怎樣確認房屋買賣合同有效

　　怎樣確認房屋買賣合同有效?買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力。

　　買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著該合同中部分條款是無效的，這種無效可能是因為欺詐、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷的合同，就是合同在簽訂后，因為滿足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷該合同。那么如何認定一份房地產(chǎn)買賣合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細解答。

　　對有權(quán)屬證書并辦理變更登記的買賣合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問題在于沒有權(quán)屬證書和變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同。一種意見是完全無效的合同，另一種意見是保護善意的買賣合同，筆者同意第二種意見。

　　例如不久前發(fā)生的一起案件，被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準，有關(guān)權(quán)屬證書由政府拆遷管理部門在拆遷改造全部結(jié)束后統(tǒng)一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書面合同，將房屋賣給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關(guān)批準建房的文件和票據(jù)，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無權(quán)屬證書為由單方解除合同，引發(fā)訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效。在此案中，雙方當事人包括法院內(nèi)部一些法官對合同效力問題持有不同意見正如前述兩種意見。筆者認為對合同法律效力問題可以從以下幾個角度考慮：

　　1、正確認識房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能

　　“按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關(guān)或其委托的機構(gòu)(如房產(chǎn)交易所)通過一定的程序?qū)彶椤⒌怯�，最后向房屋所有�?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國的房地產(chǎn)市場通過這樣的權(quán)屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風險。

　　具體來說，房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有五個方面的功能：

　　(1)公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實向公眾公開以標明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的功能在于保護動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞。因為任何人設(shè)定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　(2)公信功能。公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，如果以后事實證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。人。

　　(3)管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。

　　(4)警示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權(quán)利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產(chǎn)交易風險的作用。

　　(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調(diào)查、了解對方當事人是否對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負擔。可以節(jié)省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟的特征。

　　從上述內(nèi)容我們可以看出，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能主要還是促進和保護房地產(chǎn)交易的一種手段，而不是前提條件。

　　2、確認私有房地產(chǎn)買賣合同效力應(yīng)遵照《民法通則》和《合同法》所規(guī)定的公平原則，維護經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定，保護善意一方.

　　我國對物權(quán)變動采取的是“現(xiàn)行法采意思主義與登記或交付的結(jié)合”，但在我國社會中，大量存在因種種原因而未辦理權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不能買賣，，因此有很多人認為“未領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的房屋無權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類糾紛的正確、公平處理。對于無權(quán)屬證書房屋的買賣一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩(wěn)定”。主要理由是：

　　第一，買賣雙方已對房地產(chǎn)的買賣產(chǎn)生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

　　若因出賣方的原因未登記，出賣人反悔要求返還房屋，因未登記房地產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍屬出賣人，買受人當然應(yīng)當返還。于此合同關(guān)系就會形同虛設(shè)，對當事人并無約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無法得到保障。

　　第二，不利于促進誠信機制的建立。

　　我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)變更登記可在三個月內(nèi)完成，若出賣人在此時間內(nèi)一房二賣，買受人因合同未生效而無法要求出賣人承擔違約責任，只能要求出賣人承擔締約過失責任。

　　第三，不利于維護既有的財產(chǎn)秩序。

　　比如當事人已將房屋實際交付使用，買受人且對房屋進行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買賣無效，買受人返還房屋，必然造成現(xiàn)有財產(chǎn)秩序的重大混亂。因此筆者主張應(yīng)當先對房屋所有權(quán)的實質(zhì)要件進行審查，如無違法而只需補辦手續(xù)，對其買賣合同應(yīng)認定為有效，應(yīng)根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定責令責任一方及時補辦手續(xù)。

　　處于對善意合同相對方的利益保護，在司法實踐中現(xiàn)在已逐漸呈現(xiàn)淡化登記生效主義立法的趨勢�！� 最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第49條規(guī)定：“以尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人。”此司法解釋所包含的是登記對抗主義的不動產(chǎn)登記效力，不動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當事人之間仍有物權(quán)之效力。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院的這一司法解釋，也含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。

　　如前所述，房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的問題，是履行該房屋買賣合同的內(nèi)容。我國《合同法》第60條規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的`義務(wù)。我國法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在房屋買賣過程中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因為沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。 房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權(quán)利才能實現(xiàn)。

　　還有人認為，《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效，因此，未進行權(quán)屬登記的房地產(chǎn)買賣合同是無效的。筆者認為，此“登記”并非彼“登記”�！逗贤�法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。

　　最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，而不是合同生效的登記，而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》是對所有權(quán)確認的登記， 也不是合同生效的登記。

　　綜上所述，我們應(yīng)辨證地認識和適用現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)，絕不能機械地生搬硬套而脫離社會實際。對于雖沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，但屬于雙方自愿、公平簽定且形式和主體和內(nèi)容合法、意思表示真實的私有房地產(chǎn)買賣合同，本著公平和維護、促進交易，保護善意交易的原則，可以確認其法律效力。這樣才能真正使法律成為促進經(jīng)濟發(fā)展的有效工具而不是桎梏。

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