農(nóng)村房屋買賣合同法律效力分析
當今社會經(jīng)濟的發(fā)展己經(jīng)滲入各個領域，房地產(chǎn)市場是其中的典型代表。城市要發(fā)展，拆遷重建，都市擴張都是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段。與此同時，農(nóng)村的物業(yè)和生產(chǎn)也在不經(jīng)意間發(fā)生著潛移默化的改變，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場也隨之活躍起來。與此同時，由房屋買賣合同引發(fā)的糾紛也逐年增加。為在資源有限的國情下既保證農(nóng)村的經(jīng)濟有一定程度的發(fā)展又保證農(nóng)村的生產(chǎn)和生活的井然有序，政府在一定程度上限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，禁止農(nóng)村宅基地進入市場自由買賣�；诓粍赢a(chǎn)房地一體的關聯(lián)性，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)亦應屬于法律禁止之列。建議有關機關盡快研究并出臺相應的法律法規(guī)，這是完善社會主義法制的重要舉措，也是促進經(jīng)濟發(fā)展，提高人民幸福指數(shù)的必然選擇。
一、什么是農(nóng)村房屋買賣
農(nóng)村房屋買賣指的是房主在房屋所有繼承人放棄繼承權并己在公證處公正的前提下對本房屋進行經(jīng)濟折算的一個過程。房屋買賣涉及兩個問題，一個是房屋本身，另一個是就是農(nóng)民的宅基地。房子可以在滿足一定條件下進行買賣，但是宅基地是禁止買賣的，所以在房子的使用達到一定年限時，宅基地應歸還物主，或由后代村民統(tǒng)一起來，重新劃分每家一處的宅基地。在特殊情況下，房屋發(fā)生毀損而原宅基證上又是原房東的情況下，原房主有權在協(xié)商后拿回宅基地使用權。
二、關于農(nóng)村房屋買賣合同效力的現(xiàn)狀
城市化、城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)村人口流動性增強，房價攀升，使部分城市居民愿意購買價格相對較低的農(nóng)村房屋居住使用。農(nóng)民千百年來持家守業(yè)的思想也在發(fā)生深刻的改變，農(nóng)民開始出售自己多余的房產(chǎn)給城市居民，農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)活躍起來，特別是農(nóng)村住宅的買賣數(shù)量上升明顯，就此引發(fā)糾紛率較高，法院解決此類糾紛的難點是買賣行為的效力。農(nóng)村上地增值、房屋現(xiàn)價高出買賣價格過多等諸多因素引發(fā)的糾紛案件呈逐年上升態(tài)勢。大約八成的糾紛案件中的原房主是本村的擁有多余房產(chǎn)的村民，新房主多數(shù)是打算在農(nóng)村購置房產(chǎn)的城市居民或移居的外村人:合同的糾紛原因在于買賣雙方己經(jīng)進行了交易，買主或己入住或己將房產(chǎn)做新的用途，但雙方的房屋及上地使用權的手續(xù)尚未辦理變更登記或手續(xù)本身有不符合規(guī)定的地方:另外在新房主把房屋或裝修或毀損等情況下，原房主在收回房子時要進行的補償或索賠等糾紛問題。
三、對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理建議
(一)建議更加規(guī)范的法律法規(guī)的出臺
房地產(chǎn)作為我國的新興產(chǎn)業(yè)，目前，尚不具備完整的房地產(chǎn)合理調(diào)控的法律法規(guī)，而農(nóng)村房屋交易作為房地產(chǎn)領域的細小分支，完整而合理的民事法律就更加欠缺了。我國當前的上地管理法中，原則性的規(guī)定冗長且不適用，操作起來既麻煩又易引起新的.糾紛。每個地方都有自己在上地管理上的法律法規(guī)，甚至部分地方堅持只按自己的章程辦事，缺乏統(tǒng)一性，這既使得外地居民在購置房產(chǎn)時容易陷入被動，又讓糾紛處理時不同的司法機關只根據(jù)自己的標準判決，不同的標準判定的結(jié)果也不相同。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)交易的確缺乏一個引領性的共有的規(guī)范，因而應該在合理分析農(nóng)村房屋交易的現(xiàn)狀和所存在問題的基礎上，擬定合理的相關法律章程，填補農(nóng)村房地產(chǎn)立法的法律空白。這不僅是社會主義法制統(tǒng)一性的必然要求，也是維護社會穩(wěn)定、和諧的重要途徑。
(二)逐漸禁止農(nóng)村宅基地無償無限期使用
農(nóng)村宅基地的無償使用制度的禁止表示當?shù)卮迕裨谡厥褂闷趦?nèi)是可以免費在基地上建造房屋或種植作物等，同時意味著當?shù)卮迕癫荒茈S意購置房產(chǎn)隨意買賣房屋，即使進行房屋買賣，合同的終止期也是到宅基地歸公。當農(nóng)村房屋進入房地產(chǎn)交易時，買房賣方都應根據(jù)該宅基地的市場估值繳納一定的補償金。這樣做可以在一定程度上加強農(nóng)村房屋和上地的合理利用，避免可能出現(xiàn)的房屋空置、資源浪費等現(xiàn)象。
(三)要注重認定合同無效后的善后處理
由于涉及到宅基地使用權和使用年限，甚至由房屋增值賣方強制收房等糾紛導致的合同無效等問題，如何合理解決合同無效的善后處理也是當今社會研究的重要方向之一。合同無效時應深入調(diào)查找出過錯方，司法公正評判買賣雙方應該擔負的責任或義務，遏止非誠信的市場交易風氣。
四、結(jié)論
總而言之，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，農(nóng)民的身份早己不再是種植農(nóng)作物了守著自己的宅基地的身份定位了。他們同樣關注經(jīng)濟發(fā)展，熱衷投資創(chuàng)業(yè)，也能在他們的房屋中發(fā)現(xiàn)商機。針對我國尚不完善的農(nóng)村房屋及上地流轉(zhuǎn)的民事法律，農(nóng)村房地產(chǎn)市場仍然有很多亟需解決的糾紛問題和政策問題，從國家政府到地方性機構(gòu)，都應該重視該類問題的發(fā)生，并擬定相關的明文法規(guī)，并整理已經(jīng)出現(xiàn)的案件資料，探尋最合理的判定標準，填補農(nóng)村房屋買賣這一相關立法的空白。農(nóng)民問題時國家的根本性問題，農(nóng)民生活穩(wěn)定，國家才能安定富強。
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