商品房買(mǎi)賣合同指南

　　購(gòu)買(mǎi)商品房是老百姓生活中的大事，有時(shí)用去家庭多年的積蓄，即使是投資購(gòu)房，也有投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在規(guī)范之中。

　　商品房買(mǎi)賣合同指南

　　一、了解開(kāi)發(fā)商的主體資格

　　開(kāi)發(fā)商主體資格直接關(guān)系到購(gòu)房者的合法權(quán)益，應(yīng)查驗(yàn)五證：

　　1、土地使用權(quán)證。應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。居民用地為70年;工業(yè)用地為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年;綜合或者其他用地為50年。查驗(yàn)土地使用權(quán)有無(wú)查封、抵押的情況，如有抵押情形，根椐《物權(quán)法》一百八十二條，土地使用權(quán)抵押，土地上房產(chǎn)應(yīng)一并抵押，出現(xiàn)此種情形，可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。

　　2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該證件是辦理土地許可證的前提，開(kāi)發(fā)用地的實(shí)際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應(yīng)與開(kāi)發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符。

　　3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。城市規(guī)劃部門(mén)有權(quán)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒(méi)收。

　　4、建設(shè)工程施工許可證。該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒(méi)有該證，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

　　5、商品房預(yù)售許可證或者銷售許可證。該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷售商品房。

　　(1)注意該證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣合同的出賣人是否為同一個(gè)單位;

　　(2)注意該證件是否包含所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán);

　　(3)查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。

　　二、政府行為能否作為不可抗力，免除開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任

　　合同法第一百一十七規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，既包括自然力量，如地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪等;又包括社會(huì)異常行為，如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、軍事封鎖等。

　　審判實(shí)踐中，關(guān)于政府行為是否納入不可抗力爭(zhēng)議很大，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種不同情況：

　　1、當(dāng)政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等。

　　2、當(dāng)政府行為針對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，應(yīng)考慮為情事變更因素，應(yīng)依公平原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。如政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位(水電煤燃曖等)，這是現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題之一，這些因素開(kāi)發(fā)商不可控，雖然水電煤燃曖已經(jīng)大部分由相應(yīng)企業(yè)完成，但首先市政基礎(chǔ)設(shè)施需由相關(guān)政府管理部門(mén)審批，而大部分企業(yè)是龔斷企業(yè)且為國(guó)有獨(dú)資公司，保留了較濃厚的行政色彩，且與政府管理部門(mén)存在一定聯(lián)系，很多時(shí)候不受市場(chǎng)規(guī)則與合同約定的控制，我們認(rèn)為如果上述因素不考慮為情事變更因素，對(duì)開(kāi)發(fā)商也同樣顯失公平，盡管1999年《合同法》沒(méi)有規(guī)定情事變更原則，在立法缺失的情況下，可以依公平原則彌補(bǔ)法律漏洞。我國(guó)的《民法通則》《合同法》均規(guī)定了公平這一基本法律原則，法院可以依法對(duì)當(dāng)事人的情事變更的訴訟請(qǐng)求予以支持。

　　3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等。

　　三、房屋面積條款

　　建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同(開(kāi)發(fā)商提供)第五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定，有的約定為“按房屋產(chǎn)權(quán)證面積進(jìn)行據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”，一般情況下期房的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差率不大時(shí)不會(huì)出現(xiàn)糾紛，但當(dāng)誤差率較大時(shí)，購(gòu)房者就要補(bǔ)交較多的房屋差價(jià)款。二是按《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第二項(xiàng)，此種約定更有利于平衡各方利益。即面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的'房?jī)r(jià)款由了出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人

　　四、商品房交鑰匙應(yīng)注意的問(wèn)題

　　商品房具備建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第八條及第十四條規(guī)定的交付使用條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)書(shū)面通知購(gòu)房者辦理交付手續(xù)。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者出示并提供該合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗(yàn)收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等證明文件。

　　五、住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)包括哪些內(nèi)容

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)包括以下內(nèi)容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;(五)裝修工程為2年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。以上內(nèi)容應(yīng)寫(xiě)入《商品房質(zhì)量保證書(shū)》中，其約定的保修期限不得短于以上最低期限。

　　六、主管部門(mén)沒(méi)驗(yàn)收的房子能交鑰匙嗎

　　對(duì)此問(wèn)題司法理論界、實(shí)務(wù)界認(rèn)識(shí)不一，各地法院對(duì)于此類問(wèn)題判決不統(tǒng)一。建設(shè)部門(mén)、工商部門(mén)聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣合同》示范文本第八條交付期限中，雙方可以約定“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”即可交付使用(即建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收)，有些法律研究者認(rèn)為該條款違反了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目峻工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出峻工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到峻工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”

　　我們認(rèn)為商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，建設(shè)管理、工商管理部門(mén)主要從行業(yè)管理角度出發(fā)，其示范合同具有一定的合理性，也符合現(xiàn)階段國(guó)情，因?yàn)榫C合驗(yàn)收由于各種原因有時(shí)久拖不決，如此一來(lái)，有可能錯(cuò)過(guò)了最佳銷售時(shí)機(jī)。但是，如果開(kāi)發(fā)商所交付的房屋違反《建筑法》、《消防法》《房地產(chǎn)管理法》的禁止性規(guī)定的情況下，即使建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格，也應(yīng)認(rèn)為其驗(yàn)收無(wú)效，其交付行為無(wú)效。

　　七、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房的法律性質(zhì)。

　　小產(chǎn)權(quán)房即建設(shè)在集體所有土地上的房屋，其雖然大量存在，卻因違反法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。由于房?jī)r(jià)居高不下，有些購(gòu)房者迫不得已購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)存在多年，政府有關(guān)部門(mén)一直未采取有力制止措施，只是在2007年國(guó)土資源部、建設(shè)部有過(guò)通知。律師認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)慎重。商品房買(mǎi)賣合同指南，軍產(chǎn)房沒(méi)有所有權(quán)，只有永久使用權(quán)，軍產(chǎn)房未經(jīng)解放軍總后勤部審批是非法的，其權(quán)益不受法律保護(hù)�，F(xiàn)在軍產(chǎn)房大量存在，交易活躍，購(gòu)買(mǎi)前必須查驗(yàn)該項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)總后勤部審批，否則可能面臨房去財(cái)空的風(fēng)險(xiǎn)。

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