定金沒交齊合同生效嗎

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　　定金沒交齊合同生效嗎

　　【法律解讀】

　　已簽訂合同但沒交定金的，合同是否有有法律效力要根據(jù)具體情況分析：

　　1、如果在合同中沒有約定以交付定金為合同成立或生效條件的，則定金是否交付對合同的效力不產(chǎn)生影響，要根據(jù)合同本身的內(nèi)容來判斷是否具有法律效力。

　　2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

　　3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒有法律效力。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》

　　第一百一十六條：當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

　　【案件分析】

　　事件經(jīng)過

　　張女士通過朋友看中了古北路上的一套產(chǎn)權(quán)人為朱先生的三室兩廳的房子。經(jīng)過初步協(xié)商，其與朱先生就房屋價格及付款方式口頭上達成一致。幾天后張女士約朱先生簽購房意向書，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我簽合同。我們在合同上明確了房屋的價款、付款方式、簽署正式合同的時間，還約定定金為人民幣兩萬元。宋女士和張女士都在這份協(xié)議上簽了字。由于我的一張銀行卡出了問題取不出錢，我就只交給宋女士一萬元，宋女士給我打了一萬元的定金收條，我們口頭約定另外一萬元由我在一周內(nèi)補交。張女士擔心朱先生變卦，因為畢竟購房意向書上沒有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購房意向書是否有效? 定金是以一萬元為準還是以兩萬元為準?

　　合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權(quán)簽署合同。一般情況下，合同要由權(quán)利主體即本人來簽署，如果非本人簽署，那么簽約要經(jīng)過本人授權(quán)或取得本人事后追認，否則會產(chǎn)生因簽約主體不適格而無效的問題。

　　定金沒交合同生效嗎

　　本案張小姐與宋女士簽署的購房意向書是否有效，要區(qū)分不同情況來看：一是宋女士取得房屋產(chǎn)權(quán)人朱先生的書面授權(quán)(房地產(chǎn)買賣一般要求經(jīng)過公證)并且是在授權(quán)范圍內(nèi)代簽合同，那么張小姐與宋女士簽署的購房意向書有效;二是宋女士雖未經(jīng)朱先生書面授權(quán)，但張小姐有理由認為并有證據(jù)證明宋女士有代理權(quán)(比如宋女士表明她與朱先生為夫妻關(guān)系，又持有朱先生身份證原件，在簽協(xié)議前經(jīng)過朱先生口頭委托或同意)，則宋女士簽約構(gòu)成表見代理，該定金合同也有效;第三種情況是宋女士沒有取得朱先生書面授權(quán)，又沒獲得朱先生事后追認，則該定金協(xié)議無效。從避免后遺癥的角度來說，張小姐最好要求朱先生本人補簽一份合同或是在原購房意向書上補簽朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。

　　在定購房意向書有效的前提下，本案定金應(yīng)以一萬元為準。定金合同為實踐性合同，也稱要物合同，也就是定金合同不僅需要當事人雙方的意思表示一致，而且需要現(xiàn)實交付定金，定金合同從實際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金為兩萬元，但張小姐實際交付的是一萬元，約定交付的定金與實際交付的定金不一致時，以實際交付的為準，因此定金以一萬元為準。如果張小姐希望定金約束力在兩萬元幅度內(nèi)，張小姐最好能盡快補足定金，并要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。

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