處理房屋買賣合同糾紛

　　隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，能夠利用到合同的場(chǎng)合越來越多，簽訂合同可以使我們的合法權(quán)益得到法律的保障。合同有不同的類型，當(dāng)然也有不同的目的，下面是小編幫大家整理的處理房屋買賣合同糾紛，希望對(duì)大家有所幫助。

處理房屋買賣合同糾紛1

　　購(gòu)房者購(gòu)買二手房時(shí)候，遭遇一房多賣情形，數(shù)份合同對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定不一致，以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛，實(shí)際出資卻不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系等，該如何處理?

　　1、一房多賣情形下，多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理?

　　出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

　　(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;

　　(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;

　　(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

　　買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。

　　2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理?

　　當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。

　　也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示，而無效，仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。

　　3、以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理?

　　當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。

　　4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購(gòu)房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理?

　　當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

　　也就是說，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。

　　5、借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下?

　　借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

　　也就是說，借用人在其本身不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購(gòu)買房屋，而達(dá)到規(guī)避購(gòu)買條件，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買保障性住房的目的。

　　6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有?

　　房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　也就是說，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購(gòu)房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。

　　7、房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權(quán)?

　　房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

　　房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。

　　8、房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理?

　　當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。

處理房屋買賣合同糾紛2

　　在二手房買賣過程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶口問題必須得到購(gòu)房者的足夠重視。

　　引發(fā)戶口問題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權(quán)屬管理和戶籍管理不可分離;第二，法院不能直接對(duì)戶口遷移作出民事判決;第三，現(xiàn)有的戶籍管理政策存在洞，難以應(yīng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的戶口問題。

　　那，在實(shí)際二手房買賣過程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢

　　第一，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。

　　在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購(gòu)房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾有戶口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍δ遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結(jié)果表明有戶口的，應(yīng)在房屋買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款以及υ約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。

　　第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和υ約救濟(jì)條款。

　　如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意哪些問題呢首先，應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過戶登記之后。其次，應(yīng)約定具體的υ約責(zé)任。比如，逾期一天的罰金;在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購(gòu)買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。

　　曾有一λ當(dāng)事人咨詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口，且又能防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄录液芟矚g上家的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，筆者向其提供了兩條建議：

　　一是約定較高的逾期υ約責(zé)任，并要求出售方提供現(xiàn)金擔(dān)保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期δ遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)遷戶口。這個(gè)建議最終被他們接受，雙方進(jìn)行了交易。

　　實(shí)際工作中曾碰到很多交易完成后出售方δ能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究υ約責(zé)任，卻不能訴請(qǐng)遷移戶口，而有的當(dāng)事人有約定具體的υ約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責(zé)任以外，購(gòu)房者可以求助于警署或啟動(dòng)行政救濟(jì)程序。但不可回避的一個(gè)問題是，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并δ對(duì)因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問題進(jìn)行針對(duì)性規(guī)定，導(dǎo)致了制度性洞。由于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定對(duì)戶籍遷移和分戶有著較為死板的規(guī)定，對(duì)于出售方δ遷出的情況下，購(gòu)房者的戶口難以遷入。

　　針對(duì)上述問題，建議相關(guān)部門可以采取以下措施解決糾紛：

　　第一，設(shè)定戶籍轉(zhuǎn)移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產(chǎn)權(quán)管理不可分離，索性設(shè)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的戶籍審查，設(shè)定合理的戶籍審查義務(wù)，以避免問題的出現(xiàn)。

　　第二，采取靈活的分戶措施。對(duì)于上家戶口在房屋轉(zhuǎn)讓過程中因種種原因而導(dǎo)致δ能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購(gòu)房人的戶口遷入問題;實(shí)踐中也有這樣做的，但嚴(yán)格意義上來說，尚屬于協(xié)調(diào)處理的結(jié)果，和現(xiàn)有的政策口徑存在一定的沖突。

　　第三，設(shè)立一個(gè)類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內(nèi)δ遷移戶口的，可以通過一定的程序?qū)⑦@類戶口封存起來，以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。

處理房屋買賣合同糾紛3

　　買房子是一件大事，這關(guān)系到購(gòu)房者以后的很多方面，房屋買賣的情況在現(xiàn)在社會(huì)是非常多的，二手房的買賣也一樣，不管是房屋買賣還是二手房的買賣，都是要事先約定好的，但是也會(huì)出現(xiàn)違約的情況。泰仁在線律師咨詢中心分享：

　　二手房買賣房東違約怎么賠償？

　　1、首先得看你們當(dāng)時(shí)簽訂的買房條款，是否涉及到違約金條款。

　　2、如果有詳細(xì)的條款，你也同意不購(gòu)買此房，可以按違約條款走。

　　3、如果沒有具體的違約條款，需要與購(gòu)房者溝通協(xié)商。同時(shí)也可咨詢相關(guān)律師，對(duì)于違約的一個(gè)判定，最大程度挽回你本人的損失。

　　二手房買賣中出賣人違約怎么辦：

　　二手房買賣中出賣人違約后，可以根據(jù)買受人自己想如何處理而決定怎么解決。具體為：

　　1、如果想繼續(xù)履行合同，主張延期履行違約金，合同一般是約定按每日全部房款萬分之幾的違約金。

　　2、如果想解除合同，主張解約違約金，一般合同約定的解除合同的違約金是全部房款的百分之二十。

　　當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

　　如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　二手房買賣常見的違約情形：

　　1、出賣人將房屋直接賣給第三人

　　如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

　　2、出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過戶

　　在實(shí)際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。

　　在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。

　　3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效

　　在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購(gòu)買房屋的，在共有人要求判定合同無效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。

處理房屋買賣合同糾紛4

　　購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，該合同就是證明購(gòu)房者購(gòu)買房屋的合法憑證。一份完整的購(gòu)房合同共有四本：開發(fā)商二本，房管部門備案一本，購(gòu)房者一本。如果購(gòu)房者要辦理銀行按揭的話，購(gòu)房者所有的那本合同要放在銀行質(zhì)押。開發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，需要將所有的四本合同拿到房管部門才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書，缺少任何一本都不行。所以購(gòu)房者一定要妥善保管好自己的購(gòu)房合同，如果丟失了，要及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，而在不同的時(shí)期所采取的補(bǔ)救措施各不相同，大致可分為以下三種：

　　一、在購(gòu)房合同沒有做預(yù)售登記前，如果購(gòu)房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開發(fā)商重新簽訂一份合同。購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約二百元左右。

　　二、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，沒開始辦理銀行按揭前，如果購(gòu)房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購(gòu)房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。

　　三、在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理銀行按揭后，如果購(gòu)房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押，因?yàn)樵�先的`購(gòu)房合同已經(jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說購(gòu)房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購(gòu)房合同里面的內(nèi)容沒有變化，但依據(jù)《民法典》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需要和銀行簽變更協(xié)議。這期間購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用和第二種情況基本相同。

　　此外，需要提醒購(gòu)房者的是，在整個(gè)購(gòu)房過程中，合同經(jīng)常需要交接，而合同的丟失也并不都是發(fā)生在購(gòu)房者身上，有些時(shí)候開發(fā)商、律師、銀行由于過失也會(huì)出現(xiàn)丟失合同的情況。所以在交接合同時(shí)一定要求對(duì)方出具書面的憑證，以證明自己已經(jīng)將合同交給對(duì)方。否則一旦發(fā)現(xiàn)丟失，大家互相推卸責(zé)任，最終吃虧的還是購(gòu)房者。

處理房屋買賣合同糾紛5

　　房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購(gòu)書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。

　　房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因

　　房屋作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對(duì)單位、對(duì)個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)以及人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì)引起利益矛盾;第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會(huì)引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個(gè)主要原因。

　　房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題

　　第一，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的效力問題。認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽署后無法達(dá)成房屋買賣合同而引發(fā)的案件的數(shù)量已經(jīng)在不斷地上升。由于買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬元的定金，如果雙方不能達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。

　　第二，關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問題。現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購(gòu)買房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書�，F(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。

　　第三，政策調(diào)整后的稅費(fèi)分?jǐn)�。稅費(fèi)分?jǐn)偁?zhēng)議是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個(gè)或者兩個(gè)以上的稅收政策時(shí)期，稅收政策的變化對(duì)交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營(yíng)業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的成本分?jǐn)偤秃贤�效力問題爭(zhēng)議。

　　房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對(duì)

　　首先，簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一部分是由于對(duì)售房者的資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要避免和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時(shí)，要先審查發(fā)展商的“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房屋預(yù)售許可證》，特別是《國(guó)有土地使用證》和《商品房屋預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對(duì)外出售。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議繳納定金時(shí)，要先了解主合同無法簽訂時(shí)，定金是否能夠返還;買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)書，被收取數(shù)萬元的定金后，開發(fā)商是否會(huì)有“潛規(guī)則”拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。

　　其次，在辦理房屋權(quán)屬證書的問題上，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33 條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，買受人要要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。買受人可以要求出賣人簽訂協(xié)議，嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進(jìn)行辦證;在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。

　　最后，當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付做出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。雙方不能達(dá)成一致意見的，人民法院不宜直接對(duì)合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同，雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)。

　　總之，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡(jiǎn)單，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。在買賣房屋過程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對(duì)合同條款仔細(xì)研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買賣的動(dòng)機(jī)和實(shí)力，了解相關(guān)的法律條款，避免在法律已經(jīng)明確的問題上犯常規(guī)性的錯(cuò)誤。即使在發(fā)生房屋買賣合同糾紛，我們也要保持鎮(zhèn)定。

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