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租賃合同中債務(wù)加入的責(zé)任認(rèn)定
導(dǎo)語(yǔ)：租賃合同是一種比較常見(jiàn)的合同，這種合同偶爾也會(huì)出現(xiàn)一些糾紛問(wèn)題，今天小編就為大家?guī)?lái)其中一種問(wèn)題：租賃合同中債務(wù)加入的責(zé)任認(rèn)定的解決方案，歡迎參考閱讀!
租賃合同中債務(wù)加入的責(zé)任認(rèn)定
案情
原告陳偉系江蘇德厚實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。2013年3月12日，原告陳偉與被告葉俊協(xié)商簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定：“甲方：陳偉，乙方：葉俊，第一條：甲方將位于江蘇省盱眙縣馬壩鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)西區(qū)東邊四幢廠房(西與江蘇德厚實(shí)業(yè)相鄰)廠房共四幢建筑面積總計(jì)大約11000平方米左右廠房租給乙方使用(以下簡(jiǎn)稱房屋)。第二條：房屋租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止(租期為五年);甲方將鑰匙交給乙方即完成出租廠房的交付，雙方對(duì)水電氣等計(jì)量表核抄計(jì)數(shù)作為費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)。第三條：第一年每年租金為人民幣伍拾玖萬(wàn)元整;第二年每年的租金為陸拾玖萬(wàn)元整，第三年租金為人民幣柒拾肆元整，第四年租金為人民幣柒拾玖萬(wàn)元整，第五年租金為人民幣捌拾肆萬(wàn)元整……甲方：陳偉,乙方：葉俊 ”，原告陳偉在合同上簽名并按手印，被告葉俊在合同上簽名確認(rèn)。
被告葉俊與被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司的法定代表人胡麗麗系夫妻關(guān)系，胡麗麗設(shè)立被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司，公司于2013年4月16日成立，被告葉俊將承租原告陳偉的廠房轉(zhuǎn)由被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司使用。2013年的租金已實(shí)際支付，2014年的租金，被告葉俊和被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司實(shí)際共同支付16.5萬(wàn)元。2015年3月16日，原告陳偉向兩被告送達(dá)解除房屋租賃合同通知書(shū)，同年3月18日簽收。2014年4月1日至2015年3月31日期間兩被告應(yīng)付租金共計(jì)52.5萬(wàn)元及至實(shí)際搬離日止的租金，原告多次向兩被告索要剩余租金未果，遂訴至法院。
裁判
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)恪守。房屋租賃合同簽訂后，葉俊與胡麗麗共同設(shè)立、經(jīng)營(yíng)江蘇宏偉木業(yè)有限公司，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為，法院依法認(rèn)定被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司對(duì)承租人被告葉俊所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應(yīng)作為負(fù)有履行償還所欠房租債務(wù)的第三人。被告葉俊拖欠租金未付已超過(guò)一年多時(shí)間，原告享有合同約定的合同解除權(quán)，現(xiàn)原告要求解除《房屋租賃合同》，被告的違約行為符合《房屋租賃合同》約定的合同解除情形，所以法院支持原告解除合同的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于原告要求被告立即返還系爭(zhēng)廠房的訴訟請(qǐng)求，因兩被告已一年多未支付房屋租金，已構(gòu)成根本違約，故對(duì)原告要求被告搬離租賃廠房的請(qǐng)求，法院予以支持。對(duì)于原告要求兩被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日期間的租金52.5萬(wàn)元的請(qǐng)求，依法予以支持。對(duì)于原告請(qǐng)求判令兩被告支付自2015年4月1日至實(shí)際搬離日止的房屋占用費(fèi)，有理有據(jù)，予以支持。
評(píng)析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：江蘇宏偉木業(yè)有限公司并非系房屋租賃合同的當(dāng)事人，是否有償還租賃合同所約定租金的義務(wù)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告陳偉與被告葉俊系房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性原則，本案租金償還義務(wù)應(yīng)該由被告葉俊承擔(dān)，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司無(wú)義務(wù)償還所欠租金。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司不是租賃合同當(dāng)事人，但被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行合同義務(wù)的行為，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司上述履行租賃合同義務(wù)的行為可視為第三方向出租人單方承諾，構(gòu)成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應(yīng)與葉俊共同承擔(dān)房屋租金。
江蘇省高級(jí)人民法院最早明確使用了“債務(wù)加入”的概念，其在《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>活干問(wèn)題的討論紀(jì)要(一)》第十七條規(guī)定：“債務(wù)加入是指第三人與債權(quán)人、債務(wù)人達(dá)成第三方協(xié)議或第三人與債權(quán)人達(dá)成雙方協(xié)議或第三方向債權(quán)人單方承諾由第三人履行債務(wù)人的債務(wù)，但同時(shí)不免除債務(wù)人履行義務(wù)的債務(wù)承擔(dān)方式。”債務(wù)加入具備如下法律特征：1、原債的關(guān)系必須有效成立。2、第三人與原債務(wù)人承擔(dān)同一內(nèi)容的債務(wù)。3、第三人與原債務(wù)人共同承擔(dān)責(zé)任。4、債務(wù)加入無(wú)須經(jīng)原債務(wù)人和債權(quán)人的同意。筆者認(rèn)為，債務(wù)加入在性質(zhì)上與保證的規(guī)定最為接近。債務(wù)加入的第三人與保證關(guān)系的保證人均處于與原債務(wù)人之間的特殊關(guān)系，為了債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而使債務(wù)人收益，并單方面增加了自己的義務(wù)。保證關(guān)系中保證人代替?zhèn)鶆?wù)人履行后，可向債務(wù)人進(jìn)行追償，這與債務(wù)加入法律關(guān)系中第三人清償債務(wù)后可向債務(wù)人追償相似。但債務(wù)加入與保證也不完全相同，從本質(zhì)上分析，保證是一種從行為，具有從屬性;而債務(wù)加入是一種獨(dú)立的行為，第三人加入后，在第三人與債權(quán)人與第三人之間無(wú)對(duì)價(jià)，第三人的履行的意思表示以消滅原債務(wù)為目的，故又與原債權(quán)債務(wù)關(guān)系相互排斥，其中任何一個(gè)債履行，另一個(gè)即歸于消滅，即債權(quán)人僅享有一個(gè)債權(quán)。
經(jīng)過(guò)上述對(duì)債務(wù)加入的分析，結(jié)合本案，筆者贊同第二種意見(jiàn)。原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，該租賃合同對(duì)原告陳偉和被告葉俊均具有約束力。房屋租賃合同簽訂后，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司上述履行租賃合同義務(wù)的行為可視為第三方向出租人單方承諾，系第三方履行承租人償還租金義務(wù)的意思表示，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司作為債務(wù)加入方加入已有債務(wù)的行為完全符合債務(wù)加入的法律特征，應(yīng)認(rèn)定被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司對(duì)承租人被告葉俊所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應(yīng)作為負(fù)有義務(wù)償還所欠房租債務(wù)的第三人。
綜上，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)對(duì)被告葉俊所欠租金承擔(dān)連帶責(zé)任，二者共同有義務(wù)償還被告葉俊所欠的房屋租金。當(dāng)然，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司清償債務(wù)后，從公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)賦予其向原債務(wù)人即被告葉俊追償?shù)臋?quán)利。
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