未經(jīng)登記的房產(chǎn)抵押合同無效
導(dǎo)語：大家可能聽過房產(chǎn)抵押合同，那什么樣的抵押合同有效，什么樣的是無效的呢?今天我們就來了解了解!
未經(jīng)登記的房產(chǎn)抵押合同無效
案例：謝某做服裝生意，需30萬元進貨款，經(jīng)協(xié)商，劉某同意借給謝某30萬元，借款期半年，但要謝某提供借款抵押。謝某的好朋友陳某愿以自己的房產(chǎn)作為謝某的借款抵押物，并與劉某簽訂了以房屋作為借款抵押物的合同。
由于經(jīng)營不善，半年期滿后，謝某無錢歸還借款，劉某持借款抵押合同找到陳某，要求陳某按合同履行，陳某認為借款人是謝某，與自已無關(guān)。雙方協(xié)商不成，劉某將陳某告上法庭，要求法院判決謝某歸還借款、陳某承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。
法院經(jīng)審理后判決謝某在判決生效十日內(nèi)歸還劉某借款30萬元;陳某不承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。
針對此案，廣東品智律師事務(wù)所郭嗣彥律師評析認為，本案涉及借款和借款抵押兩個法律關(guān)系，法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，判決謝某與劉某的借款合同合法有效，受法律保護，謝某在判決生效十日內(nèi)歸還劉某30萬元，而陳某與劉某簽訂的借款抵押合同因違反《中華人民共和國擔(dān)保法》而無法律效力，不受法律保護，陳某不承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，這是因為：
一、謝某與劉某簽訂的借款合同符合《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，該法第二百一十條規(guī)定：“自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效。” 劉某與謝某簽訂了借款合同，劉某同時提供了30萬元的借款，謝某收到了借款，期間的各項活動符合《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，借款合同合法有效，應(yīng)受法律保護。
二、陳某與劉某簽訂的.房屋借款抵押合同恰恰是因違反了《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同，至始無效，不受法律保護。
陳某與劉某簽訂的以房屋作為抵押物的合同違反《中華人民共和國合同法》第一百九十八條的規(guī)定：“訂立借款合同，貸款人可以要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定。”該條是對借款合同的擔(dān)保提出了強制性的要求。
所謂強制性，是指法律法規(guī)明文規(guī)定的行為，不管當(dāng)事人主觀上是否愿意，客觀上都必須執(zhí)行的行為，既然《中華人民共和國合同法》第一百九十八條“借款抵押合同應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定執(zhí)行”。當(dāng)事人簽訂的以房屋為抵押物的借款合同就應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，凡不符合規(guī)定的合同，當(dāng)然無效，不受法律保護。
同時，《中華人民共和國合同法》第一百九十八條是強制性規(guī)定。違反強制性規(guī)定的合同無效。該法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：一、……; 二、……;三、……;四、……;五、違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。 ”
陳某與劉某簽訂的以房屋為抵押物的借款合同，正是違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定──“借款抵押合同應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定”的要求。
《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，該法第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法四十二條規(guī)定的抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”陳某與劉某簽訂的以房屋為抵押物的借款合同，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十二條第二款的規(guī)定，到縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門登記，未經(jīng)登記，只能說明抵押合同成立，但合同并未生效。
合同成立，對當(dāng)事人之間沒有特殊約定或者法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定的合同，合同成立就意味著合同生效，但對當(dāng)事人之間有約定或者法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定的合同，則只能是雙方真實意思的表示，其合同生效的前提是進行登記，沒有登記則表明合同還未生效。陳某之所以不承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，就是因為以房屋為抵押物的合同還沒有生效，沒有生效的抵押合同，不具備約束力，法律當(dāng)然不予保護。
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