房屋降價(jià)如何解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
根據(jù)中國(guó)現(xiàn)狀，許多購(gòu)房人先交了30%的首付，剩下的貸款，但收到房屋確需要更多時(shí)間，如果期間房屋價(jià)格下降30%，那么你購(gòu)房的首付款就會(huì)損失完畢，還在承擔(dān)銀行貸款利息，對(duì)某此人來(lái)說(shuō)，意味首一生的悲劇開(kāi)始了，一般交首付購(gòu)房的30多歲的白領(lǐng)為多，二十年貸下來(lái)一生的美好時(shí)光都搭進(jìn)去了。
在房?jī)r(jià)如此下降的情況下，能否退房，牽掛每一個(gè)相同經(jīng)歷的人，而到2012年房?jī)r(jià)下降到30%的可能性越來(lái)越大，下面提供幾種退房方案，以供參考。
其一，是從房貸上下功夫，現(xiàn)在銀行把握的很?chē)?yán)，如果房貸不能審批下下，未必不是好事，如果你的房貸沒(méi)有下來(lái)，那么還有機(jī)會(huì)，早在二零零三年，最高院就有司法解釋規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”，該條款體現(xiàn)的就是情勢(shì)變遷原則。
隨著司法實(shí)踐的進(jìn)一步發(fā)展，最高人民法院在整個(gè)同法領(lǐng)域確認(rèn)了情勢(shì)變遷原則。2009年4月24發(fā)布，并于2009年5月13日生效的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》(以下稱(chēng)《解釋》)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
其二、最好的防守是進(jìn)攻，在開(kāi)發(fā)商本身存在的問(wèn)題下下功夫，在中國(guó)一個(gè)小區(qū)能開(kāi)發(fā)成功，要經(jīng)歷太多的.關(guān)卡，開(kāi)發(fā)商不可能打通所有的關(guān)節(jié)，一定能夠找到他們的問(wèn)題所在，從立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、監(jiān)理、質(zhì)量、消防、施工圖、環(huán)評(píng)、外墻保溫、施工資質(zhì)、掛靠、分包、抵押等等等等，你如果聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商要蓋幾百個(gè)章，你就知道他有多少事，上述問(wèn)題一一查起，找到他們的軟肋，然后可以調(diào)解、也可以魚(yú)死網(wǎng)破，關(guān)鍵看細(xì)節(jié)、策略，要打悲情牌，要控制好節(jié)湊，不要做魚(yú)死網(wǎng)破。
其三、扣合同的毛病，首先是合同的理解問(wèn)題，因?yàn)榻^大部分的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都格式合同，且是開(kāi)發(fā)商提供，不會(huì)有太大的問(wèn)題，但有理解問(wèn)題，根據(jù)法律規(guī)定，格式合同應(yīng)做對(duì)提供人不利的解釋?zhuān)@里一定要結(jié)合開(kāi)發(fā)商提供的廣告、宣傳單做文章，這里他們會(huì)麻痹大意，夸大其詞，我們一般會(huì)找到他們的影響我們正確選擇的虛假宣傳。
其四、事前，要簽訂降價(jià)補(bǔ)償或者退房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這種合同設(shè)計(jì)難度非常大，要用綜合設(shè)定法設(shè)定，這是很專(zhuān)業(yè)的工作，需要找專(zhuān)業(yè)人員制作。
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