔六與被告胡大胖簽訂的房屋買賣合同；

　　2、被告胡大胖于給付原告李登浦、孔六違約金十一萬元；

　　3、駁回原告李登浦、孔六的其他訴訟請求。

　　四、資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評

　　資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為：原告李登浦、孔六與被告胡大胖簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。被告胡大胖不履行合同約定義務(wù)，屬于違約行為，原告李登浦、孔六要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同并要求被告給付違約金的訴訟請求，于法有據(jù)。被告胡大胖已將購房首付款四十萬元返還給原告李登浦、孔六，另給付五萬元違約金，該事實(shí)雙方無異議。關(guān)于原告李登浦、孔六主張的違約金二十萬元，考慮到被告胡大胖已返還購房首付款并已先行給付五萬元違約金，且本案根據(jù)合同約定計算的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原告李登浦、孔六的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，參考合同履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等因素綜合考慮，將違約金數(shù)額酌情調(diào)整為十六萬。

　　篇八：關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的理解與適用下

　　《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題

　　的解釋》的理解與適用（下）

　　宋曉明、張勇健、王闖

　　? 2013-05-05 09:18:04來源：中國民商法律網(wǎng)

　　五、關(guān)于違約責(zé)任的問題

　　對于審判實(shí)務(wù)中就違約責(zé)任方面經(jīng)常出現(xiàn)爭論問題，諸如如何計算減價、合同解除后違約金條款能否繼續(xù)適用、違約金條款過高可否行使釋明權(quán)、可得利益損失如何計算等，《解釋》均作出明確規(guī)定。

　　減價責(zé)任及減價的計算

　　減價是買賣合同中出賣人對標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵承擔(dān)違約責(zé)任的重要方式，因其對于救治失衡的合同關(guān)系，維護(hù)當(dāng)事人之間的利益平衡，穩(wěn)定交易關(guān)系，促進(jìn)交易流轉(zhuǎn)意義重大，故合同法第一百一十一條對減價作出了規(guī)定。

　　雖然合同法規(guī)定了減價責(zé)任，但對于依何種計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價、如何減價未作規(guī)定，致使減價責(zé)任規(guī)定缺乏操作性，為此，《解釋》第23條第1款對減價的時間標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定：“標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持”。其中，關(guān)于減價的時間標(biāo)準(zhǔn)，存在著兩種立法例，一種以《公約》為代表，規(guī)定減價以標(biāo)的物交付時的價差為準(zhǔn)；另一種以德國民法典第441條第3款為代表，規(guī)定以締約時的價差為準(zhǔn)。我們認(rèn)為，以何種時點(diǎn)為準(zhǔn)并不涉及利益衡量和公正性問題，更多的是立法技術(shù)層面的原因。考慮到我國系《公約》的

　　締約國，如無特別理由，在解釋上應(yīng)采納公約的立場，故本條解釋采用第一種模式，規(guī)定以交付時間作為計算減價的標(biāo)準(zhǔn)時點(diǎn)。關(guān)于減價的價格計算標(biāo)準(zhǔn)，亦存在兩種不同模式：一種模式是以有瑕疵物的實(shí)際價值與無瑕疵物的賣價之間的差額為標(biāo)準(zhǔn)。[16]舉例說明：買賣合同約定標(biāo)的物的價格為100萬元，但因其存在瑕疵，經(jīng)評估，實(shí)際交付時的市場價格僅為80萬元，按此標(biāo)準(zhǔn)計算，減價的數(shù)額應(yīng)為20萬元。另一種模式是應(yīng)依瑕疵物于買賣時（或?qū)嶋H交付時）應(yīng)有的實(shí)際價值，與無瑕疵時應(yīng)有的價值的比例，計算應(yīng)減少的價格。舉例說明：無瑕疵標(biāo)的物的價值為1000元，買賣合同約定的價格為1200元，標(biāo)的物有瑕疵時的價值為800元。有瑕疵的標(biāo)的物的價格的計算公式應(yīng)為：800÷1000×1200＝960元，即債權(quán)人可以主張的減價的數(shù)額為1200－960＝240元。[17]我們認(rèn)為，雖然第二種模式維持了減價前后交易雙方利益的均衡性，具有合理性且比較精細(xì)，但其不足在于，法院在實(shí)際計算減價額度時比較繁瑣，而且通過評估作價等取得的常常是標(biāo)的物在市場交易中的實(shí)際價格，人民法院如何確定標(biāo)的物在減價前后的內(nèi)在價值不無困難。在價值難以確定的情況下，按價值比率確定價格減少的額度自然成了無本之木。第一種模式直接以標(biāo)的物的市場價格為參數(shù)，根據(jù)標(biāo)的物的價格差確定減價的額度，簡便易行，操作性更強(qiáng)�？紤]到我國現(xiàn)階段審判實(shí)踐的客觀狀況和發(fā)展水平，從有利于審判工作開展的角度考量，《解釋》采納了第一種模式。

　　合同解除與違約金條款

　　合同解除與違約金責(zé)任能否并存，合同解除后違約金條款可否繼續(xù)適用，系審判實(shí)務(wù)中的疑難問題，亟待解決。對此有兩種爭論觀點(diǎn)。第一，否定說。該說認(rèn)為，依合同解除的直接效果說，合同因解除而溯及地消滅，皮之不存，毛將焉附？故違約金條款自然喪失其所附麗之基礎(chǔ)，違約金請求權(quán)自當(dāng)歸于消滅，不得

　　再行請求。[18]第二，肯定說。該說認(rèn)為，“因?yàn)楫?dāng)事人違約而產(chǎn)生的違約金責(zé)任是客觀存在，不能因合同解除而化為烏有，對此，不論什么性質(zhì)的違約金均應(yīng)一樣。為了照顧違約金需要以合同關(guān)系存在為前提的理論，在合同解除有溯及力時，可以擬制合同關(guān)系在違約金存在的范圍內(nèi)繼續(xù)存在”。[19]合同法第九十八條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力”。合同解除是合同的權(quán)利和義務(wù)終止的情形之一，違約金條款即屬于結(jié)算和清理條款。違約金并不因?yàn)楹贤�解除而受到影響，仍可請求。[20]

　　鑒于學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對于合同解除與違約金責(zé)任的關(guān)系分歧較大，并直接影響到司法裁判統(tǒng)一，因此最高法院近年來在司法政策的制定中努力統(tǒng)一相關(guān)認(rèn)識。最高法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)［2009］40號）第8條中規(guī)定：“合同解除后，當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進(jìn)行處理”。該條指導(dǎo)意見的理論依據(jù)采納肯定說，認(rèn)為違約金是當(dāng)事人通過約定而預(yù)先設(shè)定并獨(dú)立于履約行為之外的給付行為，屬于合同法第九十八條規(guī)定的合同中的結(jié)算和清理條款，其效力并不因合同的權(quán)利義務(wù)終止而受到影響。[21]我們贊同肯定說，《解釋》第26條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持”。值得注意的是，根據(jù)合同法第九十三條和第九十四條之規(guī)定，合同解除包括協(xié)議解除、約定解除和法定解除三種方式。[22]根據(jù)本條解釋之規(guī)定，無論何種解除方式，適用原合同約定的違約金條款的前提必須是合同因違約而解除，具體包括當(dāng)事人因違約而協(xié)議解除、約定解除的條件是一方違約、因違約而法定解除等情形。

　　合同解除后違約金條款的適用，涉及兩個具體問題：其一，合同解除之后損害賠償?shù)姆秶�如何確定？其二，違約金請求權(quán)與解約后的損害賠償請求權(quán)的關(guān)系

　　如何？關(guān)于合同解除之后的賠償范圍問題，根據(jù)合同法第九十七條之規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失，籍以保護(hù)守約方的利益。但由于該條關(guān)于合同解除后的賠償損失規(guī)定得過于抽象，學(xué)界和實(shí)務(wù)界關(guān)于賠償損失的范圍一直存有爭議，有賠償信賴?yán)�益說和賠償可得利益說兩種觀點(diǎn)。賠償信賴?yán)�益說認(rèn)為，合同解除后有溯及力的場合，當(dāng)事人之間的合同關(guān)系歸于消滅，合同當(dāng)事人之間恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，可得利益只有在合同被完全履行后才能實(shí)現(xiàn)。守約方選擇合同解除，意味著其不愿繼續(xù)履行合同，因此合同解除后，違約方的賠償范圍應(yīng)當(dāng)為信賴?yán)�益和返還利益。[23]賠償可得利益說認(rèn)為，解除合同雖然可使合同溯及地歸于消滅，但在賠償問題上應(yīng)對溯及力加以限制，仍應(yīng)按可得利益損失進(jìn)行賠償，并在賠償可得利益之后，當(dāng)事人的訂約費(fèi)用、履約準(zhǔn)備費(fèi)用等信賴?yán)�益只能�?dāng)成交易成本從可得利益中獲得補(bǔ)償。[24]在合同解除后無溯及力之情形，合同效力僅向?qū)�來終止，此時賠償?shù)姆秶�不僅包括只恢復(fù)原狀就能完全彌補(bǔ)解除權(quán)人因?qū)Ψ降膫鶆?wù)不履行而蒙受的損失，還應(yīng)該包括可得利益（履行利益）的損失，但必須扣除解除人因被免除債務(wù)或者請求返還已為給付而得到的利益，即進(jìn)行損益相抵。[25]我們贊同賠償可得利益說。

　　關(guān)于違約金與損害賠償請求權(quán)的關(guān)系問題，我們認(rèn)為，由于合同法上的違約金系以補(bǔ)償性為主、以懲罰性為輔的違約金，補(bǔ)償性乃其主要屬性，因此，違約金本質(zhì)上屬于損害賠償額之預(yù)定，其主要功能在于填補(bǔ)守約方損失，相當(dāng)于履行之替代。根據(jù)合同法第一百一十四條第二款和合同法解釋（二）第28條和第29條之規(guī)定，違約金的損失填補(bǔ)功能和替代履行作用決定了若違約金請求權(quán)與合同解除后損害賠償請求權(quán)指向的是同一損害，則應(yīng)避免同時適用，否則將會出現(xiàn)債權(quán)人雙重獲益之結(jié)果。[26]如果違約金過分高于違約解除合同所造成的損失，懲罰性的違約金能否與解除權(quán)并存？我們認(rèn)為，合同解除作為當(dāng)事人的救濟(jì)方式，無論是約定解除，亦或是法定解除，均不以過錯為前提。只要約定的解除條件成

　　就及法定的解除條件出現(xiàn)，當(dāng)事人即可行使解除權(quán)。既然解除合同不以當(dāng)事人具有過錯為前提，那么違約金這一賠償損失的責(zé)任方式亦不須以此為前提。如果違約金與違約解約造成的損失相差較大，則可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定予以適當(dāng)增加與減少。因此《解釋》第26條特別規(guī)定：“約定的違約金過分高于因合同解除造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。

　　調(diào)整過高違約金釋明權(quán)

　　在違約金調(diào)整的啟動模式上，通常存在法院依職權(quán)調(diào)整和依當(dāng)事人申請調(diào)整兩種立法例。依據(jù)合同法第一百一十四條第二款以及合同法解釋（二）第29條之規(guī)定，我國目前采用當(dāng)事人申請調(diào)整的立法模式，人民法院原則上不得依職權(quán)直接進(jìn)行調(diào)整。審判實(shí)務(wù)中亟待解決的問題是：在違約金過高的調(diào)整問題上，法官能否行使釋明權(quán)？對此，存在兩種不同的觀點(diǎn)。否定說認(rèn)為，違約金過高的調(diào)整請求權(quán)屬于當(dāng)事人的實(shí)體民事權(quán)利，在對待當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利處分上，人民法院應(yīng)時刻保持消極、中立的立場，尊重當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利，不能行使釋明權(quán)。肯定說認(rèn)為，雖然原則上人民法院未經(jīng)當(dāng)事人請求不得調(diào)整違約金的數(shù)額，但對明顯過高的違約金之約定，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人進(jìn)行釋明。在當(dāng)事人僅糾纏于是否構(gòu)成違約而未主張調(diào)整過高的違約金數(shù)額之場合，為公平公正地處理糾紛，防止判決生效后當(dāng)事人就違約金問題反復(fù)申訴，法院可根據(jù)案件的具體情況，就違約金是否過高進(jìn)行釋明。[27]我們認(rèn)為，否定說與肯定說之爭論，實(shí)際上是民事訴訟中的當(dāng)事人主義訴訟模式與職權(quán)主義訴訟模式在違約金調(diào)整問題上如何選擇之體現(xiàn)。法官釋明權(quán)屬于法院訴訟指揮權(quán)之一種，具有職權(quán)主義的意味，但其存在和設(shè)定的目的則在于削減辯論主義絕對化所帶來的弊害。在審判實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人無論是真實(shí)認(rèn)為還是出于訴訟策略，往往并不圍繞違約金數(shù)額是否過高問題，而是將訴

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