解讀：二手房合同誤區(qū)

　　二手房合同是指購(gòu)房者和售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。這類合同通常存在一些誤區(qū)，下面yjbys小編就為大家來(lái)解讀這些誤區(qū)。

　　誤區(qū)一：賣方支付違約金即可解除合同

　　如果出現(xiàn)二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的情況，賣家往往會(huì)傾向于違約，即向買家明確表示自己愿意承擔(dān)合同約定的違約金，解除合同。但如果此時(shí)買家就算根據(jù)合同約定拿到違約金，但往往也不能再購(gòu)買一套房屋。這個(gè)時(shí)候買家可以要求賣家繼續(xù)履行合同。當(dāng)然如果買方?jīng)]有足夠的資金，還需要賣方配合貸款，這個(gè)時(shí)候就會(huì)比較麻煩。

　　誤區(qū)二：沒(méi)有辦理網(wǎng)簽手續(xù)，合同就沒(méi)有法律效力

　　網(wǎng)簽合同是最近幾年，為了辦理貸款比較辯解以及進(jìn)行房地產(chǎn)交易監(jiān)管的需要而要求履行的手續(xù)。但是否進(jìn)行網(wǎng)簽不影響房屋買賣合同的效力。如果如果沒(méi)有特別約定，原則上合同簽訂即生效，買方可要求賣方繼續(xù)履行合同。

　　誤區(qū)三：賣家不愿意賣，買家就只能要求退還定金

　　房屋買賣協(xié)議一旦簽訂，賣方即應(yīng)當(dāng)履行協(xié)議。賣方不愿意出售，買方可以要求繼續(xù)履行，當(dāng)然買方也可以考慮解除合同，但要固定證據(jù)證明是買方原因?qū)е陆獬�合同，這時(shí)買方不僅可以要求支付違約金，也可以要求就房屋差價(jià)進(jìn)行賠償。當(dāng)然，訴訟的過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)。

　　誤區(qū)四：賣家不出現(xiàn)，就沒(méi)有辦法繼續(xù)履行合同

　　賣方不出現(xiàn)，法院可以公告送達(dá)和缺席判決制度，判決生效后可以直接到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　誤區(qū)五：網(wǎng)簽合同一定要等賣家解除抵押后才能簽

　　這個(gè)需要根據(jù)房管局和銀行的實(shí)際操作來(lái)判斷，并非統(tǒng)一，但網(wǎng)簽合同是買家獲得貸款的重要條件，買方要盡可能早獲得網(wǎng)簽合同。

　　誤區(qū)六：房屋產(chǎn)權(quán)登記人即為所有權(quán)人

　　房屋登記所有人與實(shí)際所有權(quán)人不一致的情況經(jīng)常出現(xiàn)，最典型的即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)但登記在一方名下，因此在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)注意房屋產(chǎn)權(quán)登記證書的取得是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如果是，簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)有配偶簽字為宜。

　　綜合而言，對(duì)于買方而言，二手房交易合同應(yīng)當(dāng)盡可能的詳細(xì)，并對(duì)辦理網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶登記等事項(xiàng)均約定明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確并約定單獨(dú)的違約責(zé)任，可以在一定程度上約束賣方。同時(shí)，盡可能縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間，也可以咋一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)尋找數(shù)月最終簽訂了合同并交付部分款項(xiàng)后卻發(fā)現(xiàn)自己有可能無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，就需要考慮請(qǐng)律師了。

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