不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房合同是否可以轉(zhuǎn)讓

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　　經(jīng)濟(jì)適用房作為列入國家計(jì)劃，由政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以保本微利價(jià)出售的住房，是國家在房價(jià)較高，住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的形勢(shì)下，為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難作出的政策性安排。鑒于此類房屋的特殊性質(zhì)，國家及地方政府對(duì)其建設(shè)、購買、使用、交易均有嚴(yán)格的管理制度。實(shí)踐中，個(gè)別購房人購買不滿五年即轉(zhuǎn)讓給他人，其轉(zhuǎn)讓合同效力如何，存在兩種不同觀點(diǎn)。

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為。購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年轉(zhuǎn)讓的，其簽訂的房屋買賣合同是負(fù)擔(dān)行為，該合同效力應(yīng)基于合同成立、生效規(guī)則予以認(rèn)定。經(jīng)濟(jì)適用房購買后五年內(nèi)不得上市交易的限制性規(guī)定不符合合同無效的構(gòu)成要件。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為轉(zhuǎn)讓合同無效。經(jīng)濟(jì)適用房具有較強(qiáng)的公共利益屬性，系由國家財(cái)政負(fù)擔(dān)的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的住房，其目的是保障城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的住房利益。允許經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓將擾亂經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害社會(huì)公共利益，故應(yīng)認(rèn)定為無效。

　　筆者贊同后一種觀點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房及其管理秩序關(guān)涉社會(huì)公共利益，允許購買不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓將嚴(yán)重?fù)p害中低收入家庭住房利益。認(rèn)定其無效實(shí)質(zhì)是合理限制契約自由，對(duì)合同無效規(guī)則進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)充和漏洞彌補(bǔ)。

　　一、經(jīng)濟(jì)適用房及其管理秩序關(guān)涉社會(huì)公共利益

　　社會(huì)公共利益是社會(huì)全體或者部分成員共同的、整體的利益，凝結(jié)著社會(huì)公眾追求的價(jià)值目標(biāo)，同時(shí)也包括促進(jìn)社會(huì)整體發(fā)展的因素，如誠信、公益、公平、秩序和穩(wěn)定等。經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)的政策性住房，其公共利益屬性主要體現(xiàn)在：

　　一是購房人資格關(guān)涉特定群體公共性利益。申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房具有嚴(yán)格限制條件，購房人的住房面積必須低于規(guī)定限額，可支配收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額。只有符合特定限制條件的家庭才能進(jìn)入輪候名冊(cè)。

　　二是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)關(guān)涉社會(huì)公共利益。經(jīng)濟(jì)適用房由國家出資享有一定比例的所有權(quán)，但完全讓渡了房屋的占有和使用權(quán)。由于國家免除了土地使用費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房比同地段、同類型的商品房價(jià)格顯著偏低。故由國家財(cái)政投入解決住房困難家庭的房屋具有公共福利性。

　　三是經(jīng)濟(jì)適用房處分關(guān)涉社會(huì)公共利益。購房人作為房屋共有人，在處分經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)受到政策限制，如上市交易年限、政府優(yōu)先回購等。限制經(jīng)濟(jì)適用房擅自處分，旨在防止房源流入不具備購房資格的人手中，或投機(jī)賺取中間差價(jià)，損害其他輪候購房者群體利益。

　　二、購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年即轉(zhuǎn)讓損害社會(huì)公共利益

　　之所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年轉(zhuǎn)讓合同無效，是因?yàn)楫?dāng)事人從事的私行為關(guān)涉社會(huì)公共利益的保護(hù)，當(dāng)事人不得逾越合同自由與社會(huì)公共利益的價(jià)值邊界，以維護(hù)整體法律秩序。五年內(nèi)擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，

　　一是損害公共福利。國家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，此為公共福利供給。

　　二是損害不特定困難家庭利益。經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)購買具有嚴(yán)格的條件限制，大批困難家庭申請(qǐng)輪候，擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)按照政策規(guī)定輪候的困難家庭造成不公。

　　三是損害了公共財(cái)政利益。經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)，減免了土地費(fèi)用，與此對(duì)應(yīng)，購房者取得的權(quán)利也應(yīng)受到限制。取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿五年，確因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)向原住房保障機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后，由原住房保障機(jī)構(gòu)予以回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息。

　　對(duì)于擅自轉(zhuǎn)讓的行為，除認(rèn)定合同無效外，行政主管部門還應(yīng)有其他處理措施。如《上海市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》對(duì)產(chǎn)權(quán)人擅自轉(zhuǎn)讓行為規(guī)定了“書面通知改正、要求支付違約金、在指定媒體通報(bào)、記錄不良信用、直至收回房屋。”

　　三、認(rèn)定購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年轉(zhuǎn)讓合同無效實(shí)質(zhì)是社會(huì)公共利益的價(jià)值補(bǔ)充

　　《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)中規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購……政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。”合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，而《若干意見》是國務(wù)院規(guī)范性文件，并非效力性強(qiáng)制性行政法規(guī)，不能直接據(jù)此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

　　違反國務(wù)院規(guī)范性文件，不能適用合同違法無效規(guī)則，但在損害社會(huì)公共利益的情形下，應(yīng)根據(jù)合同法第五十二條第(四)項(xiàng)認(rèn)定合同無效。最高法院在2009年發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中指出：“如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”該意見是對(duì)損害社會(huì)公共利益為合同無效根本原因的肯定。因之，援引損害社會(huì)公共利益規(guī)則認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，其實(shí)質(zhì)在于司法機(jī)關(guān)結(jié)合個(gè)案對(duì)社會(huì)公共利益這一抽象規(guī)定進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)充，并合理限制契約自由。

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