簽訂購房合同有哪些法律規(guī)定
法規(guī)已經(jīng)滲入了平常生活的各個方面，如果你想處理好生活中的各個繁瑣細(xì)節(jié)的問題，那可需要增進(jìn)對法律的了解哦。下面，YJBYS小編為大家?guī)怼逗炗嗁彿亢贤心男┓梢?guī)定》，供大家參考借鑒，希望對大家有幫助!
簽訂購房合同有哪些法律規(guī)定
購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
合同談判目的并非是當(dāng)事人追求法律上的公平，而是要想辦法多約束對方，減輕自己的責(zé)任。房地產(chǎn)商在給購房人簽的合同中總是挖空心思為自己增加免責(zé)條款，購房人也應(yīng)學(xué)會“以牙還牙”。合同第七條寫明是購房人逾期付款的違約責(zé)任，購房人除要小心房地產(chǎn)商把不是購房人的責(zé)任推到購房人身上，還應(yīng)爭取減輕自己的.賠償，給自己留些后路。
(一)如何簽訂購房合同?
一次性付款和用自己的錢分期付款的購房人可和房地產(chǎn)商約定按合同第七條第1款處理，但分期付款的購房人最好能加上：如果購房人在分期付款期間發(fā)生不可預(yù)知的經(jīng)濟(jì)狀況變化而無力支付房款的處理方法，比如：延期付款不超過多長時間可免支付違約金;再如：解除合同可退回已付房款，等等。
通過貸款分期付款的人則要盡量避免和房地產(chǎn)商約定按合同第七條第1款處理。經(jīng)常有人問我同樣的問題：“我貸款沒貸下來，要退房，房地產(chǎn)商要罰我款，這合理嗎?”“我公積金貸款沒有辦下來，房地產(chǎn)商讓我轉(zhuǎn)辦商業(yè)貸款，我不想轉(zhuǎn)，要退房，房地產(chǎn)商不退首付，這樣對嗎?”出現(xiàn)這些問題，都是因購房人和房地產(chǎn)商在合同第七條中約定了按第1款處理，使自己處于了被動地位。
合同第七條寫明是購房人的違約責(zé)任，并在1(2)款中將是否可以解除合同的選擇權(quán)完全交給房地產(chǎn)商，并約定履約人(房地產(chǎn)商)向違約人(購房人)收取滯納金或逾期付款的利息。但實(shí)際貸款買房出現(xiàn)購房人逾期付款的原因錯綜復(fù)雜，并非一定是購房人主觀上想違約，不少購房人是聽售樓人員信誓旦旦地說“你貸款沒問題”而簽的合同，但當(dāng)“沒問題”變成“有問題”時，售樓人員說的是口說無憑，而寫進(jìn)合同里的白紙黑字卻使不少購房人啞巴吃黃連。貸款購房人要想使自己由被動變主動，就要爭取在約定合同第七條時選擇填寫第2款空行，為自己爭取更多的免責(zé)條件。
(二)關(guān)于購房合同的法律規(guī)定
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十三條寫明：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
購房人可參照這條司法解釋要求房地產(chǎn)商在合同上寫明：“本合同由于是基于房地產(chǎn)商聘請的協(xié)助辦理貸款的律師確定買受人愿意接受的貸款付款方式?jīng)]有問題的前提下簽訂，如果出現(xiàn)以下任一情形時：1.買受人無法得到公積金貸款又不愿申請商業(yè)銀行貸款的;2.買受人無法得到商業(yè)銀行按揭貸款的;3.買受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時間與申請不符情形，買受人不愿接受的;買受人有權(quán)終止本合同、房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書以及補(bǔ)充協(xié)議、附件等。出賣人應(yīng)在買受人提出書面申請30日內(nèi)，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。”
如果以上條款房地產(chǎn)商拒絕接受，有一家房地產(chǎn)商寫的按揭付款方式也可參考：“若買受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時間內(nèi)辦理了按揭貸款申請手續(xù)，貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進(jìn)行選擇：(1)按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續(xù)，并向出賣人補(bǔ)交差額房款部分;(2)選擇其它付款方式并享受相應(yīng)優(yōu)惠幅度，并按照所選付款方式向出賣人支付房款;(3)解除買賣合同。出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知后30個工作日內(nèi)，扣除合同印花稅的金額后向買受人無息退還已收房款。”
特別需要提醒購房人注意的是：在第七條中約定的購房人逾期付款要承擔(dān)的違約金比率以及房地產(chǎn)商可以解約的條件，應(yīng)該與后面的合同第九條房地產(chǎn)商逾期交房的違約責(zé)任對等，也就是說房地產(chǎn)商承諾逾期交房三個月，購房人可以要求解除合同，購房人也最多承諾逾期付款三個月，房地產(chǎn)商才可要求解除合同。同樣，購房人也沒有必要承諾高過合同其它條款中房地產(chǎn)商承諾的在違約情況下要承擔(dān)的違約金比率。
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