解除買賣合同
隨著人們對法律的了解日益加深，能夠利用到合同的場合越來越多，它也是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施。相信很多朋友都對擬合同感到非常苦惱吧，以下是小編為大家整理的解除買賣合同，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
解除買賣合同1
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十四條以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[20xx]7號)的規(guī)定，買房人在下列十二種情況下有權(quán)單方面通知賣房人解除購房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。
理由2、賣方明示違約
在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。
理由3、先賣后抵押的
商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由4、一房二賣的
商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。
理由5、隱瞞無證售房事實的
賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。
理由6、隱瞞房屋抵押的事實
賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權(quán)解除合同。
理由7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實
賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同。
理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。
理由9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。
理由10、面積誤差比超過3%
賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息。
理由11、過分遲延交付房屋的
賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。
理由12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。
以上是商品房買房人有權(quán)解除購房合同的十二個法定理由。買房人在行使合同解除權(quán)時，要以書面方式通知賣方，合同自通知到達(dá)賣方時解除。賣方有異議的，可以請求人民法院(有仲裁協(xié)議的為仲裁機構(gòu))確認(rèn)合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì)，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權(quán)要求對方賠償損失。個別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買房人還可以請求法院判令賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
因單方解除合同需要具備嚴(yán)格的法定條件并要遵循一定的程序，不當(dāng)行使合同解除權(quán)將構(gòu)成違約。因此購房者如欲解除同購房合同，應(yīng)事先咨詢專業(yè)律并按律師的指導(dǎo)意見行使自己的權(quán)利更為穩(wěn)妥。
解除買賣合同2
甲方：乙方：
身份證號碼身份證號碼：
甲乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，本著友好協(xié)商的原則，因國家政策的變動，此變動為不可歸責(zé)于甲乙任何一方的責(zé)任，導(dǎo)致乙方購買甲方位于北京市懷柔區(qū)號的房屋的目的不能實現(xiàn)，故甲乙雙方一致同意解除雙方于20xx年04月20日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《房屋定金收付書》，特達(dá)成如下條款，以資雙方共同遵守：
一、解除甲乙雙方于20xx年04月20日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《房屋定金收付書》。
二、本協(xié)議簽訂生效之日起，甲乙雙方之前簽署的任何合同文件均作廢，甲乙雙方互相免責(zé)，任何一方不得再追究另一方的任何責(zé)任，否則，須向相對方承擔(dān)違約金元;
三、甲方在簽訂本協(xié)議當(dāng)日一次性退還乙方元人民幣，乙方向甲方出具相應(yīng)的收款憑證。
四、本確認(rèn)書是雙方完全自愿簽訂，任何一方不得再以任何理由提起訴訟或仲裁。
五、本確認(rèn)書簽訂之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，效力等同。
甲方：乙方：
年月日年月日
解除買賣合同3
20xx年5月，A小姐購買了位于杭州市的一個商品房，并與房產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定A小姐需支付房屋全額的30%作為首付款，余款采取按揭貸款方式支付。合同生效后，A小姐到房產(chǎn)公司指定的銀行辦理了房屋按揭貸款手續(xù)，并且簽訂了《房屋按揭貸款合同》。
20xx年7月，該樓盤交付，A小姐至現(xiàn)場勘驗，發(fā)現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu)及面積都發(fā)生了變化，于是，與房產(chǎn)公司協(xié)商要求解除《商品房買賣合同》。房產(chǎn)公司同意A小姐的要求，但告知需要貸款銀行予以配合。
【律師點評】：
隨著現(xiàn)金房產(chǎn)市場的不景氣，要求退房的現(xiàn)象越來越多，A小姐的情況具有一定的典型性，律師認(rèn)為可以從下面二個方面進行分析：
一、A小姐與銀行簽訂的《房屋按揭貸款合同》與《商品房買賣合同》并非主合同與從合同的關(guān)系，不會因為《商品房買賣合同》無效或者解除直接導(dǎo)致《房屋按揭貸款合同》無效或解除。但是兩者又不是單獨的可以分割的兩份獨立合同，因為A小姐與銀行簽訂《房屋按揭貸款合同》的前提是簽訂有有效的《商品房買賣合同》，同時A小姐需要將其購買的房屋作為擔(dān)保物抵押給銀行。且辦理按揭的唯一條件是因為需要購買房屋，如果購買房屋這個根本目的不能實現(xiàn)的，則按揭貸款已無意義。
二、《最高人民法院商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持�！逗贤ā返�94條規(guī)定：因不可抗力導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。而《商品房買賣額合同》的解除即為基于商品房按揭貸款合同不能實現(xiàn)的特殊條件。所以說，法律賦予了購房人與銀行同樣的解除合同的權(quán)利，并且能妥善保護各方的利益。
解除買賣合同4
一、法律規(guī)定解除情形
合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦�。合同解除最重要的法律后果即“合同的�?quán)利義務(wù)終止”。
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條（詳見最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）結(jié)合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
二、商品房買賣合同程序
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。根據(jù)我國合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除�！笨芍�，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。如果通知已經(jīng)送達(dá)，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。
三、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的理解。
商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個擔(dān)保貸款法律關(guān)系的履行問題，然而，其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢？司法最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋沒有具體的直接規(guī)定，只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。對于該款，我們認(rèn)為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國合同法及相關(guān)司法最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋來具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的，作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。
解除買賣合同5
甲方：_________________乙方：_________________
根據(jù)實際情況，在平等協(xié)商，自愿互諒的基礎(chǔ)上，本于誠信，甲乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：
第一、甲乙雙方同意解除_____________年__________月__________日簽訂的《_____________合同》及其它相關(guān)協(xié)議。自協(xié)議解除之日起，甲乙雙方彼此之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系自行消滅。甲乙雙方相互不再以任何形式追求對方的違約責(zé)任。
第二：甲乙雙方同意對于合同訂立、執(zhí)行過程中各自的任何形式的損失自行負(fù)責(zé)擔(dān)。
第三：鑒于合同未能履行是由于客觀經(jīng)濟形勢變遷造成的，甲方同意于本協(xié)議簽訂之日一次性退還乙方已經(jīng)交納的保證金_____________元。
第四、未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲方：_________________乙方：_________________
日期：_________________
解除買賣合同6
甲方（原合同出賣人）：
乙方（原合同買受人）：
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商一致，同意達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲乙雙方同意解除雙方于20xx年9月24日簽定的商品房買賣合同（以下簡稱該合同），編號為：
二、雙方在簽訂本協(xié)議后，甲方同意乙方自動退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款于本協(xié)議生效之日起30日內(nèi)返還乙方。
三、原雙方簽訂的商品房買賣合同在甲乙雙方簽署本協(xié)議后隨之作廢。甲方在乙方簽署本協(xié)議并到房管部門備案后，即可以任何方式處分該房屋。
四、訂立本協(xié)議及辦理有關(guān)手續(xù)所需之一切費用，包括手續(xù)費、公證費及政府有關(guān)部門之收費等，均由乙方支付。
五、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產(chǎn)生爭議，甲乙方雙方應(yīng)盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交有管轄權(quán)的人民法院通過訴訟解決。
六、本協(xié)議由甲乙雙方或其授權(quán)代表簽字或蓋章后，經(jīng)鞍山市公證處公證之日起生效。
七、本協(xié)議一式五份，甲方兩份，乙方、市公證處及房管部門各一份，五份協(xié)議均具有同等效力。
甲方：
乙方：
20xx年X月XX日
解除買賣合同7
解除二手房買賣合同通知書（房屋抵押）
致賣方（）、中介方（地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）：
通知人與賣方 經(jīng)中介方 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間磋商，于20xx年×月×日簽訂《存量房買賣合同》（合同編號0000××，以下簡稱《合同》）， 現(xiàn)因賣方和中介方在簽訂《合同》時沒有如實告知買方所出售房屋設(shè)有抵押的事實，導(dǎo)致房屋在解除合同通知書發(fā)出的時間為止不能順利過戶，合同的目的不能實現(xiàn)，現(xiàn)就解除《合同》等相關(guān)事宜特致函如下：
20xx年×月×日，通知人與賣方及中介方簽訂《合同》時，在中介方的當(dāng)面追問核實下，賣方隱瞞了出售房屋設(shè)有抵押的事實，并和通知人簽訂《合同》，通知人事后才得知該房屋設(shè)有抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》四十九條第一款 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效” 之規(guī)定，賣方在簽訂合同時隱瞞重大事項、房屋存在抵押無法過戶而導(dǎo)致合同可撤銷，現(xiàn)通知人有權(quán)行使撤銷權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之相關(guān)規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
現(xiàn)通知人正式通知賣方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知書送至賣方及中介方的當(dāng)天，辦理合同解除手續(xù)。就買方已經(jīng)繳納購房定金人民幣×××元（大寫：××萬元）及中介傭金人民幣×××元（大寫：×××元）的返還事宜，買方愿意和賣方及中介方友好協(xié)商。如未能按時順利解除合同返回定金及傭金，我方還將按照相關(guān)法律規(guī)定，要求賣方承擔(dān)實際違約責(zé)任，屆時各方必將承擔(dān)更多的責(zé)任。
通知人：
日期：
解除買賣合同8
甲方：_______________
乙方：_______________
甲乙雙方通過友好協(xié)商，就乙方申請退還已購買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方將_______________年_______________月_______________日購買的_______________號和_______________號房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛人有義務(wù)配合甲方同房地產(chǎn)管理局、_______________分行及其他部門辦理房屋退房的相關(guān)手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關(guān)費用和損失由乙方負(fù)責(zé)。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個工作日內(nèi)甲方將乙方的首付款_______________萬元退還給乙方，將購房貸款_______________萬元退還給_______________分行，歸還銀行利息的部分由乙方負(fù)責(zé)償還。
五、違約金：違約方需支付違約金_______________萬元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解釋權(quán)歸甲方所有。
甲方蓋章：_______________
乙方簽字：_______________
負(fù)責(zé)人簽字：_______________
乙方身份證號碼：_______________
___________年___________月_________日
解除買賣合同9
甲方：身份證號碼：通訊地址：聯(lián)系電話：
乙方：身份證號碼：通訊地址：聯(lián)系電話：
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商一致，同意達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲乙雙方同意解除雙方于________年____月____日簽定的商品房買賣合同（以下簡稱該合同），編號為：__________________。
二、雙方在簽訂本協(xié)議后，乙方同意自動退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款于本協(xié)議生效之日起____日內(nèi)返還乙方。
三、原雙方簽訂的商品房買賣合同在甲乙雙方簽署本協(xié)議后隨之作廢。甲方在乙方簽署本協(xié)議并到房管部門備案后，即可以任何方式處分該房屋。風(fēng)險提示：價款支付
在實務(wù)中，有的買賣合同只是簡單地約定合同款項的金額，對于款項的支付時間和支付方式卻未作出約定。這一漏洞將為支付方無限期不支付或遲延支付找到借口。
另外，需方應(yīng)盡量采取銀行轉(zhuǎn)賬方式來履行支付貨款。明確付款的具體期限及條件，盡量要簡單、明確易實施，避免催款方因為無法舉證付款條件成就而不能主張貨款的風(fēng)險。設(shè)定明確的逾期付款的違約責(zé)任，有效督促或威懾合同付款方。
四、訂立本協(xié)議及辦理有關(guān)手續(xù)所需之一切費用，包括手續(xù)費、公證費及政府有關(guān)部門之收費等，均由乙方支付。風(fēng)險提示：爭議解決方式
合同雙方一旦發(fā)生爭議，協(xié)商不成的只能求助于仲裁機構(gòu)或法院。那么具體選擇哪一種方式，則需要當(dāng)事人雙方約定，如果選擇仲裁機構(gòu)就一定要明確是哪個仲裁委員會，否則就會因約定不明而致約定條款無效。
當(dāng)然雙方也可以約定管轄的法院，而約定法院則只能在被告所在地法院、原告所在地法院、合同履行地法院、合同簽訂地法院、標(biāo)的物所在地法院中選擇其一，而不能隨意選擇，否則該條款無效。
五、在執(zhí)行本解除協(xié)議過程中如產(chǎn)生爭議，甲乙雙方應(yīng)盡力通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交人民法院通過訴訟解決。
六、本協(xié)議由甲乙雙方或其授權(quán)代表簽字或蓋章后生效。
七、本協(xié)議一式____份，甲方____份，乙方及房管部門各____份，每份協(xié)議均具有同等效力。（以下無正文）風(fēng)險提示：證據(jù)保留
注意保留和收集合同及附件以及合同履行過程中形成的補充協(xié)議、送貨單、購銷憑證、發(fā)票簽收記錄、雙方的來往函件、備忘錄、會議紀(jì)要、傳真件，交通票據(jù)、運輸單、電話記錄、電子郵件等等書面、視頻、錄音資料，一旦發(fā)生糾紛，這些證據(jù)都將有可能成為有力的事實證據(jù)。
甲方（簽字按手�。篲_______年____月____日
乙方（簽字按手�。篲_______年____月____日
解除買賣合同10
1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;
2、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;
3、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;
4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。
5、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的;
6、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并呆滯商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
解除買賣合同11
根據(jù)我國合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：
(1)、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會損害國家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會產(chǎn)生什么矛盾。
(2)、當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)解除商品房買賣合同。那么，當(dāng)此條件成就時，購房者即可按照此約定主張解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出現(xiàn)時，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。
(4)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。
(5)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開發(fā)商可以解除合同。
(6)、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合同的，可以通過通知的方式告知對方。合同自通知到達(dá)對方時即解除。
商品房買賣合同解除的法律責(zé)任：
另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
希望您對房屋買賣合同的解除以及買賣合同解除后的法律責(zé)任有更加詳細(xì)的了解。實踐中，盡量減少商品房買賣合同的解除，這樣才能減少損失。
買房簽合同注意事項匯總
在現(xiàn)今房價越來越貴的情況下，買房子可以說是一件大事兒，在簽訂購房合同是一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)。那么買房簽合同注意事項有哪些呢？請閱讀下面的文章進行詳細(xì)的了解。
買房簽合同注意事項：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
3、查驗有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補充協(xié)議注意事項：
在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積�，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置�，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時避免很多不必要的損失。
婚前購買按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？
家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購買了一套150平米的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年還清。20xx年，張某便與楊某結(jié)婚，張某與楊某結(jié)婚后，每月按揭房子。20xx年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房產(chǎn)是自己在結(jié)婚前購買，屬于個人財產(chǎn)，而楊某認(rèn)為房子是結(jié)婚后共同按揭，是夫妻共同財產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割?婚前購買商品房結(jié)婚后按揭，離婚該如何分割呢?
律師說法：根據(jù)我國20xx年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償�！�
綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割的情況下，該商品房不能按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項及房子財產(chǎn)增值部分，張某應(yīng)對楊某進行合理補償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔(dān)。
貸款購買二手房的流程有哪些 ?
購買二手房也會存在貸款的情況。對于貸款購買二手房流程，由于很多人對其中的門道不了解，導(dǎo)致了在二手房交易過程中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，貸款購買二手房的流程有哪些 ?為避免您在貸款購買二手房時走冤枉路。以下365編輯為您詳細(xì)介紹貸款購買二手房流程以及需要注意的問題。
步驟/方法
1、對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查
審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面
所做的一切都成了無用功。
2、訂二手房買賣合同
買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
3、評估公司做評估
這個過程一般來說要5~7個工作日。
4、款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)
如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。
5、合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。
6、完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。
7、完稅契證到土管部門辦理土地證。
365小編提醒您，近期打算購買二手房的業(yè)主，買房之前一定要先了解銀行貸款政策的細(xì)則，巧妙避開雷區(qū)，以免簽了合同貸不了款。
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二手房交易稅的計算方式是什么?
二手房交易在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也是非常繁榮的。在二手房交易中，有很多相關(guān)的專門政策和相關(guān)法律規(guī)定。二手房交易也是需要繳納相關(guān)稅費的。那么二手房買賣需要繳納的稅費怎么計算？
計算方法
買方：
1、契稅
成交價或評估價(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅
成交價或評估價(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
賣方
1、交易服務(wù)費
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅
成交價或評估價(高者)×0. 05%
3、土地出讓金
成交價或評估價(高者)×1%
4、解困房
成交價或評估價(高者)×1%
5、商品房
土地出讓金按基準(zhǔn)地價× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分?jǐn)傎M用
成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)
成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)
7、個人所得稅：成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年)
二手房交易繳納的稅種
(一)契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政策下的契稅：
普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
(二)城建稅
營業(yè)稅的7%;教育費附加稅;營業(yè)稅的3%。
(三)個人所得稅
普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
(四)土地出讓金
成本價：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米 城八區(qū)外：12.9元每平米 經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價)
(五)交易手續(xù)費
3元每平方米×建筑面積
(六)合同印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營業(yè)稅
20xx年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
1、非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;
2、個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;
3、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;
4、買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;
5、契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是： 普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。非普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的3%的契稅。
6、過戶費用。
(八)工本費
80元，共有權(quán)證：20元。
365小編為您整理，希望你在購買二手房或者出售二手房時，能夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動并且按時繳納相關(guān)稅費。
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借名買房的法律風(fēng)險及防范
借用他人名義購買房屋是一種非常具有風(fēng)險的行為，那么什么是借名買房？借名買房又 有什么法律風(fēng)險？借名買房應(yīng)如何防范風(fēng)險？針對以上問題，小編在下文會為大家解答。
一、何為“借名買房”
“借名買房”，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
借名買房具有以下幾種含義：
(一)事實購房人借用他人名義購房;
(二)事實購房人以他人名義登記房屋所有權(quán);
(三)事實購房人出資購買房屋;
(四)事實購房人行使對房屋的權(quán)利。
二、“借名買房”的法律風(fēng)險
(一)如果登記購房人反悔，事實購房人若不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難;
(二)如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);
(三)如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承;
(四)如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
三、針對“借名買房”律師支招
(一)“借名買房”風(fēng)險大，建議慎用
我國實行不動產(chǎn)物權(quán)取得實行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對于實際出資人存在巨大的法律風(fēng)險。
若借名人反悔訴諸于法律，實際出資人面臨著房財兩空的不利結(jié)局。
事先協(xié)議約定避風(fēng)險
(二)選好“借用之名”
“借名買房”并非絕對不可，但一定要有事先防范其法律風(fēng)險的意識。顧名思義，“借名買房”，先有“借名”再有“買房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等親近之人，這樣可大大降低其法律風(fēng)險。
(三)簽訂好“借名協(xié)議”
選好“借用之名”，建議先不用急于“買房”，事實購房人與名義購房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明確在書面上，就可能降低法律風(fēng)險的發(fā)生，即使發(fā)生也不會令自己陷入非常被動的境地。
(四)發(fā)生爭議及時找專業(yè)人士
“借名買房”雙方一旦發(fā)生爭議糾紛，建議您及時找專業(yè)人員咨詢：爭議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何組織證據(jù)材料以證明已方觀點等專業(yè)問題。
最后，小編提醒廣大購房者，以真實身份購房才是上上策。
解除買賣合同12
出賣人(下稱甲方)：_____
法定代表人：_____
聯(lián)系地址：_____
聯(lián)系電話：_____
買受人(下稱乙方)：_____
身份證號碼：_____
聯(lián)系地址：_____
聯(lián)系電話：_____
甲乙雙方于_____年_____月_____日簽訂《商品房買賣合同》(合同登記號：_____，下稱“購房合同”)及相關(guān)文件，乙方購買甲方_____號商品房(以下簡稱為該商鋪)，現(xiàn)經(jīng)雙方本著自愿、平等、互利的原則協(xié)商一致，就解除該購房合同事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、甲、乙雙方自愿解除上述購房合同。自本協(xié)議生效之日起，雙方之間就該購房合同的爭議全部解決。
二、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效后3個工作日內(nèi)持上述購房合同及其補充協(xié)議、收款收據(jù)原件等相關(guān)資料，向甲方辦理退房手續(xù)。
三、甲方應(yīng)于乙方辦理完畢退房手續(xù)后10日內(nèi)退還乙方全部購房款人民幣_____元整(小寫_____元)并無須支付利息。
四、甲乙雙方自愿協(xié)商解除購房合同，雙方就上述購房合同的簽訂以及已履行和未履行的權(quán)利義務(wù)，均無任何異議，互不追究違約責(zé)任或要求賠償損失。
五、乙方應(yīng)配合甲方辦理購房合同注銷登記手續(xù)，若乙方不能按時提交相關(guān)資料或提交資料不合格或拒絕配合辦理的，甲方有權(quán)暫緩?fù)诉�乙方所有款項。
六、本協(xié)議自雙方簽署之日起生效。本協(xié)議一式肆份，甲方執(zhí)貳份，乙方執(zhí)壹份，政府相關(guān)部門留存壹份，均具同等法律效力。
甲方：_____ 乙方：_____
法定代表人：_____
____年____月____日 ____年____月____日
解除買賣合同13
一、何時購房人能解除房屋買賣合同
依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人
(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人
(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明
(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實
(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實
(6)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的
(7)面積誤差比絕對值超過3%的
(8)由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。
(9)對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外�！�
二、解除商品房買賣合同房價損失如何計算
我國《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第8條第9條規(guī)定，因出賣人的過錯導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
因此，從立法上看，我國已經(jīng)確認(rèn)了商品房買賣合同的解除與損害賠償請求權(quán)能并行而非相悖的制度。但，具體到司法實踐中，大部分法院都只支持部分損失，很少有全部損失都支持的。
確定房屋的差價損失，一般在法院都是首先主持調(diào)解，調(diào)解不成申請鑒定按照鑒定價格判決。
購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的.訴訟時間。這樣才可以拿到我們應(yīng)該有的賠償，在必要時，還可以聘請專業(yè)律師協(xié)助維權(quán)。
解除買賣合同14
買受人可以解除房屋買賣合同的情況有：
1、拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議;
解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個條件：
(1)拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。
(2) 該補償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上拆遷人必須將該補償安置房屋另行出賣給第三人。
2、出賣人將商品房一賣一抵時，買受人可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。
3、出賣人將一房二賣時，買受人可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。
4、 出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同;
解釋第九條第二項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。
5、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同;
解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。
6、房屋主體質(zhì)量不合格時，買受人可以請求解除合同;
解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！奔雌诜亢同F(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
7、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同;
解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！币虼顺鲑u人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
8、套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同;
解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。”，“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持�！奔刺變�(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。
9、 出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同;
解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。
10、由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同;
解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”即根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記時，可以請求解除合同并要求賠償損失。
11、因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同;
解釋第二十三條“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失�！奔慈绻虺鲑u人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
12、因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
解釋第二十三條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人�！� 即因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。
解除買賣合同15
一、解除合同的主要內(nèi)容及特點
《聯(lián)合國國際貨物買賣合同公約》(以下簡稱《公約》)并未明確使用解除合同這一術(shù)語，而是使用了宣告合同無效，它用列舉的形式表明了宣告合同無效的幾種情形及其后果：宣告合同無效必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效;宣告合同無效是買方或賣方可單方行使的權(quán)利;宣告合同無效僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù);宣告合同無效解除了各方合同義務(wù)�！豆s》中宣告合同無效和《中華人民共和國合同法》中解除合同的性質(zhì)和特點基本相同：首先，都是一種形成權(quán)，即僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅的權(quán)利，其行使無須征得對方當(dāng)事人的同意。只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權(quán)通知另一方解除合同，而無須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。最后，一方行使合同解除權(quán)必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。
二、行使合同解除權(quán)存在的疑難問題
(一)寬限期與根本違約的關(guān)系
實踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對享有決定寬限期的權(quán)利，它直接影響到合同的效力�！豆s》第47條第一款規(guī)定，如果賣方不按合同規(guī)定的時間履行其義務(wù)，買方可以規(guī)定一段合理的額外時間，讓賣方履行其義務(wù)�！豆s》第49條規(guī)定，買方可以不給賣方規(guī)定額外的合理時間，就可以立即宣告解除合同。從這條規(guī)定看來，買方享有決定是否給賣方寬限期的權(quán)利。在實踐中，若買方動輒行使此項權(quán)利，就難以體現(xiàn)買賣合同的公平合理性。如果雙方買賣的是普通的、價格相對穩(wěn)定的商品，賣方的遲延交貨并未構(gòu)成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對賣方來說并不公平。事實上，也有買方因為找到了出價更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子。即使買方給予了賣方一段寬限期，時間長短又沒有具體規(guī)定，買賣雙方各有說法，《公約》僅以合理為限，那么怎樣才算合理?因此在實踐中，如何行使此項權(quán)利才是真正體現(xiàn)公約精神，較難把握尺度。
(二)根本違約的標(biāo)準(zhǔn)問題
《公約》第25條對根本違約的定義是：一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，如使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實際剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預(yù)知而且一個同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也沒有理由預(yù)知會發(fā)生這種結(jié)果。《公約》對根本違反合同所采取的衡量標(biāo)準(zhǔn)是，看違反合同的后果是否使對方蒙受重大損害，即違約后果的嚴(yán)重程度。盡管該條規(guī)定是聯(lián)合國國際貿(mào)易法委員會吸收各國法律規(guī)定，并調(diào)和了兩大法系關(guān)于同一問題的不同處理辦法，但仍然存在兩個問題：
1.既然損害的嚴(yán)重程度為剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果，守約方如何認(rèn)定根本違約是否確實?這需要具體案件具體分析，因為同樣的違約行為在不同情況下會帶來不同程度的損害結(jié)果，這影響到是否構(gòu)成根本違約。
2.同等資格、通情達(dá)理的人員標(biāo)準(zhǔn)無明確規(guī)定。同等資格是否指在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗相當(dāng)豐富的人?通情達(dá)理是否指在商業(yè)信譽、從業(yè)道德方面表現(xiàn)俱佳的當(dāng)事方?這些因素都會帶來判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無效的權(quán)利。
(三)預(yù)期利潤的索賠問題
《公約》第74條規(guī)定，一方當(dāng)事人違反合同應(yīng)負(fù)的損害賠償額，應(yīng)與另一方當(dāng)事人因他違反合同而遭受的包括利潤在內(nèi)的損失額相等�？梢�，損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)包括實際損失和利潤損失兩個方面。實際損失較好理解，即守約方已經(jīng)支出的各項費用及合同如能履行應(yīng)獲得的合同利益。但是利潤損失較難計算，它是否包括預(yù)期的利潤?即守約方已事先計劃好的獲取合同標(biāo)的后再將標(biāo)的物轉(zhuǎn)手而獲取的利潤�！豆s》第74條同時規(guī)定，這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當(dāng)時已知道或理應(yīng)知道的事實和情況，對違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失。那么，預(yù)期利潤究竟是否是違約方預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的損失?這里就要從主、客觀兩方面來加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時就應(yīng)當(dāng)知道，若其違約會給對方造成的后果;客觀上講，憑借違約方的性質(zhì)，與守約方的合作期限長短，自己對守約方貿(mào)易習(xí)慣的了解，違約方是否應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其違約行為會產(chǎn)生的后果。因此盡管已經(jīng)有了明確規(guī)定，但其中確實存在主觀因素，所以索賠預(yù)期利潤究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，都需要在具體案件中由法官來自由裁量。
另外，如果決定予以考慮的話，這部分預(yù)期利潤該如何計算，方法也有不同：第一種方法是以差價確定損害賠償?shù)姆秶�，該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個合理時間內(nèi)以合理方式購買替代貨物，后者是在解除合同后的一個合理時間內(nèi)以合理方式將貨物轉(zhuǎn)賣。同樣，差價也就包括了買方購買替代物或者賣方轉(zhuǎn)賣貨物的交易價格與原合同價格之間的差額。第二種方法是以時價確定損害賠償?shù)姆秶�。所謂時價是指在一定地點一定時間的某種貨物的市場價格。這里的時間標(biāo)準(zhǔn)有兩個：即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時的時價;在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時的時價。這里的地點標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)原應(yīng)交貨的地點。如果該地點沒有時價，則指另一合理替代地點的價格，但需要適當(dāng)考慮貨物運費的差額。這種方法雖然有其合理性，但需要大量的調(diào)查工作，故較少被采納。
(四)買方宣告解除合同后，另行購買替代物的條件購買替代物是賣方不交貨時，買方所特有的補救措施。這一權(quán)利已受到各國法律及國際公約的肯定。但在實際案例中，怎樣行使這項權(quán)利才是符合公約精神?一般有以下兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是在時間上，買方必須在解除合同后一段合理時間內(nèi)行使，二是在方式上，買方購買替代物的價格、地點、渠道等都是適當(dāng)?shù)�，如價格需與原貨物相當(dāng)、渠道正規(guī)，否則就不是購買替代物，成為購買新貨物了。但在按以上兩個標(biāo)準(zhǔn)裁決時，也會存在問題，如買方在賣方無力履約，時間緊急時為了按照《公約》第75條之規(guī)定減少損失已經(jīng)購買了替代物，之后才宣告解除合同，而賣方認(rèn)為買方應(yīng)當(dāng)先要有一個宣告解除合同的過程才有權(quán)購買替代物。對于賣方的抗辯，不能予以完全支持，而要看買方是否已舉出足夠證據(jù)證明自己購買替代物的合理性與緊迫性，可見，實踐中的判斷理解存在較大分歧。
由此可見，盡管《公約》已經(jīng)對行使合同解除權(quán)作出了較為詳盡的規(guī)定，但由于它很大程度上是各國相互妥協(xié)的產(chǎn)物，同時采用的術(shù)語又具有高度的概括性，在實踐中遇到具體案例時，存在很多困難和矛盾的情況。這些問題的解決不僅需要各國之間貿(mào)易實踐經(jīng)驗的積累，需要各國對此類問題的相互協(xié)商，同時還需要理論的不斷突破和創(chuàng)新。研究分析這些問題，可以使我們在訂立國際貿(mào)易合同時做到胸有成竹，從而預(yù)防各類糾紛的發(fā)生。
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