商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中的違約責(zé)任問(wèn)題
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商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中的違約責(zé)任問(wèn)題
(一)違約責(zé)任：是因當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。不論其主觀上是否有過(guò)錯(cuò)，只要有違約行為，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
違約責(zé)任條款是保證當(dāng)事人按照合同履行義務(wù)，減少非違約方因?qū)Ψ降倪`約行為所造成的損失的主要手段;在訂立合同時(shí)約定違約責(zé)任對(duì)于糾紛的處理，可以提供依據(jù)，也可以取到督促當(dāng)事人盡力履行合同的作用。
(二)承擔(dān)違約責(zé)任的方式：
違約責(zé)任是以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔原則，補(bǔ)償性為主是指違約旨在彌補(bǔ)或補(bǔ)償因違約行為而給對(duì)方造成的損害;懲罰性為輔是指在當(dāng)事人約定以違約金或定金方式承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，可以在補(bǔ)償造成的損失的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加違約金金額或者定金金額(應(yīng)在法定范圍內(nèi))。
其中：
1、損失賠償：是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義不符合約定而給對(duì)方造成損失時(shí)，依照法定或約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償對(duì)方損失的一種違約責(zé)任。
損失的范圍：包括賠償因違約方的違約給非違約方造成的合理范圍內(nèi)的全部損失。包括實(shí)際損失(又稱(chēng)直接損失或積極損失)和預(yù)期利益(又稱(chēng)消極損失)。
2、違約金：是指一方當(dāng)事人違約時(shí)按照法定或者約定向另一方支付的一定數(shù)額的貨幣。
3、定金：是指當(dāng)事人一方在合同履行前，支付另一方一定數(shù)額金錢(qián)的擔(dān)保形式。當(dāng)事人可以在主合同中約定定金，稱(chēng)為定金條款;也可以單獨(dú)訂立定金合同。
(1)<<擔(dān)保法>>和<<合同法>>規(guī)定：
a、定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定;
b、定金合同從實(shí)際交付之日起生效;
c、定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%;
d、債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;
e、當(dāng)事人即約定違約金，又約定定金的，一方違反時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。不能在同一合同中既適用定金條款又適用違約金;也不能在同一合同中的某些條款適用違約金，其他條例適用部份定金。
從上述規(guī)定表明：定金具有雙重功能。一方面，定金由債務(wù)人向債權(quán)人預(yù)先支付，債務(wù)人只有在履行債務(wù)后，才能將定金抵作價(jià)款或者收回。這表明，定金是一種擔(dān)保方式，起著保證債務(wù)履行的作用。另一方面，按照定金罰則，給付定金的一方如果不履行約定的債務(wù)，則無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方如果不履行約定的債務(wù)，則應(yīng)雙倍返還定金。這就表明定金是一種違約責(zé)任形式，起著制裁違約方的違約行為和補(bǔ)償受損害方的損失的作用，并具有促進(jìn)履約和阻止違約的積極功能 。定金罰則適用于因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn);當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部份所占合同約定的比例，適用定金罰則。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則;法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的，不適用定金罰則。
(2)定金與預(yù)付款有下列異同：
相同處：兩者均屬于先行給付。不同處：性質(zhì)、目的、法律后果都不同。
一是定金是債的一種擔(dān)保方式，通過(guò)定金罰則給當(dāng)事人一定的壓力，以擔(dān)保合同的履行;而預(yù)付款是合同履行時(shí)支付價(jià)款的方式，為合同的履行創(chuàng)造條件。而且，定金合同是附屬于主合同的從合同，而預(yù)付款的約定則是主合同內(nèi)容的一部份。
二是定金的目的是擔(dān)保主合同的履行，而預(yù)付款則是為當(dāng)事人履行主合同創(chuàng)造一定的條件。
三是在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)，對(duì)定金適用定金罰則，即發(fā)生喪失定金或者雙倍返還定金的法律后果;而預(yù)付款則除可以抵作損失賠償以外，應(yīng)由收取方返還支付方，不存在制裁作用。
四是定金數(shù)額受法律限制，即不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)規(guī)定數(shù)額的定金無(wú)效，預(yù)付款額則不受法律的限制，由當(dāng)事人約定。
(3)定金與違約金的.區(qū)別：
一是交付的時(shí)間不同。一般情況，定金只能在主合同履行前交付，而違約金要在一方當(dāng)事人違約后交付，故定金具有先行給付和證約的作用，而違約金不具有先行給付和證約的作用;
二是目的不同。定金的主要作用是確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是債的一種擔(dān)保方式，而違約金的目的是賠償和有限制裁違約行為，是民事責(zé)任的承擔(dān)方式之一。
三是數(shù)額的限度不同。定金的數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)的部份無(wú)效;而違約金一般按照違約可能造成的實(shí)際損失和預(yù)期損失之和來(lái)確定，約定的違約金低于或者“過(guò)分高于”造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或者“適當(dāng)減少”。
(4)實(shí)際履行：是指當(dāng)事人一方不履行或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，違約方不論是否已經(jīng)承擔(dān)賠償損失或者違約金的責(zé)任，都必須根據(jù)對(duì)方的要求，并在能夠履行的情況下，按照合同約定繼續(xù)履行合同義務(wù)。
(5)采取補(bǔ)救措施：是指一方違約后，為防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大，另一方要求違約方按照法定或約定采取退貨、減少價(jià)款等措施以彌補(bǔ)或者減少另一方損失的責(zé)任形式。
(三)解決合同爭(zhēng)議的途徑
按照《合同法》規(guī)定，解決合同爭(zhēng)議的方式有以下四種：
1、和解。和解是指發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)商，在尊重雙方利益的基礎(chǔ)上，就有爭(zhēng)議的事項(xiàng)達(dá)成一致，從而解決爭(zhēng)議。和解憑據(jù)的是同情、理解互諒互助等情感上的力量，既省時(shí)、省力、省錢(qián)，也不會(huì)傷害相互的感情，有利于鞏固雙方當(dāng)事人之間形成的合作關(guān)系。和解是由當(dāng)事人自由選擇的解決爭(zhēng)議的方式，不是合同爭(zhēng)議解決必經(jīng)程序，當(dāng)事人可以不經(jīng)和解而直接選擇其他解決爭(zhēng)議的方式。
2、調(diào)解。由雙方當(dāng)事人都能接受的第三人或者調(diào)解委員會(huì)主持，運(yùn)用說(shuō)服引導(dǎo)的方法解決合同爭(zhēng)議的方式。調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。其中，行政調(diào)解自仲裁法出臺(tái)后，對(duì)房產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解只保留了房屋拆遷糾紛的行政調(diào)解權(quán)。行政調(diào)解具有法律效力，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。民間調(diào)解與和解一樣，能夠省去大量人力、物力、財(cái)力，又不會(huì)傷害雙方當(dāng)事人之間的感情。民間調(diào)解的協(xié)議書(shū)不具有法律效力，不能申請(qǐng)法院執(zhí)行;同時(shí)，民間調(diào)解也不是解決合同爭(zhēng)議的必經(jīng)程序，當(dāng)事人可以不經(jīng)調(diào)解而直接選擇其他解決爭(zhēng)議的方式。
“調(diào)解”在合同法中未進(jìn)行分類(lèi)，只是在第128條中規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的………調(diào)解書(shū);拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行，”對(duì)哪種“調(diào)解書(shū)”發(fā)生法律效力，在合同法中規(guī)定，但在相關(guān)法律中有規(guī)定。調(diào)解按調(diào)解性質(zhì)可分分為：民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解。
其中：
1、行政調(diào)解：是指由具有行政調(diào)解權(quán)的行政主管部門(mén)指定的人員主持，在查明事實(shí)和分清是非的基礎(chǔ)上，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定，通過(guò)擺事實(shí)、講道理，使當(dāng)事人互諒互讓達(dá)成調(diào)解協(xié)議。對(duì)房產(chǎn)合同糾紛的行政調(diào)解，目前只保留對(duì)房屋拆遷糾紛的行政調(diào)解權(quán)，行政調(diào)解具有法律效力，當(dāng)事人一方不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。
2、司法調(diào)解：包括法院調(diào)解和仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解。司法調(diào)解書(shū)均具有法律效力，當(dāng)事人一方不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求法院執(zhí)行。
3、仲裁。仲裁是指糾紛當(dāng)事人根據(jù)仲裁協(xié)議，將糾紛交給仲裁機(jī)構(gòu)，依據(jù)法律和仲裁規(guī)則進(jìn)行處理，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的一種解決糾紛的方法。仲裁的性質(zhì)介于民間性與國(guó)家性之間，可稱(chēng)為“準(zhǔn)司法性”。仲裁機(jī)構(gòu)是民間解決糾紛的組織而非國(guó)家機(jī)關(guān)，體現(xiàn)出其民間性，仲裁的裁判一經(jīng)作出，即具有法律效力，體現(xiàn)其國(guó)家性。當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁必須在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達(dá)成仲裁協(xié)議，沒(méi)有仲裁協(xié)議，即由一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁機(jī)構(gòu)不予受理。有仲裁協(xié)議的，在發(fā)生合同糾紛時(shí)，當(dāng)事人只能申請(qǐng)仲裁，不能提起訴訟，除非仲裁協(xié)議無(wú)效。仲裁實(shí)行一裁終局制，仲裁裁決作出后，既不能向其他仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)俅沃俨茫膊荒茉傧蚍ㄔ浩鹪V。對(duì)由仲裁機(jī)關(guān)作出的裁決，除依法裁定不予以執(zhí)行或中止執(zhí)行的除外，當(dāng)事人必須執(zhí)行;當(dāng)事人不執(zhí)行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行。目前，云南省只有一家仲裁機(jī)構(gòu)，即昆明市仲裁委員會(huì)。
4、訴訟。當(dāng)事人沒(méi)有仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，當(dāng)事人任何一方可以向法院起訴。在昆明，訴訟標(biāo)的額在100萬(wàn)元人民幣以內(nèi)的一審由房屋所在的區(qū)法院受理;100萬(wàn)元——1000萬(wàn)元的由市中級(jí)法院受理，超過(guò)1000萬(wàn)元的由省高院受理。當(dāng)事人之一對(duì)一審判決不服的，可在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向上一級(jí)法院上訴。對(duì)法院生效的判決，當(dāng)事人必須執(zhí)行。當(dāng)事人不執(zhí)行的，對(duì)方當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。
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