房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂與解除的注意事項(xiàng)

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，由于出現(xiàn)了約定或者法定的情形，或者一方違約，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同的解除，在實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形主要有：

　　一、 約定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的法定和約定情形

　　合同雙方當(dāng)事人可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時(shí)，合同解除。如延期交房約定，付款約定，房產(chǎn)證辦理約定等等。約定解除條件具備時(shí)，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)力。根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同，對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

　　二、 法定解除

　　法定解除的情況很多，主要有以下情形：

　　1、開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的

　　開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，或故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。并有權(quán)利要求賠償損失。

　　2、開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押

　　根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　3、一房二賣(mài)或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同;

　　4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對(duì)值超出3%的

　　因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失。

　　5、開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證

　　開(kāi)發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同;商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過(guò)一年，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

　　6、擔(dān)保貸款合同不能訂立;

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

　　7、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成根本違約，致使購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)期望的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

　　8、不可抗力

　　根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

　　9、不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行合同無(wú)必要，或者也無(wú)法履行的情形

　　簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

　　一、買(mǎi)賣(mài)身份莫簡(jiǎn)單

　　即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多;賣(mài)房人應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，少數(shù)例外。購(gòu)房者應(yīng)要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售內(nèi)容。如沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。

　　二、售樓廣告多睜眼

　　很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起。在對(duì)樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章，讓購(gòu)房者覺(jué)得買(mǎi)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。

　　為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。

　　三、五證審查須從嚴(yán)

　　目前在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷(xiāo)售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問(wèn)題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說(shuō)成二期等。

　　對(duì)于初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真?zhèn)�，認(rèn)識(shí)到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

　　五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷(xiāo)售許可證》)。

　　正式的《國(guó)有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門(mén)公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商名稱完全一致，注意有無(wú)土地使用權(quán)抵押記錄。《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國(guó)有土地使用證》，這是購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。

　　規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請(qǐng)開(kāi)工手續(xù)。

　　根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

　　建委的《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。

　　房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》系可預(yù)售、銷(xiāo)售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購(gòu)房子是否在預(yù)售、銷(xiāo)售范圍。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購(gòu)房屋。

　　2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。

　　四、樣板房中少浮想

　　在商品房預(yù)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購(gòu)房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來(lái)的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購(gòu)房問(wèn)題。結(jié)果在購(gòu)房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。

　　雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯，購(gòu)房人是需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以買(mǎi)放人對(duì)于樣板房要頭腦清醒，如購(gòu)買(mǎi)的房屋同樣板房，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定�？紤]到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議購(gòu)房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。

　　五、認(rèn)購(gòu)書(shū)前要盤(pán)算

　　在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。這里說(shuō)明一點(diǎn)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不是房屋預(yù)售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購(gòu)房者不要輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。如果有的購(gòu)房者的確看上了某個(gè)項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，則應(yīng)注意以下問(wèn)題：

　　首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;交付使用條件及日期等條款)，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　其次，無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)具不具備成為購(gòu)房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來(lái)確定。

　　再次，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。

　　六、合同條款多把關(guān)

　　在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。

　　購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢。

　　就合同主要條款說(shuō)明如下：

　　(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。

　　商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

　　目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

　　另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

　　(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。

　　價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。

　　可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買(mǎi)方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

　　(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。

　　購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門(mén)、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

　　有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

　　商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

　　(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。

　　這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”

　　但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

　　(5)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。

　　應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。

　　(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。

　　由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。

　　按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。

　　(7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

　　(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款。

　　包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任;買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買(mǎi)房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

　　(9)關(guān)于不可抗拒力。

　　簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　“不可抗力”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。

　　出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買(mǎi)受人最好不要同意：非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。

　　七、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩

　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說(shuō)明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣(mài)方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。

　　買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開(kāi)發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買(mǎi)受人盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。

　　避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用房出賣(mài)，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

　　從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過(guò)程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問(wèn)題，賣(mài)方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無(wú)經(jīng)驗(yàn)及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來(lái)說(shuō)比較滯后;在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買(mǎi)方與賣(mài)方是無(wú)法抗衡的，無(wú)法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買(mǎi)方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢?

　　買(mǎi)方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購(gòu)房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買(mǎi)方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對(duì)律師的高度信任，這樣才有利于爭(zhēng)取到最大的合同合法權(quán)益，最大程度減少合同內(nèi)容不利于買(mǎi)方甚至對(duì)買(mǎi)方不公的結(jié)果。在開(kāi)發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買(mǎi)這個(gè)房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭(zhēng)取的過(guò)程。

　　總之，購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　八、簽字蓋章祝圓滿

　　堅(jiān)持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。

　　簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方先簽字，然后才去蓋章。開(kāi)發(fā)商這樣做有很多理由，比如開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無(wú)權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開(kāi)發(fā)商那里去蓋章;還有的是開(kāi)發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開(kāi)發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開(kāi)發(fā)商一般在湊足了幾份買(mǎi)方已事先簽字的合同后，才集中起來(lái)去蓋章。

　　賣(mài)方蓋章和買(mǎi)方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方就不得不防了，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，首付款大都交了，這會(huì)使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。

　　為了防止這種概率雖小但對(duì)買(mǎi)方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買(mǎi)方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。

　　最好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開(kāi)發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對(duì)買(mǎi)方的一種尊重，對(duì)合同嚴(yán)肅性的尊重。

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