房屋買賣合同

時間：2022-01-20 11:22:25 買賣合同我要投稿

關(guān)于房屋買賣合同合集十篇

　　隨著人們對法律的了解日益加深，關(guān)于合同的利益糾紛越來越多，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。合同有不同的類型，當然也有不同的目的，以下是小編精心整理的房屋買賣合同10篇，歡迎閱讀與收藏。

關(guān)于房屋買賣合同合集十篇

房屋買賣合同篇1

　　甲方(轉(zhuǎn)讓方)：

　　乙方(受讓方)：

　　甲乙雙方就甲方所有的位于房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議如下：

　　一、標的物

　　該宗房屋位于，共宅基地。

　　二、房款及支付

　　該宗房屋及宅基地共計作價元，乙方于月日前交付轉(zhuǎn)讓款20xx年月日之前付清。

　　三、標的的交付

　　甲方在年月日之前交付轉(zhuǎn)讓標的。

　　四、權(quán)利義務(wù)

　　1、甲方保證對該房屋擁有全部的所有權(quán)，該房屋及宅基地使用權(quán)無任何權(quán)利瑕疵。如果因權(quán)利瑕疵或者因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苜彽迷摲课�，甲方�?yīng)當支付違約金元并賠償乙方的全部經(jīng)濟損失(包括但不限于：直接經(jīng)濟損失、房屋改造費用、應(yīng)得利益損失、因糾紛而支付的律師費、公證費)。

　　2、甲方應(yīng)當按照合同約定的期限交付房屋，每拖延一日需承擔房屋總價款1%的違約金。

　　3、合同簽訂后，甲方不得為任何租賃、擔保、買賣等損害該房屋所有權(quán)的行為，否則承擔與房款等額的違約金。

　　4、在房屋交付之后，甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項過戶手續(xù)，過戶費用由乙方承擔。

　　5、該宗房屋的所有權(quán)于合同簽訂時轉(zhuǎn)移至乙方，該房屋上的一切權(quán)益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等)，如果該處房屋因改造需要拆遷，因拆遷而產(chǎn)生的所有補償款及權(quán)利全部由乙方享有。

　　6、在房屋交付前所產(chǎn)生的費用(包括但不限于：水費，電費等)由甲方承擔，與乙方無關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費用由乙方承擔，與甲方無關(guān)。

　　五、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有相同的法律效力。

　　六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

　　甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

　　_________年____月____日 _________年____月____日

房屋買賣合同篇2

　　雙方當事人：

　　出賣人：

　　身份證

　　聯(lián)系電話：

　　買受人：

　　身份證

　　聯(lián)系電話：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　第一條買受人所購房屋的基本情況

　　買受人購買的商品房為：北京市海淀區(qū)中關(guān)村東路123號

　　第__1__【幢】【座】2206_號房。該商品房的用途為住宅，屬鋼混結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)地上__24__層，地下 _2_層。

　　該商品房陽臺是【封閉式】。

　　該商品房【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共137.24平方米.

　　第二條計價方式與價款

　　出賣人與買受人約定按下述第_1_種方式計算該商品房價款：

　　1、按建筑面積計算，該房屋每平方米10565.43元，總金額(1450000元) 壹佰肆拾伍萬零仟零佰零拾零元整。

　　2、按套內(nèi)建筑面積計算，該房屋單價為每平方米__________元，總金額_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。十里堡二手房 1

　　3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

　　根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

房屋買賣合同篇3

　　我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當前司法實踐中，法院對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以此確認買賣合同的效力，而國務(wù)院辦公廳的兩個通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。

　　司法實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

　　在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

　　在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。

　　總之，應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定問題是一個復(fù)雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決該問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過委托當?shù)赜薪?jīng)驗的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護。

房屋買賣合同篇4

　　甲方（賣方）

　　乙方（買方）

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在重慶市應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng) 路小區(qū) 號樓單元室（建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號st1002105420 ）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整；即人民幣小寫100XX元 .

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元 .

　　四、乙方支付定金之日起 2個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）

　　六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔。

　　七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

　　八、甲方應(yīng)在1個月前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f 元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺（型號：1005648485 ），空調(diào)兩臺（型號：0152468549 ），熱水器（型號：1095874554），浴霸（型號：1025456985 ），飲水機（型號：1084759264 ），音響兩臺（型號：258695 ），涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方（含在房屋價值內(nèi)）

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

　　甲方（賣方）（�。� 身份證號：

　　住址：電話：

　　20xx年月日

　　乙方（買方）（�。┥矸葑C號：

　　住址：電話：

房屋買賣合同篇5

　　賣房方（簡稱甲方）：

　　買房方（簡稱乙方）：

　　經(jīng)過甲乙雙方協(xié)商，就甲方向乙方出賣甲方所屬產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)事宜，達成以下條款：

　　一、甲方同意將位于約平方米

　　二、甲方保證該房是符合現(xiàn)有國家及合肥市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)；甲方必須保證擁有該房屋的獨立產(chǎn)權(quán)；無任何產(chǎn)權(quán)爭議及糾紛，并有權(quán)將該房屋上市交易。甲方保證該房屋手續(xù)真實有效。

　　三、乙方愿意在本合同第一條款和第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本合同，并認可在這種情況下簽訂才具有法律的效力。

　　四、乙方將購買房屋款項一次性交清后，甲方將房屋所有手續(xù)交付乙方。

　　五、甲方負責辦理過戶手續(xù)及費用，乙方承擔過戶費用。

　　六、乙方辦理房屋入住和產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)時，如需要甲方提供有效證件和及時到場時，甲方無條件負責配合，不得以任何理由推脫，如不配合，屬違約行為。

　　七、此協(xié)議自雙方簽訂之日起房款兩清，甲方不得以任何理由對此房屋提出產(chǎn)權(quán)要求。

　　八、協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證人執(zhí)一份。此協(xié)議自簽訂之日起立即生效，并永久有效。

　　甲方產(chǎn)權(quán)人：

　　乙方簽字：

　　公證人簽字：

　　年月日甲方共同所有人：

房屋買賣合同篇6

　　出賣人(甲方)：身份證號碼：

　　買受人(乙方)：身份證號碼：

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

　　一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________

　　元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

　　二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

　　三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

　　四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

　　五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

　　六、違約責任

　　1、甲方應(yīng)當于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。

　　2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

　　3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

　　4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

　　5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

　　七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

　　1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

　　2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

　　八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

　　甲方：

　　乙方：

　　年月日

　　見證人：

　　年月日年月日

房屋買賣合同篇7

　　甲方（賣方）：________________________

　　乙方（買方）：________________________

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在______________________________________________________________________房產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方。

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫_____________________________________，即人民幣小寫_____________。

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金，即小寫________________。

　　四、乙方支付定金之日起_________個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除）。

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。

　　六、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)公證手續(xù)，待房產(chǎn)公證到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

　　七、甲方應(yīng)在公證前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

　　八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵_____元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵_________元罰金，逾期______日視為毀約。

　　九、附加條款：

　　__________________________________________。

　　十、本合同一式三份，甲乙各一份，公證一份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　甲方（簽章）：______________

　　乙方（簽章）：______________

　　__________年_______月______日

房屋買賣合同篇8

　　內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當?shù)美颠€。于此場合，不得適用過失相抵規(guī) 則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔的違約損害賠償并行不悖。

　　關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣無權(quán)處分解除條件不當?shù)美?/p>

　　一、案件事實概要

　　后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權(quán)的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號房屋所有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。

　　一審民事判決認為：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還；雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。丙應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。

　　一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。

　　二、評釋

　　（一）關(guān)于系爭合同的定性

　　1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性

　　把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當時，B號房屋的所有權(quán)確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權(quán)利，擴而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。

　�。ǘ╆P(guān)于系爭合同的效力

　　1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號）？

　　城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)當適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。

　　但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當?shù)娜巳绱死斫��？墒�，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

　　眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責任（第107條等）。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。尤其是法釋【20xx】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。

　　上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢的。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。

　　在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當?shù)�。按照注釋民法學關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當?shù)囊螅瑢τ谙禒幇讣�，�?yīng)當適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)而承擔違約責任，買受人有權(quán)請求出賣人承擔此類責任，同時享有合同解除權(quán)。

　　2。系爭合同效力的認定：違反強制性規(guī)范？

　　確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

　　一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

　　基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

　　接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規(guī)定”的妥當性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強制性規(guī)定”作為認定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當?shù)�。第二，合同法總則中，作為認定系爭合同無效根據(jù)的“強制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認定系爭合同無效的“強制性規(guī)定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他�？墒�，將該條項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的“強制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規(guī)定”，進而認定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，來認定系爭合同無效。

　　一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當。

　　3。系爭合同效力的認定：效力待定？合同有效？

　　以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規(guī)定？解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔保的規(guī)定，且處于合同法分則當中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定。

　　采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場合會導致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。

　　方案二、三運用在某些案件中可能適當，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔保責任，比較合適。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當知道第三人對買賣的標的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。

　　運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，買受人丙享有此類請求權(quán)。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四。

　�。ㄈ╆P(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

　　《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當經(jīng)濟賠償。

　　該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當解除條件成就時，售房合同失效，并且是自動地當然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當?shù)玫街С帧?/p>

　　總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進而取得B號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)�？梢姡瑴蚀_地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。

　　就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

　　《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當經(jīng)濟賠償。換一種表達方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不讓系爭合同自動地當然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅。

　　正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

　�。ㄋ模╆P(guān)于B號房屋價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當?shù)美颠€請求權(quán)？物的返還請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？

　　系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認，但應(yīng)當弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)。

　　由于貨幣的所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以，當原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的所有權(quán)�，F(xiàn)在，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時B號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權(quán)，所以，他請求A公司返還的請求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請求權(quán)。從當事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當?shù)美颠€請求權(quán)。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認定。

　　當然，假如原告丙不主張不當?shù)美颠€請求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請求權(quán)。筆者認為，如此尋找請求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。主張不當?shù)美颠€請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應(yīng)當預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價款時，可以多獲得些賠償。

　�。ㄎ澹⿲ο禒嶣號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當?shù)美颠€請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？

　　售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對此，應(yīng)當如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)�？梢�，原告丙若同時主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的.主審法官欲認定系爭合同無效，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當？有意見認為，于此場合主審法官負有釋明的義務(wù)，應(yīng)當提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責�！�5〕這種意見值得重視。

　　在筆者看來，在這里應(yīng)當持有如下見解：

　　如果被告A公司將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。

　　從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán)，B號房屋的所有權(quán)擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美�，甲有義務(wù)予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當?shù)美颠€請求權(quán)。

　　從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損失。當事人雙方也是如此認識的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

　　可見，B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權(quán)基礎(chǔ)，一個是不當?shù)美颠€請求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當?shù)美颠€請求權(quán)，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán)，B號房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當?shù)美颠€請求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者。

　　就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承擔賠償損失責任。

　　假如原告丙選擇了不當?shù)美颠€請求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失，也有權(quán)請求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當?shù)美脑V求。

　　由此可見，請求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個案中的正確運用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護，不單純是個學術(shù)問題，即使是從事實務(wù)工作的法律人也應(yīng)當予以重視。

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　　1。關(guān)于原告丙的損害賠償請求權(quán)

　　其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機會，若再買到與B號房屋相當?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款，該超出部分的價款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請求被告賠償。其請求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請求權(quán)，不會是不當?shù)美颠€請求權(quán)，更不會是物的返還請求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔相應(yīng)的責任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

　　從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機。

　　2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

　　從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

　　在系爭案件的實際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請求他們履行將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點，理由在于，其一，原告丙訴請甲履行B號系爭房屋的所有權(quán)過戶義務(wù)，未表示是在行使被告A公司對于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當事人不主張，即難以認定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

　　總之，原告丙因其未及時提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號房屋所有權(quán)的一個機會。

房屋買賣合同篇9

　　20xx年房屋買賣合同范本

　　出賣方：_____

　　(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____

　　(身份證)(護照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：_____

　　地址：_____

　　郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

　　委托代理人：_____國籍：_____電話：_____

　　地址：_____郵政編碼：_____

　　買受方：_____

　　(本人)(法定代表人)姓名：_____國籍：_____

　　(身份證)(護照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：_____

　　地址：_____

　　郵政編碼：_____聯(lián)系電話：_____

　　委托代理人：_____國籍：_____電話：_____

　　地址：_____郵政編碼：_____

　　第一條房屋的基本情況。

　　出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_____;位于第_____層，共_____(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為_____，建筑面積_____平方米(其中實際建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_____平方米)，房屋用途為_____;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號)(房地產(chǎn)權(quán)證號)為_____。

　　第二條房屋面積的特殊約定。

　　本合同第一條所約定的面積為(出賣方暫測)(原產(chǎn)權(quán)證上標明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

　　該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%(不包括±_____%)時，房價款保持不變。

　　實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%(包括±_____%)時，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：

　　1.買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按_____利率付給利息。

　　2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。

　　3._______________________________。

　　第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_____;土地使用權(quán)年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準文件號為_____;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方(必須)(無須)補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　第四條價格。

　　按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米_____元，總金額為( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

　　第五條付款方式。

　　買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

　　第六條交付期限。

　　出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部價款之日起_____日內(nèi)，將該房屋付給買受方。

　　第七條買受方逾期付款的違約責任

　　買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視為買受方不履行本合同。屆時，出賣方有權(quán)按下述第____種約定，追究買受方的違約責任。

　　1.終止合同，買受方按累計應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實際經(jīng)濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實賠償。

　　2.買受方按累計應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。房屋買賣合同范本

　　3._______________________________。

　　第八條出賣方逾期交付房屋的違約責任

　　除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內(nèi)按_____利率計算;自第_____個月起，月利息則按_____利率計算。逾期超過_____個月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第_____種約定，追究出賣方的違約責任。

　　1.終止合同，出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

　　2.出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　　3._______________________________。

　　第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

　　在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付

　　款的_____%賠償買受方損失。

　　第十條出賣方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

　　第十一條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

　　甲方：_________________乙方：_________________

　　地址：_________________地址：_________________

　　電話：_________________電話：_________________

　　代表：_________________代表：_________________

　　簽約日期：_____________簽約日期：_____________

房屋買賣合同篇10

　甲方（賣方）：xx

　　乙方（買方）：xxx

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在xx市xx區(qū)xx路x小區(qū)x號樓 x單元x室（建筑面積xx平方米，儲藏室x平方米，產(chǎn)權(quán)證號xxxxxxxx）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）。

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整；即人民幣小寫100XX元。

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元。

　　四、乙方支付定金之日起2個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。

　　六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺（型號：1005648485），空調(diào)兩臺（型號：0152468549），熱水器（型號：1095874554），浴霸（型號：1025456985），飲水機（型號：1084759264），音響兩臺（型號：258695），涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方（含在房屋價值內(nèi)）。

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

　　甲方（賣方）：xx（�。� 身份證號：

　　住址：電話：

　　20xx年0xx月 x日

　　乙方（買方）：xxx（�。┥矸葑C號：

　　住址：電話：

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