房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案效力
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所謂商品房合同登記備案，就是開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，根據(jù)法律規(guī)定，將該合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)審查并登記在案的行為。我國(guó)實(shí)行強(qiáng)制備案件登記制度，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售登記管理辦法》等法律、法規(guī)均規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商須將合同送房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案，其主要目的顯然是為了規(guī)范開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為，避免出現(xiàn)“炒房”、“一房多賣(mài)等現(xiàn)象發(fā)生，以保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商的原因，常會(huì)出現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同未依法登記備案情況，買(mǎi)受人以此為主要理由而主張合同無(wú)效的爭(zhēng)議也時(shí)有發(fā)生。如何正確判斷該類(lèi)合同的效力問(wèn)題尤顯重要，這對(duì)于幫助普通購(gòu)房者理性、正確維權(quán)十分關(guān)鍵。
其實(shí)，與未取得預(yù)售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規(guī)調(diào)整和規(guī)范的僅是開(kāi)發(fā)商的'合同登記備案行為，而無(wú)權(quán)約束合同本身，判斷合同的效力屬性問(wèn)題，必須由民事法律、法規(guī)規(guī)定。鑒于在商品房合同糾紛維權(quán)法律常識(shí)解讀一已經(jīng)作了較為詳細(xì)的分析，故不再贅述。
根據(jù)未登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進(jìn)行判斷;一、約定優(yōu)于法定。合同本質(zhì)上屬于契約，根據(jù)“契約自由”的締約精神，法無(wú)禁止即可為，在民事領(lǐng)域，特別是合同方面，只要法律、法規(guī)沒(méi)有明確禁止，當(dāng)事人均可以根據(jù)自己的意志將相關(guān)事項(xiàng)約定，體現(xiàn)在合同條款中。《合同法》第45條： “當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。”就明確賦予當(dāng)事人對(duì)合同效力問(wèn)題享有約定附條件的選擇權(quán)利。體現(xiàn)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案”作為合同生效的條件進(jìn)行約定，則此時(shí)，如果因合同未備案而引發(fā)爭(zhēng)議，買(mǎi)受人則可根據(jù)該約定條件，主張合同無(wú)效;二、無(wú)約定從法定。如果該類(lèi)合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進(jìn)行約定，則只能適用法律的規(guī)定進(jìn)行該合同的效力判斷。《合同法》第44條： “依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”商品房買(mǎi)賣(mài)合同自開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人簽訂后即成立，且我國(guó)目前沒(méi)有法律、行政法規(guī)規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，故該類(lèi)合同自雙方依法簽訂時(shí)即生效。三、司法解釋明確規(guī)定該類(lèi)合同的效力問(wèn)題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”
綜上，對(duì)于未登記備案的合同，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為無(wú)效或者有效。而要按照上述情況區(qū)別對(duì)待，如果合同中約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無(wú)效的法定抗辯理由。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。
正確處理該類(lèi)案件，涉及到對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見(jiàn)，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開(kāi)發(fā)商;而物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。
本案的審理帶來(lái)一個(gè)思考，即在沒(méi)有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后，各地房屋管理部門(mén)應(yīng)貫徹落實(shí)好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開(kāi)展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類(lèi)似糾紛的發(fā)生。
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