房屋先出售后抵押和房屋先抵押后出售的受償方式
房屋先出售后抵押如何受償?房屋先抵押后出售如何受償?shù)膯?wèn)題?以下是yjbys小編特意為大家整理的有關(guān)資料，歡迎參考!
一、房屋先出售后抵押如何受償
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，出賣(mài)人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：
(1)如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未為登記，由于該房屋上沒(méi)有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。但如果購(gòu)房消費(fèi)者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護(hù)。
(2)如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記后，出賣(mài)人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榈怯浀?主要目的在于確保房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管以及有效防范出賣(mài)人重復(fù)預(yù)售損害購(gòu)房人利益的行為，登記的合同具有對(duì)抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購(gòu)房消費(fèi)者承擔(dān)。
(3)如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，出賣(mài)人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購(gòu)房人的房屋設(shè)定抵押，由于購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣(mài)人對(duì)他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無(wú)效。
二、房屋先抵押后出售如何受償
房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣(mài)人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益沖突。
(1)如果出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)通過(guò)登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買(mǎi)賣(mài)合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，消費(fèi)者的所有權(quán)仍然不能對(duì)抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，以取得房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負(fù)擔(dān)所支付的價(jià)款向抵押人追償。
(2)如果出賣(mài)人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買(mǎi)受的，屬于買(mǎi)收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自無(wú)反悔并受法律保護(hù)的依據(jù)。
以上是房屋先出售后抵押和房屋先抵押后出售兩種情況下的受償方式，消費(fèi)者一定要分清楚兩種情況的區(qū)別。
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