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居間合同是什么合同

時(shí)間:2022-06-14 13:19:12 合同法規(guī) 我要投稿
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居間合同是什么合同

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居間合同是什么合同

  居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。

  居間合同的基礎(chǔ)是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形:

  第一,委托人主動(dòng)找居間人。例如甲有一套房子要出租,他找到作為房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的乙公司,乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙,丙是作為求租房屋的委托人,甲和丙簽訂了房屋租賃合同,乙公司收取中介費(fèi)(傭金),按我國(guó)目前此類(lèi)居間合同的交易習(xí)慣,傭金是由求租人支付。

  第二,居間人主動(dòng)找委托人。居間人往往信息靈通,例如甲知道某物在某地有賣(mài),而急需購(gòu)買(mǎi)此物的乙卻不知道,甲向乙報(bào)告了訂立合同的信息,并為乙訂立合同提供了媒介服務(wù),使乙如愿在某地購(gòu)買(mǎi)了他所需要的物品,由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。

  以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人,第二種情形盡管是甲先找的乙,但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人,由乙向其支付傭金。

  居間合同中的居間人不是委托人的代理人,而是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。代理人是在委托人授權(quán)的前提下,以委托人的名義與第三人訂立合同,委托事務(wù)完成后,根據(jù)合同中有償或無(wú)償?shù)募s定,而決定是否向代理人支付報(bào)酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易,并獲取報(bào)酬。所以居間合同的一個(gè)典型特征就是有償性。

  居間行為根據(jù)委托內(nèi)容的不同,可以分為提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間,也可以是提供介紹服務(wù)的媒介居間,還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。

  關(guān)于居間人是否必須具有特殊營(yíng)業(yè)資質(zhì)的人,有兩種看法:一是,“居間人只能是經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民”(參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法釋義》第594頁(yè),法律出版社,1999年版)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為“居間合同的主體并無(wú)特殊性,無(wú)論法人、公民均可成為居間合同的居間人”(參見(jiàn)《合同法新論。分則》第331頁(yè),中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版)。就目前的實(shí)際情況看,對(duì)專(zhuān)門(mén)從事中介服務(wù)(居間業(yè)務(wù))的公司,有必要對(duì)其資質(zhì)提出特殊要求,即必須具備法人條件并經(jīng)過(guò)登記才能營(yíng)業(yè)。而對(duì)于從事其他業(yè)務(wù)的法人或者公民,如果促成他人之間的交易,其行為如果不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,也應(yīng)屬合法的居間行為,可以收取合同約定的報(bào)酬。

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