【實(shí)用】房屋買賣合同集錦八篇
現(xiàn)今社會(huì)公眾的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，能夠利用到合同的場(chǎng)合越來(lái)越多，合同是對(duì)雙方的保障又是一種約束。那么常見(jiàn)的合同書(shū)是什么樣的呢？以下是小編精心整理的房屋買賣合同8篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
房屋買賣合同 篇1
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
見(jiàn)證人：
甲乙雙方就房屋買賣事宜協(xié)商達(dá)成一致，訂立如下協(xié)議：
一、甲方將位于 路 號(hào) 幢 單元 室， 號(hào)儲(chǔ)藏室 出售給乙方。房權(quán)證第號(hào)，房屋建筑面積 平方米，儲(chǔ)藏室 平方米。土地證為縣公路局大證。乙方已對(duì)此做了充分了解，愿意購(gòu)買。
二、甲乙雙方議定上述房屋成交價(jià)格為人民幣萬(wàn)元，大寫(xiě) 整。包括水、電、暖氣、有線電視和天然氣等附屬設(shè)施。
三、簽訂本協(xié)議時(shí)乙方交付甲方定金貳萬(wàn)元，結(jié)算時(shí)抵頂房款貳萬(wàn)元。 四、20xx年2月底前乙方首付給甲方 萬(wàn)元；剩余房款 萬(wàn)元在20xx年5月份期間由乙方一次性交付甲方。
五、甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，乙方自交清首付款之日起三個(gè)月內(nèi)辦理完畢房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶手續(xù)。甲乙雙方不得影響房屋過(guò)戶。上述房屋辦理過(guò)戶手續(xù)等所需全部費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、甲方收到全部房款及甲乙雙方過(guò)戶完畢后，十五日內(nèi)將上述房屋及附屬設(shè)施正式移交給乙方，并結(jié)清其包括水、電、暖、氣等相關(guān)費(fèi)用。房屋交接以后所發(fā)生的一切費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，其中水、電費(fèi)等由甲方在縣公路局墊付的，乙方按財(cái)
務(wù)證明每半年度一次交付甲方（含若乙方轉(zhuǎn)賣房屋后）。
七、乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守縣公路局的相關(guān)規(guī)定，服從統(tǒng)一管理 。含若乙方轉(zhuǎn)賣房屋以后。
八、合同簽訂后，甲乙雙方必須嚴(yán)格遵守。若有違反約定，違約一方支付給另一方違約金貳萬(wàn)元。致使買賣不能成交的，甲乙雙方解除協(xié)議。
九、 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持一份，見(jiàn)證人一份。經(jīng)三方簽字后生效。見(jiàn)證人有權(quán)監(jiān)督執(zhí)行。
甲方：乙方： 見(jiàn)證人： 電話：電話： 電話： 身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
年 月 日
房屋買賣合同 篇2
賣方協(xié)議人：陳xx，女，漢族，20xx年11月2日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
賣方協(xié)議人：楊xx全，男，納西族，20xx年01月20日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
買方協(xié)議人：劉xx，男，漢族，20xx年01月01日出生，四川省德昌縣人，村民，原住德昌縣樂(lè)躍鎮(zhèn)臘鵝村3社�，F(xiàn)住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
雙方經(jīng)過(guò)友好平等協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以及《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，就買賣農(nóng)村私人住房一事達(dá)成以下協(xié)議：
1、陳xx和楊xx全把自己擁有完整所有權(quán)和使用權(quán)的座落于德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社的私人住房以每平方米1700元的價(jià)格出賣給劉xx。出售的住房樓層為5樓右面，128.88平方米，總價(jià)為人民幣貳拾壹萬(wàn)玖仟元整(219000.00元)。
2、自協(xié)議簽定之日起，陳xx、楊xx全將該套住房的所有權(quán)和使用權(quán)就完整的歸劉xx所有和使用。
3、購(gòu)房款的支付方式：劉xx于合同簽定之日一次性付清房款，貳拾壹萬(wàn)玖仟元整(219000.00元)。
4、陳xx和楊xx全出售給劉xx的農(nóng)村私人住房，現(xiàn)在國(guó)家政策不允許辦理每層住樓的《房權(quán)證》和《土地使用證》，以后國(guó)家政策允許，陳xx和楊xx全必須無(wú)條件為劉xx辦理過(guò)戶手續(xù)，把該套住房的《房權(quán)證》和《土地使用證》全部辦成劉xx的名字。辦理兩證的所有費(fèi)用全部由劉xx承擔(dān)。
5、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房四至邊界：東面同鐘蓮華的大漁塘接界，南面同陳華瓊房屋接界，西面同村間小道接界，北面同陳華瓊的包產(chǎn)地接界。建筑面積128.55平方米，占地面積25.2平方米。
6、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房必須完全符合德昌縣城市規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)質(zhì)量必須全部符合國(guó)家城建標(biāo)準(zhǔn)。如果德昌縣政府對(duì)該房進(jìn)行行政處罰，那么所有罰款由陳xx和楊xx全承擔(dān)。如果該住房被縣政府拆除，那么劉xx的所有損失全部由陳xx和楊xx全承擔(dān)。
7、如果國(guó)家建設(shè)征用該套住房，那么國(guó)家建設(shè)的所有補(bǔ)償費(fèi)和建房指標(biāo)經(jīng)以及占地面積的補(bǔ)償費(fèi)全部歸劉xx所有和使用。
8、陳xx和楊xx全免費(fèi)為劉xx提供停放小轎車車位，并允許劉xx在樓頂安裝太陽(yáng)能。
9、劉xx有權(quán)將該套住房轉(zhuǎn)讓他人的權(quán)利，陳xx和楊xx全不得干涉。
10、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房為“清水房”清2
水管、污水管安裝到廚房和衛(wèi)生間，電線主線進(jìn)屋，防盜門(mén)壹道，普通鋁合金窗戶。
11、交房時(shí)間：陳xx和楊xx全于付款之日將該套住房交付給劉xx。
12、違約責(zé)任：雙方約定按照發(fā)生違約時(shí)該套住房市場(chǎng)總價(jià)值的20%計(jì)算違約金，一方違約應(yīng)當(dāng)支付守約方該套住房市場(chǎng)總價(jià)值的20%的違約金，并且購(gòu)買時(shí)到發(fā)生違約時(shí)該套住房之間的差價(jià)歸守約方所有。
此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，此協(xié)議經(jīng)自雙方簽字之日起生效，此協(xié)議每份效力相同。
賣方協(xié)議人：
買方協(xié)議人：
見(jiàn)證人：
年月日
房屋買賣合同 篇3
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)壹佰萬(wàn)零二千元整；即人民幣小寫(xiě)100XX元。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金三十萬(wàn)元整，即小寫(xiě)300000元。
四、乙方支付定金之日起2個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項(xiàng)通過(guò)銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。
六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應(yīng)在1個(gè)月前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用；無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f(wàn)元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過(guò)戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。
十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)（型號(hào)：1005648485），空調(diào)兩臺(tái)（型號(hào)：0152468549），熱水器（型號(hào)：1095874554），浴霸（型號(hào)：1025456985），飲水機(jī)（型號(hào)：1084759264），音響兩臺(tái)（型號(hào)：258695），涼衣架，房?jī)?nèi)燈具，前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方（含在房屋價(jià)值內(nèi)）。
十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條款：
1、轉(zhuǎn)讓過(guò)后，甲方不的以任何借口干涉乙方對(duì)房屋的修改。
甲方（賣方）：
（�。┥矸葑C號(hào)：
住址：
電話：
乙方（買方）：
（�。┥矸葑C號(hào)：
住址：
電話：
日期：
房屋買賣合同 篇4
本合同雙方當(dāng)事人：
賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國(guó)籍：____（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：______地址：______郵政編碼：______聯(lián)系電話：______委托代理人：______國(guó)籍：____電話：____地址：____郵政編碼：______
買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：____（本人）（法定代表人）姓名：__國(guó)籍：____（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：______地址：______郵政編碼：______聯(lián)系電話：______委托代理人：______國(guó)籍：____電話：____地址：____郵政編碼：______
第一條房屋的基本情況。
甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于____；位于第______層，共______（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)___，建筑面積__________平方米（其中實(shí)際建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______平方米），房屋用途為_(kāi)_____；該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為_(kāi)___。
第二條房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。
該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±____％（不包括±______％）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的±____％（包括±____％）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第______種方式處理：
�。薄⒁曳接袡�(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。
�。�、每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。３、______________________________________________________________。
第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。
該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_(kāi)_________；土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_(kāi)_________；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方（必須）（無(wú)須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條價(jià)格。
按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（幣）每平方米__________元，總金額為（幣）______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整。
第五條付款方式。
乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金（幣）______億______千______百______拾______萬(wàn)______千______百______拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條交付期限。
甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起__________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任。
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算。逾期超過(guò)________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
１、終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__________％向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。２、乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__________％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。３、______________________________________________________________。
第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在__________個(gè)月內(nèi)按__________利率計(jì)算；自第__________個(gè)月起，月利息則按__________利率計(jì)算。逾期超過(guò)__________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第__________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
�。薄⒔K止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的__________％向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。２、甲方按乙方累計(jì)已付款的__________％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。３、______________________________________________________________。
第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將乙方已付。
房屋買賣合同 篇5
出賣人(甲方):身份證號(hào)碼:
買受人(乙方):身份證號(hào)碼:
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________________的房屋(建筑面積__________平方米)。含儲(chǔ)藏室號(hào)平方米，共計(jì)元(小寫(xiě))。
二、合同簽訂后，乙方一次性支付甲方房款元(小寫(xiě))。如甲方反悔本合同，按本合同房屋造價(jià)的雙倍賠償乙方。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，因過(guò)戶所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)房屋使用、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
六、違約責(zé)任
1、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)五個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
2、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。
3、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
八、其他約定：本合同簽訂前此房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)，簽訂后所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙承擔(dān)。
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份,甲乙方各執(zhí)一份,見(jiàn)證人各一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋買賣合同 篇6
合同編號(hào)：____________
房屋編號(hào)：______________________________
_____________年__________月___________日
賣方：_________________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）
買方：_________________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）
見(jiàn)證方：_________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱丙方）
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房產(chǎn)買賣一事達(dá)成以下條款：
第一條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方已依法取得出售房的合法證書(shū)（蕪湖市房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）。出售房（是/否）已設(shè)抵押，甲方為該房屋的產(chǎn)權(quán)狀況負(fù)全責(zé)。該房屋的地址為_(kāi)_______________________________________，結(jié)構(gòu)為_(kāi)_______________，建筑面積為_(kāi)_______平方米，車庫(kù)________號(hào)，建筑面積為_(kāi)_______________平方米。
第二條 甲方對(duì)出售權(quán)的聲明
甲方保證出售房的合法性，并有權(quán)將該房上市交易。如情況不實(shí)，甲方承擔(dān)由此而引起的一切經(jīng)濟(jì)和法律后果。
第三條 乙方對(duì)購(gòu)買權(quán)的聲明
乙方自愿在本合同第一條及第二條成立的前提下，購(gòu)買甲方出售房的完全產(chǎn)權(quán)，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂的合同才具有法律效力。
第四條 出售房?jī)r(jià)格
甲、乙雙方同意出售房?jī)r(jià)格為_(kāi)________________元。（大寫(xiě)：________佰________拾________萬(wàn)________仟________佰________拾________元整）。
第五條 付款方式
1．合同簽字蓋章后，甲乙雙方應(yīng)向丙方提供辦理立契過(guò)戶手續(xù)的必要材料并立即支付丙方傭金：甲方_______元，乙方_______元；及甲方代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)_________元，乙方代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)_________元、貸款手續(xù)費(fèi)_________元。丙方實(shí)收傭金_________元（大寫(xiě)：_______佰________拾________萬(wàn)________仟________佰________拾________元整 ）。此外，乙方還須當(dāng)即支付甲方購(gòu)房定金_________元。如發(fā)生違約，責(zé)任由違約方承擔(dān)。
2．無(wú)需銀行貸款
丙方將產(chǎn)權(quán)辦理至乙方名下后，乙方須當(dāng)即向甲方付清房款余額。
3．銀行貸款
①甲、乙雙方應(yīng)向丙方提供辦理銀行貸款手續(xù)的必要材料。
�、谝曳綉�(yīng)在_______年______月______日前，將房款的30%首付存入__________________銀行。
�、坫y行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。
第六條 違約責(zé)任
1．乙方未按合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約方違約。
2．甲方應(yīng)在_______年______月______日將房屋搬空并交予乙方，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方支付滯納金，逾期超過(guò)15天，即視甲方違約。如甲方拒不履約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
3．合同簽訂后，如乙方違約，購(gòu)房定金歸甲方所有，同時(shí)乙方承擔(dān)全部中介費(fèi)用。如甲方違約，必須承擔(dān)雙倍定金返還給乙方的責(zé)任，同時(shí)也承擔(dān)全部中介費(fèi)用。在解除合同時(shí)，違約方應(yīng)將違約金結(jié)清。
第七條 房屋交付
甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1．甲方須出售房的產(chǎn)權(quán)清楚，無(wú)糾紛，無(wú)債權(quán)、債務(wù)。出售后，如發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)，一律由甲方負(fù)責(zé)。
2．甲方保證所售房屋現(xiàn)狀同產(chǎn)權(quán)證記載相符。
3．房屋本身沒(méi)有影響房屋使用或美觀的破壞；沒(méi)有固定不可移動(dòng)裝修物品的破壞。
4．物業(yè)交驗(yàn)完畢后，房屋所產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用：如電、水、煤氣及物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
5．其它：_____________________________________________
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
甲、乙雙方應(yīng)在_______年______月______日前向市房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋買賣立契過(guò)戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。甲、乙雙方可委托丙方代辦該房屋所有權(quán)證。否則，由此所引起的一切產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)與丙方無(wú)關(guān)。
辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲乙雙方依照國(guó)家規(guī)定繳納。
第九條 附件
附件：____________________________________
相關(guān)附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十條 爭(zhēng)議的解決
本合同未盡事宜，雙方協(xié)商一致后，可簽訂補(bǔ)充合同。協(xié)商不成，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
本合同須加蓋百家幸公章后方可生效。本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自簽字之日起生效。
注：本合同均以人民幣結(jié)算
房屋買賣合同 篇7
賣方：深圳市中ccc
地址：深圳市福田xxxxxxx融中心26c
買方：
姓名： 性別 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
通訊地址：
買賣雙方于 年 月 日 就購(gòu)買諾德假日花園一期 棟 座 層 號(hào)房簽訂了《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱認(rèn)購(gòu)書(shū))，現(xiàn)雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)做如下補(bǔ)充約定，以資共同遵照?qǐng)?zhí)行：
1 買賣雙方約定采取下述第2種付款方式：
(1)、一次性付款方式：買方須于7日內(nèi)支付首期房款30%，余款70%于簽定本認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。
(2)向銀行借款方式：
若買方選擇銀行按揭，買方須于7日內(nèi)支付不低于20%的首期房款，即人民幣 元(含定金)。按揭金額、按揭年限以銀行最后批復(fù)為準(zhǔn)，如銀行貸款金額減少，首期款將相應(yīng)增加。
2如買方采用銀行按揭借款方式付款，由于買方原因(包括但不限于未按賣方或銀行要求提供完整的相關(guān)按揭資料或不簽署相關(guān)文件)導(dǎo)致未能成功辦理銀行按揭借款，賣方有權(quán)沒(méi)收買方已付定金，其余款項(xiàng)不計(jì)利息退回買方;由于銀行原因(包括但不限于政策發(fā)生巨大變化等)導(dǎo)致未能成功辦理銀行按揭借款，買方已付款項(xiàng)不計(jì)利息全額退還回買方。
無(wú)論何種原因買方未能成功辦理按揭，但同意繼續(xù)認(rèn)購(gòu)本房地產(chǎn)的，買方應(yīng)在賣方發(fā)出書(shū)面通知之日起一個(gè)月內(nèi)付清首期款外的余款。
3 買方須按雙方約定的付款時(shí)間支付房款，若買方未按期支付任何一筆款項(xiàng)，每逾期1日，買方應(yīng)按逾期金額的萬(wàn)分之五向賣方支付滯納金。
4 買方應(yīng)在付清定金后，自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起2日內(nèi)按賣方和相關(guān)按揭銀行要求提供完整的相關(guān)按揭資料，接到賣方書(shū)面通知之日起5日內(nèi)與按揭銀行辦理按揭相關(guān)手續(xù)并與賣方簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》(下稱買賣合同)
5 認(rèn)購(gòu)書(shū)中所稱的第五條所述買方原因包括但不限于：
(1)買方逾期付款超過(guò)3日;
(2)買方逾期未與賣方簽訂買賣合同或買方單方解除認(rèn)購(gòu)書(shū)或本補(bǔ)充協(xié)議;
(3)導(dǎo)致買賣合同無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)簽訂的其他買方原因。
若發(fā)生上述事由之一，賣方有權(quán)終止認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議，有權(quán)將標(biāo)的房地產(chǎn)另行出售，且無(wú)須通知買方，并有權(quán)追究買方違約責(zé)任，買方所交定金不予退回;且買方授權(quán)賣方單獨(dú)向相關(guān)政府部門(mén)辦理認(rèn)購(gòu)書(shū)解鎖手續(xù)。如主管部門(mén)要求買方前去辦理解鎖手續(xù)的，買方應(yīng)按賣方通知時(shí)間辦理完畢，否則每延遲1日，應(yīng)按購(gòu)房全款向賣方支付每日千分之五的違約金并賠償因延誤給賣方造成的全部損失。
6 賣方已向買方出示《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》示范文本及其補(bǔ)充協(xié)議、《業(yè)主臨時(shí)公約》(即《臨時(shí)管理規(guī)約》)及《前期物業(yè)服務(wù)合同》等相關(guān)購(gòu)房信息，買方確認(rèn)已詳細(xì)閱讀并理解上述文件，且無(wú)異議，承諾按賣方的通知簽署上述文件并遵守執(zhí)行。
7 買賣雙方的通知以認(rèn)購(gòu)書(shū)所載明的電話、傳真、地址等為準(zhǔn)，任何一方均應(yīng)確保其聯(lián)絡(luò)方式的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。若有變更，應(yīng)在變更后2日內(nèi)以書(shū)面形式通知另一方，否則，因未通知所產(chǎn)生的后果由未通知方承擔(dān)。如賣方向買方所發(fā)函件傳真出現(xiàn)錯(cuò)發(fā)等錯(cuò)誤，買方應(yīng)本誠(chéng)實(shí)信用原則即時(shí)告知賣方，避免延誤和不必要的損失。
8 若雙方簽訂的買賣合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議有抵觸的地方，以雙方簽訂的買賣合同為準(zhǔn)。
9 本補(bǔ)充協(xié)議一式二份，買賣雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即時(shí)生效。本補(bǔ)充協(xié)議為認(rèn)購(gòu)書(shū)的補(bǔ)充約定，當(dāng)二者內(nèi)容沖突時(shí)，以本補(bǔ)充協(xié)議條款為準(zhǔn)。
買方提別聲明：對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及本補(bǔ)充協(xié)議等法律文件之各項(xiàng)條款約定，特別是其中有可能限制買方權(quán)利、減輕或免除賣方義務(wù)和責(zé)任不封，以及違約責(zé)任部分，賣方已采取合理的方式逐字逐句提請(qǐng)買方注意并作充分說(shuō)明，買方已逐字逐句仔細(xì)閱讀并已充分了解其全部?jī)?nèi)容和含義以及各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，并予接受。
賣方：深圳市中鐵諾德投資有限公司 買方：
賣方代理人(簽章)： 買方代理人：
房屋買賣合同 篇8
案情介紹
本案訟爭(zhēng)房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭(zhēng)房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書(shū)》。該《協(xié)議書(shū)》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭(zhēng)房屋），價(jià)額為30萬(wàn)元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；20xx年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將房屋再賣給別人�！秴f(xié)議書(shū)》簽訂后，丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒(méi)有交納中介費(fèi)。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。
審判結(jié)果一審法院認(rèn)為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對(duì)人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見(jiàn)代理，《協(xié)議書(shū)》有效。由于原告沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒(méi)有依約將房屋售予，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請(qǐng)求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應(yīng)由其自行承擔(dān)。為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書(shū)面同意，其合同依法應(yīng)為無(wú)效。為此，判決駁回上訴，維持原判。
評(píng)析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。
一、《協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)
本案的《協(xié)議書(shū)》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立�！逗贤ā返�12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。”這里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必須具備的“主要條款”�！爸饕獥l款”說(shuō)曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款，在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無(wú)效合同，這種觀點(diǎn)并不正確。我國(guó)現(xiàn)行法，究其實(shí)旨，系采國(guó)際通行作法，將無(wú)效合同限定在損害國(guó)家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。
筆者認(rèn)為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對(duì)合同是否成立的問(wèn)題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應(yīng)當(dāng)有一個(gè)“必備條款”的問(wèn)題呢？這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰(shuí)是交易人都不清楚，就無(wú)法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān)，發(fā)生糾紛也難以解決；沒(méi)有標(biāo)的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項(xiàng)作如何約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應(yīng)認(rèn)定其為合同，而非預(yù)約；此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)別。在本案中，《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容，可逐項(xiàng)分析如下：
第一，當(dāng)事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語(yǔ)，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書(shū)》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。
第二，標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭(zhēng)房屋。因此，《協(xié)議書(shū)》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確�；诖硕c(diǎn)，房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式，因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。
第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書(shū)》還約定有下列條款：交易價(jià)款為30萬(wàn)元人民幣，由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；具體交易時(shí)間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。
二、《協(xié)議書(shū)》的效力
合同效力的取得，不是來(lái)源于當(dāng)事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力�！逗贤ā返�44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！痹撘�(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)�！逗贤ā返�8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益�！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項(xiàng)而言，《協(xié)議書(shū)》均已具備；就第三項(xiàng)而言，《協(xié)議書(shū)》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個(gè)方面：
第一，是否經(jīng)登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！备鶕�(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過(guò)登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)別于無(wú)效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是，對(duì)于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同，在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒(méi)有為我們指示出來(lái)。這里說(shuō)的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
第二，共有人是否同意�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同。但是，同樣從這個(gè)角度
出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分；無(wú)權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無(wú)效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”由此可見(jiàn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的房屋買賣合同，并非當(dāng)然無(wú)效，實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對(duì)此點(diǎn)的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說(shuō)的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
在第一個(gè)問(wèn)題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足。其中，有的.合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個(gè)內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學(xué)理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。
在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當(dāng)事人的效力呢？從上述規(guī)定來(lái)看，應(yīng)采否定說(shuō)，即合同應(yīng)在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言
，《協(xié)議書(shū)》不生效（區(qū)別于無(wú)效）。但是這樣一來(lái)，實(shí)踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受保護(hù)的利益未獲保護(hù)，必定會(huì)助長(zhǎng)不誠(chéng)實(shí)交易的風(fēng)氣，對(duì)社會(huì)造成的損失（包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失）將無(wú)法估計(jì)。在采否定說(shuō)的前提下，只有締約過(guò)失責(zé)任制度可以救濟(jì)受損失方，這是不能全面保護(hù)其利益的。因此，應(yīng)采肯定說(shuō)，在此情況下的合同不以物權(quán)變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�1故對(duì)本案的《協(xié)議書(shū)》效力的決定，應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開(kāi)了這個(gè)問(wèn)題，不知道是否有意識(shí)的。
對(duì)第二個(gè)問(wèn)題的探討，則牽涉到對(duì)案情的進(jìn)一步分析，尤其是對(duì)當(dāng)事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認(rèn)為，甲的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，故《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，對(duì)其共同共有的訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議書(shū)》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭(zhēng)房屋。因此，雖然乙沒(méi)有在《協(xié)議書(shū)》上簽名或者提出書(shū)面同意，但甲的表見(jiàn)代理成立，故《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認(rèn)定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
筆者認(rèn)為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見(jiàn)代理的爭(zhēng)論，在我國(guó)由來(lái)已久。筆者采區(qū)別說(shuō)，認(rèn)為表見(jiàn)代理為擬制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見(jiàn)代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效�！痹凇耙暈橥狻�，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意�！眱烧叩膮^(qū)別主要在于其中之價(jià)值判斷不同，表見(jiàn)代理系以善意第三人的值得保護(hù)、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過(guò)失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護(hù)出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過(guò)失情況，而不考慮相對(duì)人的過(guò)失情況。
在本案中，一審判決一方面確認(rèn)，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買賣事宜時(shí)，乙也在場(chǎng)。因此，乙對(duì)訟爭(zhēng)房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為，乙所辯稱之《協(xié)議書(shū)》訂立時(shí)其表示堅(jiān)決反對(duì)，但沒(méi)有提供有關(guān)證據(jù)予以證明；即認(rèn)定乙對(duì)甲與丙訂立《協(xié)議書(shū)》，當(dāng)時(shí)并無(wú)實(shí)行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對(duì)的事實(shí)。由此最直接推出的結(jié)論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對(duì)，應(yīng)當(dāng)視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實(shí)際交易情況，徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認(rèn)定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效——“一棍子打死”；這在對(duì)案情的理解上略嫌簡(jiǎn)單化，對(duì)條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書(shū)》上只有甲和丙的簽名，但仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)其為有效，可以拘束甲和乙、丙。
三、《協(xié)議書(shū)》的處理
平時(shí)，我們談無(wú)效合同的處理比較多，直接談?dòng)行Ш贤奶幚肀容^少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責(zé)任的追究上，對(duì)其他責(zé)任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中，一審判決理由認(rèn)為，《協(xié)議書(shū)》有效；由于丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辨權(quán)，應(yīng)予支持。從本案事實(shí)可知，訟爭(zhēng)房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權(quán)的行使，能否導(dǎo)致合同拘束當(dāng)事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢？這里面牽涉到我們對(duì)抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)識(shí)的問(wèn)題。
依一方當(dāng)事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利，屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán)，則是指權(quán)利人用以對(duì)抗相對(duì)人之請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。在學(xué)理上，有認(rèn)為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是，抗辯權(quán)原則上只有停止請(qǐng)求權(quán)行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權(quán)之行使也必須待相對(duì)人之請(qǐng)求，無(wú)相對(duì)人之請(qǐng)求即無(wú)抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使，不以相對(duì)人的意思為轉(zhuǎn)移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續(xù)行交易，并非行使同時(shí)履行抗辯權(quán)；因?yàn)椋瑑杀桓娴摹熬芙^抗辯”，并不會(huì)發(fā)生消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭(zhēng)房屋售予他人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為系行使形成權(quán)，即消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人的拘束力。從一審判決理由來(lái)看，其并沒(méi)有涉及到有效合同的最終處理問(wèn)題，并不妥當(dāng)。
從消滅有效合同對(duì)雙方當(dāng)事人的拘束力的問(wèn)題意識(shí)點(diǎn)出發(fā)，筆者認(rèn)為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項(xiàng)所規(guī)定的“違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭(zhēng)房屋的，使其交易具有公開(kāi)性與急切性；因此，雙
方當(dāng)事人所約定的交易日期條款，應(yīng)當(dāng)視為合同的根本條款，如有違反即構(gòu)成根本違約；雙方當(dāng)事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動(dòng)放棄交易，該合同可視為當(dāng)然解除，唯其結(jié)果應(yīng)依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭(zhēng)房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動(dòng)放棄交易，且合同之當(dāng)然解除已為默示，故兩被告于此并無(wú)通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫(xiě)作判決理由時(shí)，可將上述意思予以明確，以示法官并非機(jī)械適用法律條文之“工具”，實(shí)有其意義重大之“能動(dòng)”所在。
注釋：
1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀點(diǎn)的，如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”第13條規(guī)定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任�！憋@然，其中之合同對(duì)當(dāng)事人之拘束力，并非以物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來(lái)看，亦采此種觀點(diǎn)，見(jiàn)于存庫(kù)訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭(zhēng)議的。
第一，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條后段規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行：如果協(xié)義不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任�！庇杏^點(diǎn)認(rèn)為這是締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定，筆者則傾向于將其解釋為違約責(zé)任。在抵押合同中，抵押的權(quán)登記僅生對(duì)抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責(zé)任分配，可依其對(duì)于“登記”的合同義務(wù)大小決定。
第二，《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的�；蛘呷晕崔k理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！逼渲忻黠@意識(shí)到了問(wèn)題，惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時(shí)宜（包括觀感上的落后和機(jī)能上的滯后）。也不考慮實(shí)踐中出現(xiàn)的種種問(wèn)題。
綜上所述，在針對(duì)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行法律適用時(shí)，法官應(yīng)審度時(shí)宜，充分利用法律解釋方法，規(guī)避僵化條文，實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正。
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