房屋買賣應(yīng)知會(huì)的法律法規(guī)
顧名思義，房屋買賣是指將自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行買賣，今天小編就為大家分享房屋買賣應(yīng)知會(huì)的法律法規(guī)，歡迎閱讀!
房屋買賣應(yīng)知會(huì)的法律法規(guī)
一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。
二、預(yù)約合同的效力和履行
當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
四、房屋買賣中陽(yáng)合同的效力
當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國(guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力
當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。
六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。
“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
七、房屋共有權(quán)利人的.訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)
夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。
九、連環(huán)買賣中的合同效力
房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。
十、借名買房的認(rèn)定和處理
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理
當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定
商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。
十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且買受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。
十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位
一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
十七、第三人過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過(guò)戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。
十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/strong>
出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：
(一)出賣人存在多項(xiàng)違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請(qǐng)求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。
二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定
房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。
借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。
法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)保基礎(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)予以確定。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。
二十六、以房抵債與調(diào)解
當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長(zhǎng)或庭長(zhǎng)審核。
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