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合同法解釋228條
合同法第228條規(guī)定了第三人的原因致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金。如下為合同法解釋228條的內(nèi)容，歡迎閱讀!
合同法解釋228條
第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。
【釋義】本條是關(guān)于出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。
所謂出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出租人擔(dān)保第三人不能就租賃物主張任何權(quán)利。權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指當(dāng)?shù)谌藢ψ赓U物主張權(quán)利時，出租人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件為：第一，權(quán)利瑕疵在合同成立時已存在;第二，相對人不知有權(quán)利瑕疵的存在，如果在訂立合同時相對人明知行為人對該物無處分權(quán)而與之訂立合同，相對人不能作為善意相對人而享受對對方的權(quán)利的瑕疵擔(dān)保的要求;第三，權(quán)利瑕疵在合同成立后仍未能排除，如果在合同成立時，雖有權(quán)利瑕疵，但在合同成立后，行為人取得了該物的處分權(quán)，則應(yīng)視為權(quán)利瑕疵已經(jīng)除去。
出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的`條件為，1.因第三人向承租人主張權(quán)利。第三人主張權(quán)利可以是第三人作為租賃物的所有人主張出租人對租賃物無處分權(quán)，該租賃合同無效;也可以是作為租賃物的抵押權(quán)人，在義務(wù)人不履行義務(wù)，要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。在這種情況下，勢必影響承租人對租賃物的使用、收益。
2.第三人主張權(quán)利妨礙承租人對租賃物的使用和收益。如第三人主張抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時，因其涉及對租賃物實(shí)體的處置，則會妨礙承租人對租賃物的使用。
3.承租人在訂立合同時不知有權(quán)利瑕疵，如承租人在訂立合同時明知出租人對該租賃物沒有處分權(quán)，而自愿承擔(dān)第三人主張權(quán)利的風(fēng)險，出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
在第三人主張權(quán)利時，除出租人已經(jīng)知道第三人主張權(quán)利外，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人，如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時救濟(jì)的，則出租人對承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任。承租人及時通知出租人，出租人對第三人主張權(quán)利不能排除的，承租人事實(shí)上對租賃物已無法使用、收益，這時，承租人有權(quán)請求減少租金或不支付租金。
合同法解釋228條
一、《合同法》第228條無限擴(kuò)大了出租人的利益
合同法第228條規(guī)定了第三人的原因致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不付租金。該條的立法意旨在于賦予承租人的瑕疵抗辯權(quán)，以保護(hù)承租人的租賃權(quán)利。
承租人享有該抗辯權(quán)的條件有：1.第三人對租賃物主張權(quán)利;2.承租人不能對租賃物進(jìn)行使用、收益。承租人的抗辯內(nèi)容包括減少租金或不付租金，至于在什么時候減少租金，什么時候不付租金，應(yīng)解釋為視第三人對租賃物造成的影響而定。
根據(jù)上述分析，只要有第三人對租賃物主張權(quán)利，就極有可能使承租人享有抗辯權(quán)，誠然，這對承租人是一種保護(hù)，但同時對出租人的利益也是一種責(zé)任。然而，如果承租人在租賃合同簽訂前已知悉該租賃物上存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，卻仍簽訂租賃合同的，是否仍有必要賦予承租人的抗辯權(quán)予以保護(hù)，是否還有必要要求出租人承擔(dān)該項(xiàng)責(zé)任。
二、《擔(dān)保法司法解釋》對出租人、承租人、第三權(quán)利人的利益予以平衡
《解釋》第六十五、六十六條妥善地平衡了出租人、承租人、第三權(quán)利人的利益。根據(jù)該司法解釋，是否賦予承租人抗辯權(quán)，要區(qū)分抵押與租賃合同成立時間的先后，先出租后抵押的，承租人有權(quán)對抗第三人的權(quán)利主張;先抵押后出租的，要區(qū)分承租人是否知悉財(cái)產(chǎn)抵押情況，而證明是否知悉是看出租人是否已經(jīng)書面告知。
筆者認(rèn)為，司法解釋從實(shí)體上和程序上都妥善地平衡了出租人、承租人、第三人的利益。“買賣不破租賃”使得租賃具有了一定的物權(quán)性，故租賃在先的當(dāng)然可以對抗在后的抵押物權(quán)。當(dāng)?shù)盅涸谙葧r，立法者并非直接認(rèn)定抵押權(quán)人可以對抗承租人，而是區(qū)分承租人的主觀意圖。更為精妙的是，立法者在舉證責(zé)任的分配上，將證明承租人主觀意圖的責(zé)任，推向了出租人。只有出租人證明自己進(jìn)行了書面通知的，才能認(rèn)定承租人已知悉了租賃物的權(quán)利負(fù)擔(dān)。這樣的立法構(gòu)思，既體現(xiàn)了法律對于弱勢群體的人文關(guān)懷，又不至于因 “群體弱勢”而破壞其他合法權(quán)利人的利益。
總而言之，司法解釋的立法者在深刻領(lǐng)會“買賣不破租賃” 所包含的人文關(guān)懷的基礎(chǔ)上，秉承法律理性。在實(shí)體上賦予了承租人享有物權(quán)性的權(quán)利，給予了承租人以主觀意圖進(jìn)行抗辯的可能。在程序上，創(chuàng)設(shè)了充滿人文氣息的.舉證分配規(guī)則。同時也有效地保護(hù)了出租人的利益。司法解釋這樣的規(guī)定，既體現(xiàn)了現(xiàn)代法治的人文情懷，也實(shí)現(xiàn)了市場主體的利益平衡，對指引從前不太合理的法律制度、規(guī)范進(jìn)行解釋大有參考、借鑒之用。
三、根據(jù)《解釋》精神解釋《合同法》第228條
根據(jù)司法解釋的規(guī)定，再來對《合同法》第228條。該條未區(qū)分租賃物上權(quán)利負(fù)擔(dān)與租賃設(shè)立時間，未區(qū)分承租人在訂立租賃合同時的主觀狀態(tài)，而一律賦予承租人以抗辯權(quán)，雖然客觀上保護(hù)了承租人的利益，但這對出租人和不確定第三人而言，顯屬不公。如承租人在設(shè)定租賃合同時，知悉了權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況，承租人即有可能要求降低租賃價格，此時承租人已經(jīng)獲得了風(fēng)險對價，如再賦予其抗辯權(quán)，顯然權(quán)利與義務(wù)不對等。另外，從法理上而言，民事主體應(yīng)為自己的意思表示負(fù)責(zé)，承租人獲知財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)的情況下仍然承租，就表明其愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果，而法律規(guī)定承租人可以免除此后果，顯然屬于蛇足之舉，亦為矯枉過正之舉。
因此，應(yīng)該結(jié)合司法解釋的立法精神來對《合同法》二二八條進(jìn)行解釋。當(dāng)然，若權(quán)利負(fù)擔(dān)屬抵押權(quán)時，自可直接適用司法解釋規(guī)定，司法實(shí)踐也多如此操作。但如果權(quán)利負(fù)擔(dān)是抵押權(quán)之外的負(fù)擔(dān)時，應(yīng)將《合同法》條文中 “因第三人主張權(quán)利”解釋為因第三人主張“成立于租賃之前，且承租人對此明知或應(yīng)知道”的權(quán)利負(fù)擔(dān)。至于明知或應(yīng)知的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以出租人是否在訂立合同之初向承租人發(fā)送了書面通知。
四、結(jié)語
我國的法制不健全，其中可能有缺乏理性而崇尚感性的問題。法律固然需要人文關(guān)懷，需要對弱勢群體的偏斜，但法律也需要理性，需要權(quán)利義務(wù)對等的完美平衡�？上驳氖�，近幾年來，隨著我國法學(xué)理論研究成果的進(jìn)一步涌現(xiàn)，立法者素質(zhì)的進(jìn)一步提高，媒體、人民監(jiān)督力量逐步增強(qiáng)，我國的法律體系中，也不乏人文關(guān)懷和理性并存的法律。在法律沒有修改的情況下，我們也可以現(xiàn)行先進(jìn)法律、法規(guī)的先進(jìn)理念為指引，對原來不合理的法律規(guī)定進(jìn)行合理解釋，這或許也是優(yōu)化我國司法環(huán)境的一個權(quán)宜之計(jì)。
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