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關(guān)于房屋買賣合同違約金過高的問題糾紛
商品房買賣合同中適用違約金的情形較多,如購房人遲延付款、開發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等,本文就審判實踐中由此所引發(fā)的違約金問題進行如下分析:
一、違約金的性質(zhì):
《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》等法律規(guī)定已確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質(zhì),但以賠償守約方的損失為主要功能,而非嚴厲懲罰違約方。
二、違約金過高的認定標準問題:
一般而言,衡量當事人約定的違約金是否“過分高于造成的損失”,可以當事人約定的違約金是否超過造成損失的30%為標準;但司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn),當事人約定的違約金雖未超過造成損失的30%,但仍遠高于實際損失,我國現(xiàn)行法律對此并未明確規(guī)定一個比例或標準,法院通常會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況,決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。
三、違約金過高的主張方式:
由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一,因此對數(shù)額過高的違約金條款,人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整;當事人可以通過反訴的方式提出,也可以通過抗辯的方式主張,對于當事人未提出調(diào)整違約金請求的,人民法院不得主動援引合同法的規(guī)定干預合同的明確約定。
四、法院對違約金過高的調(diào)整:
目前法院一般在調(diào)整違約金過高時,為保證實質(zhì)公平往往不會簡單采用固定比例等“一刀切”的做法,而是會根據(jù)案件的具體情形,以違約造成的損失為基準,綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱等因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡。
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