買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
一般而言,“買賣不破租賃”,是指房屋有租賃約定的情況下,租賃期限內(nèi),買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系,新房主無法行使房屋的使用權(quán),此時(shí),租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時(shí),新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。那么買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?下面一起了解一下!
一、定義
1、買賣不破租賃:即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
2、買賣不破租賃:是指在租賃房屋被買賣的場(chǎng)合,承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響,買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力,只有當(dāng)租賃期限到期時(shí),買受人方才可以行使完整所有權(quán)。
3、買賣不破租賃:是指在租賃關(guān)系成立后,出租人又將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人,而原已存在的租賃關(guān)系仍對(duì)買受人有效,承租人仍可向受讓人主張租賃權(quán),受讓取得的也僅為負(fù)有租賃債權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
二、買賣不破租賃的法律效力
買賣不破租賃原則的出現(xiàn),突破了嚴(yán)格的合同相對(duì)性原則,確定了合同外第三人對(duì)合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用,勢(shì)必產(chǎn)生一定的法律效果,這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變,受讓人也能取得出租人的地位,對(duì)于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受,而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止,但發(fā)生合同主體的變更,即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。
1、“買賣不破租賃”的概念及對(duì)抗效力
通俗地講,“買賣不破租賃”,是指房屋有租賃約定的情況下,租賃期限內(nèi),買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系,新房主無法行使房屋的使用權(quán),此時(shí),租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時(shí),新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實(shí)踐中,“買賣不破租賃”主要有兩個(gè)層面的含義:第一,承租人基于租賃權(quán)對(duì)于第三人主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。第二,承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新所有人,承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定,租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。
2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系
受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人,根據(jù)我國合同法規(guī)定,受讓人必須承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同,與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言,受讓人在受讓租賃物時(shí)即享受以下權(quán)利:①租金請(qǐng)求權(quán)。此租金請(qǐng)求權(quán)以受讓人受讓時(shí)租賃關(guān)系繼續(xù)存在,承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請(qǐng)求。租賃關(guān)系結(jié)束后,承租人要將租賃物返還給出租人。
受讓人受讓租賃物,即負(fù)擔(dān)以下義務(wù):
、俦3肿赓U物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中,出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益,且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件,而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位,在租賃關(guān)系存續(xù)中,若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時(shí),受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。
、诰S修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中,租賃物遭到毀損,為保持承租人對(duì)租賃物的使用收益狀態(tài),在維修有必要和可能情況下,受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。
、鄯梁Τサ牧x務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由,為保持承租人的使用收益,在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí),受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。
、荑Υ脫(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同,以承租人使用收益為目的,使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn),也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。
、萋男性赓U合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位,受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同,例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短,依原約定,受讓人無單方面變更的權(quán)利。
承租人的權(quán)利義務(wù):
、偈褂檬找娴臋(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對(duì)租賃物使用收益,因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實(shí),承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要,因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項(xiàng)權(quán)利。
、谡(qǐng)求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益,有妨害除去的義務(wù)。
③費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。因出租人負(fù)有使承租人對(duì)租賃物為使用收益的積極義務(wù),所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由出租人償還,例如關(guān)于修繕的費(fèi)用,此點(diǎn)已達(dá)共識(shí)。
同時(shí),承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù):
①保管租賃物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因,而承租人享有對(duì)租賃物的占有權(quán),對(duì)保管租賃物有便利的條件,其應(yīng)負(fù)善良管理人的注意義務(wù),承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的,乃基于自身的原因,應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我國合同法第222條就對(duì)此義務(wù)做出了明確的規(guī)定,即承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,因不善造成租賃物毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是一項(xiàng)法定義務(wù)。
、谥Ц蹲饨鸬牧x務(wù)。
③返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時(shí),承租人喪失對(duì)租賃物的占有權(quán),受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài),可基于物權(quán)權(quán)能請(qǐng)求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。
3、原出租人與承租人之間的法律關(guān)系
原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位,與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,例如原出租人不能再向承租人請(qǐng)求租金支付,承租人在租賃關(guān)系終了時(shí),不再向原出租人履行返還租賃物的義務(wù)。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)基本終止。
綜上所述,買賣不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發(fā)生買賣合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,更重要的是,其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權(quán)利義務(wù),與承租人之間直接現(xiàn)實(shí)發(fā)生租賃關(guān)系,訂立租賃合同的原當(dāng)事人之間因原出租人地位的喪失,基于租賃合同的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)關(guān)系在兩者之間也隨即終止。
三、買賣不破租賃同抵押權(quán)制度的競合與沖突
與租賃權(quán)的規(guī)定一樣,我國對(duì)抵押權(quán)的規(guī)定也是我國法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利所確定的一項(xiàng)重要的民事法律制度。租賃權(quán)和抵押權(quán)同是關(guān)于財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,租賃權(quán)是債權(quán),抵押權(quán)是物權(quán),自然,二者會(huì)經(jīng)常發(fā)生競合或沖突。
這種競合或沖突通常有兩種情況:
一是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先出租后抵押。因?yàn)槌凶馊瞬豢赡茴A(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立。另外,租賃權(quán)的存在從根本上來說也不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此這種情況下,仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。
二是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃,仍然適用“先物權(quán)后債權(quán),物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù),可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”因此,以抵押財(cái)產(chǎn)出租的,限制適用“買賣不破租賃”原則,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。
四、買賣不破租賃同財(cái)產(chǎn)保全制度的競合與沖突
財(cái)產(chǎn)保全是我國民事訴訟法規(guī)定的一項(xiàng)重要制度,正確運(yùn)用這一制度,能起到生效法律文書執(zhí)行的積極作用,在一定程度上為解決執(zhí)行難問題創(chuàng)造條件,這對(duì)保護(hù)權(quán)利人利益,減少交易風(fēng)險(xiǎn)起到十分重要的意義。同時(shí)正確運(yùn)用財(cái)產(chǎn)保全措施,加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)保全力度,對(duì)于維護(hù)司法公正、搞高司法效率,樹立司法權(quán)威有著極為重要的作用。由于財(cái)產(chǎn)保全也是基于保護(hù)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而設(shè)立的法律制度,有時(shí)它也會(huì)與買賣不破租賃發(fā)生競合或沖突。諸如,在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上就會(huì)發(fā)生沖突。
如何處理解決這一沖突,現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行,法院查封則無任何權(quán)威性可言,因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于保全存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被保全財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人,對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力,因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會(huì)被保全和查封。
若租賃后于保全存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被保全和查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約并不適用于債權(quán)人,除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康?是實(shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人租賃契約,由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的,則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、買賣不破租賃同企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突
在司法實(shí)踐中,人民法院在處理破產(chǎn)案件時(shí),由于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢,也會(huì)發(fā)生租賃權(quán)與企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突的問題。處理這一競合與沖突,現(xiàn)行法律也沒有明確的規(guī)定,但根據(jù)法理和司法實(shí)踐的掌握,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則,不存在時(shí)間上的先后順序問題。
其理由有二:一、如果單純地適用買賣不破租賃原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償,這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;二、如果適用買賣不破租賃原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,購買人可能會(huì)考慮自己購買的土地或房屋因有租賃關(guān)系存在,不利于自己的開發(fā)利用,由此影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。
六、買賣不破租賃的法律規(guī)定
1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
2、《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;
3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋,須提起三個(gè)月通知承租人,在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”
4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。
5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
總之,買賣不破租賃現(xiàn)在已被各國普遍承認(rèn),債權(quán)物權(quán)化已是現(xiàn)代民法理論研究的必然趨勢(shì),對(duì)其應(yīng)深入探討。作為法律人,我們需要對(duì)其中的不足進(jìn)行論證與完善,使其能更好的服務(wù)于國家、服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于人民。
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