農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效

時(shí)間：2020-11-21 10:01:55 買賣合同我要投稿

農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效

　　20xx年6月，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價(jià)款為22.6萬元。被告付清了房款后，原告將訟爭的房屋及土地證交付給被告，但該房一直未能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，訟爭的房屋土地性質(zhì)屬于集體土地。后該房屋將被拆遷，原告要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效，并要求雙方各自返還房屋和購房款。

農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效

　　一審法院判決：原、被告雙方的房屋買賣行為違反了我國土地管理法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;被告在判決生效后30日內(nèi)將訟爭房屋返還給原告，同時(shí)由原告返還購房款22.6萬元給被告。

　　被告認(rèn)為，合同已經(jīng)履行多年，原告已經(jīng)使用當(dāng)初被告給付的購房款在城市購買了另一套房屋，直接判決雙方返還后，自己按當(dāng)初購房所付的房款購買房屋已經(jīng)貶值很多，雙方當(dāng)時(shí)基于自愿達(dá)成協(xié)議后，原告因出現(xiàn)巨大的拆遷利益而反悔協(xié)議，顯然違反誠實(shí)信用、公平的原則，故請求二審予以改判。

　　二審法院審理此案后，考慮到當(dāng)事人對確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效后各自返還所帶來的損失存在爭議，召集當(dāng)事人根據(jù)合同無效的處理原則進(jìn)行調(diào)解，明確對原合同標(biāo)的的相互返還，并對原告的損失按過錯(cuò)比例由出賣人進(jìn)行了賠償。本案調(diào)解后取得了良好的效果。

　　近年來，在城市迅猛擴(kuò)展、拆遷帶來巨大經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)實(shí)背景下，不少農(nóng)民在售房多年后，罔顧道德和輿論，提起追討小產(chǎn)權(quán)房的訴訟，本案就是一個(gè)典型。但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同僅僅被認(rèn)定無效并不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著損失賠償?shù)臓幾h仍然存在，實(shí)務(wù)界對此也并不能統(tǒng)一觀點(diǎn)。

　　筆者認(rèn)為，出賣人主張買賣無效的行為與中國人的傳統(tǒng)道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發(fā)人們的道德危機(jī)，為和諧社會(huì)所不容。因此，從不誠信者不得益的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對村民起訴確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的真正目的加以甄別，并根據(jù)交付時(shí)間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。一方面充分考慮房屋的'翻建、擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。

　　其中最主要的是房屋下所附宅基地區(qū)位價(jià)值損失的認(rèn)定。在本案的處理中，筆者提出的觀點(diǎn)是：根據(jù)房屋交付到主張買賣無效的時(shí)間長短，在買受人和出賣人之間進(jìn)行分配。因?yàn)闀r(shí)間越長，越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，買受人所占的利益比例應(yīng)當(dāng)越大;但即便時(shí)間較短，買受人也應(yīng)分得宅基地區(qū)位價(jià)值的相當(dāng)部分。并且，因此所確定的出賣人賠償給買受人的損失，應(yīng)當(dāng)足以起到法律應(yīng)有的指引作用和教育作用，才能夠抑制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，才能使農(nóng)民在巨大的利益差別面前不至于以同樣而簡單的理由(城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買農(nóng)民的房屋)肆意主張返還，從而引導(dǎo)出賣房屋的農(nóng)民謹(jǐn)慎提起訴訟，同時(shí)也能夠盡量挽回購房人的損失。由此，通過法制的強(qiáng)制力介入道德的規(guī)范和重建，來解決因社會(huì)發(fā)展對社會(huì)倫理所帶來一系列困惑和危機(jī)。

　　農(nóng)村宅基地范本：

　　甲方(賣方)

　　身份證號(hào)碼：

　　乙方(買方)

　　身份證號(hào)碼：

　　甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方自愿將坐落在的宅基地及房屋出售給乙方。

　　二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價(jià)為人民幣元。

　　三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個(gè)人，該宅基地及房屋沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

　　四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。如因甲方原因，該房屋未在約定時(shí)間內(nèi)交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。

　　五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)，導(dǎo)致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應(yīng)向乙方返還所有已收房款。

　　六、土地稅由甲方承擔(dān)，契稅由乙方承擔(dān);其他稅務(wù)由國家指定各自承擔(dān)。

　　七、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。

　　八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問題均由甲方承擔(dān)。

　　九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動(dòng)拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與甲方無關(guān)。

　　十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。

　　十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。

　　十二、按《合同法》履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。

　　十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。

　　甲方簽字：乙方簽字：

　　聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：

　　電話：電話：