房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定
租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人;對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。以下是YJBYS小編為大家收集的房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定，歡迎大家閱讀參考。
房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定
一、 房屋租賃及期限
1、屋租賃是出租人將房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的法律行為。
2、租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。當(dāng)事人沒有簽訂書面合同的視為不定期租賃合同，雙方都可以隨時(shí)解除租賃關(guān)系。
3、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。
4、租賃期限最長不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
二、租賃房屋的裝修與裝飾
房屋裝修裝飾過程中，裝修裝飾材料通過人工會(huì)和房產(chǎn)本身發(fā)生結(jié)合。依據(jù)結(jié)合的緊密程度不同，分為附和與未附和。附和是指兩個(gè)不同所有權(quán)的物之間相結(jié)合，非毀損不能分離，而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。即兩個(gè)所有權(quán)變成一個(gè)所有權(quán)。例如：瓷磚與地面分為不同的人所有，他人未經(jīng)許可將地面鋪上瓷磚，瓷磚與地面緊密結(jié)合，附和成一體，瓷磚的所有權(quán)由房產(chǎn)所有權(quán)吸收，瓷磚的所有權(quán)屬于房產(chǎn)所有人。如出現(xiàn)此情況：
1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修形成的附和物歸出租人(產(chǎn)權(quán)人)所有，所產(chǎn)生的費(fèi)用，出租人不予補(bǔ)償。如出租人認(rèn)為附和不當(dāng)，要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，依法應(yīng)予支持。
2、未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)。
3、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況不同適用的處理原則：
�、俪凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，在雙方?jīng)]有就合同期滿后該裝修如何處理達(dá)成一致，法律規(guī)定該裝修(附和部分)無償歸出租人所有。 ②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，應(yīng)按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
三、承租人轉(zhuǎn)租
1、承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合法有效。
2、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無效。出租人可以解除與承租人之間的租賃合同。
3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
四、出租人的合同解除權(quán)
合同解除權(quán)是指法律賦予出租人依據(jù)單方意思就能使生效的租賃合同的權(quán)利義
務(wù)歸于消滅，不再約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利。出租人具有一下合同解除權(quán)：
1、沒有約定租賃期限或約定不明的。
2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。
3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的.，出租人可以解除租賃合同。
4、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的。
五、買賣不破租賃
所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，是指在租賃合同履行期限內(nèi)，出租人將房屋出賣、贈(zèng)與、抵押候拍賣等后，所有權(quán)所發(fā)生的變動(dòng)不影響承租人依據(jù)原租賃協(xié)議對(duì)該房屋繼續(xù)承租。
但如租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：一是房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的; 二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
六、承租人的優(yōu)先購買權(quán)
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
但有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，法律不予支持：
1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的
3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
七、房屋租賃及期限
1、屋租賃是出租人將房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的法律行為。
2、租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。當(dāng)事人沒有簽訂書面合同的視為不定期租賃合同，雙方都可以隨時(shí)解除租賃關(guān)系。
3、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。
4、租賃期限最長不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
八、租賃房屋的裝修與裝飾
房屋裝修裝飾過程中，裝修裝飾材料通過人工會(huì)和房產(chǎn)本身發(fā)生結(jié)合。依據(jù)結(jié)合的緊密程度不同，分為附和與未附和。附和是指兩個(gè)不同所有權(quán)的物之間相結(jié)合，非毀損不能分離，而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。即兩個(gè)所有權(quán)變成一個(gè)所有權(quán)。例如：瓷磚與地面分為不同的人所有，他人未經(jīng)許可將地面鋪上瓷磚，瓷磚與地面緊密結(jié)合，附和成一體，瓷磚的所有權(quán)由房產(chǎn)所有權(quán)吸收，瓷磚的所有權(quán)屬于房產(chǎn)所有人。如出現(xiàn)此情況：
1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修形成的附和物歸出租人(產(chǎn)權(quán)人)所有，所產(chǎn)生的費(fèi)用，出租人不予補(bǔ)償。如出租人認(rèn)為附和不當(dāng)，要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，依法應(yīng)予支持。
2、未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)。
3、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況不同適用的處理原則：
�、俪凶馊私�(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，在雙方?jīng)]有就合同期滿后該裝修如何處理達(dá)成一致，法律規(guī)定該裝修(附和部分)無償歸出租人所有。
②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，應(yīng)按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
九、承租人轉(zhuǎn)租
1、承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合法有效。
2、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無效。出租人可以解除與承租人之間的租賃合同。
3、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
十、出租人的合同解除權(quán)
合同解除權(quán)是指法律賦予出租人依據(jù)單方意思就能使生效的租賃合同的權(quán)利義
務(wù)歸于消滅，不再約束雙方當(dāng)事人的權(quán)利。出租人具有一下合同解除權(quán)：
1、沒有約定租賃期限或約定不明的。
2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。
3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租賃合同。
4、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的。
十一、買賣不破租賃
所有權(quán)變動(dòng)不破租賃，是指在租賃合同履行期限內(nèi)，出租人將房屋出賣、贈(zèng)與、抵押候拍賣等后，所有權(quán)所發(fā)生的變動(dòng)不影響承租人依據(jù)原租賃協(xié)議對(duì)該房屋繼續(xù)承租。
但如租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：一是房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的; 二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
十二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
但有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，法律不予支持：
1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的
3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
擴(kuò)展知識(shí)-租賃合同雙方違約責(zé)任包括哪些
1、出租人的違約責(zé)任
(1)未按約定將房屋及其附屬設(shè)施交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金;給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
(2)交付的房屋及其附屬設(shè)施不符合合同要求，或未按合同規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，危及承租人正常、安全使用的，應(yīng)負(fù)責(zé)修理;承租人有權(quán)要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
(3)出賣、轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，未按法律規(guī)定保證承租人優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償損失。
2、承租人的違約責(zé)任
(1)未按約定支付租金的，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)償付違約金。拖欠租金達(dá)到一定期限(私房租賃為6個(gè)月)的，出租人得解除合同。
(2)對(duì)出租房屋使用不當(dāng)，造成房屋及其附屬設(shè)施不合理損害的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或者賠償損失。
(3)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、換租房屋或利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的，出租人有權(quán)解除合同，并得請(qǐng)求支付違約金。
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