小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎?關(guān)于這一問(wèn)題，爭(zhēng)論還是挺多的。目前理論界和實(shí)踐中大體有兩種聲音，第一種是反對(duì)者，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)不符合國(guó)家規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效;第二種是支持者，認(rèn)為國(guó)家并為規(guī)定合法建造的小產(chǎn)權(quán)房屋不可以買賣，法無(wú)明文禁止即許可，故小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同有效。下面我們一起去了解一下吧!
(一)支持第一種觀點(diǎn)的理由：
持第一種觀點(diǎn)即合同無(wú)效說(shuō)的理由有三，主要來(lái)自于我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》、《物權(quán)法》及國(guó)務(wù)院的有關(guān)政策性文件。
其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。
同時(shí)，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的.規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
該禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，這樣看來(lái)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無(wú)效。
其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡(jiǎn)單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。
對(duì)于所有權(quán)不完整的財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認(rèn)定其為有效。其三，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
2007年12月30日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
無(wú)從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障，如果放任該類房屋自由轉(zhuǎn)讓，不僅會(huì)破壞原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，也將引發(fā)諸多的社會(huì)矛盾，不利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
(二)支持第二種觀點(diǎn)的理由：
第二種觀點(diǎn)即轉(zhuǎn)讓合同有效說(shuō)。支持這種觀點(diǎn)的理由也有三個(gè)，其一源自國(guó)務(wù)院有關(guān)文件及最高法院的司法解釋復(fù)函精神。1963年3月20日中共中央《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)力。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地所有權(quán)仍歸集體所有。”這一規(guī)定明確了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利。
房屋出賣后，宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有，但使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而歸受讓方享有。最高人民法院(1992)民他字第8號(hào)復(fù)函中也明確規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣應(yīng)具備書(shū)面契約、中人證明等要件，要求辦理過(guò)戶手續(xù)的地方還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)。”這一規(guī)定肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時(shí)也間接的肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的。
其二，《土地管理法》第62、63條的規(guī)定，從立法本意來(lái)分析，其禁止的僅是對(duì)宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止。關(guān)于農(nóng)民房屋可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，從物權(quán)的角度來(lái)說(shuō)也應(yīng)該是被允許的。
所謂物權(quán)，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配，具有對(duì)抗第三人的效力。而所有權(quán)是完全物權(quán)，包含占有、適用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，其中處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志，也是核心權(quán)能。
既然農(nóng)村房屋的所有權(quán)歸屬村民，那么村民對(duì)其房屋本應(yīng)享有絕對(duì)的支配權(quán)，其中當(dāng)然含轉(zhuǎn)讓權(quán)，若將該權(quán)利剝離，則很難謂之對(duì)房屋享有所有權(quán)了�！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》中規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，該規(guī)定本身違背了《物權(quán)法》的立法精神，損害了所有權(quán)的權(quán)能。且該文件本身的效力在物權(quán)法之下，故應(yīng)以物權(quán)法為準(zhǔn)。
其三，認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以《合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同則為有效。
《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：
1、合同當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。
2、意思表示真實(shí)。
3、合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。
4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應(yīng)當(dāng)符合約定。
另外，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》雖然規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的根據(jù)。
再者，土地管理法等一些法律也都僅規(guī)定了宅基地禁止買賣的條款，并未禁止農(nóng)村房屋的買賣，雖然宅基地和其上房屋緊密相關(guān)，但畢竟是兩個(gè)不同的概念，面對(duì)該類糾紛，在法律適用上還應(yīng)區(qū)別對(duì)待。
故此，在審判實(shí)踐中，應(yīng)結(jié)合個(gè)案實(shí)際來(lái)判定合同有效與否，不能一概而論，只要小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同符合上述四項(xiàng)要求，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，而非當(dāng)然無(wú)效。
對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類和同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照從維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，法院也應(yīng)認(rèn)定合同有效。
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