政策法規(guī)：違反定金合同定金能否退還

　　案例：

　　張某以貸款方式購(gòu)得位于溫縣南新華街某小區(qū)建筑面積128.47平方米商品房一套。2012年6月3日，張某與王某簽訂賣房協(xié)議，協(xié)議書(shū)載明：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，甲方張某愿將位于南新華街某小區(qū)建筑面積128.47平方米商品房賣給乙方王某，價(jià)格為30萬(wàn)元，分期交清，待5年后甲乙雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方不能以任何理由終止該協(xié)議履行。協(xié)議簽訂后，王某付給張某兩萬(wàn)元。后王某認(rèn)為，在簽訂協(xié)議時(shí)，該商品房在抵押期間，張某無(wú)權(quán)單方轉(zhuǎn)讓不完全屬于其所有的商品房，雙方所簽合同無(wú)效，要求張某返還兩萬(wàn)元。

　　[分歧]

　　本案在審理過(guò)程中，針對(duì)未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，房屋所有人同房屋買受人訂立的買賣合同應(yīng)否具有法律效力存在分歧。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，法院對(duì)買方要求賣方退還定金的訴訟請(qǐng)求予以支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買方明知房屋上設(shè)置有抵押權(quán)，其以合同未經(jīng)抵押權(quán)人同意，認(rèn)定合同無(wú)效的觀點(diǎn)，沒(méi)有法律依據(jù)，其要求賣方退還定金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

　　[評(píng)析]

　　法院審理時(shí)采納了第二種觀點(diǎn)。法院認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議是在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)簽訂的，合法有效。王某明知是抵押物又以合同的標(biāo)的物是抵押物為由，認(rèn)為合同無(wú)效的觀點(diǎn)，法院不予支持，遂依法駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

　　理由是：我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”我國(guó)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，雙方簽訂的合同是在平等、自愿的基礎(chǔ)簽訂的，不需要辦理批準(zhǔn)和登記等手續(xù)才生效，所以自成立時(shí)生效。在審判實(shí)踐中，只是抵押物在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)出讓人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款提前向抵押權(quán)人清償。否則，既不符合抵押權(quán)的本質(zhì)，也與善意取得制度相違背。如果合同中約定了定金條款，買受人履行支付定金義務(wù)后，違約拒絕履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，并以該買賣合同未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意不具有法律效力為由，要求出賣人退還所交定金，出賣人可依據(jù)定金罰則，不予退還定金。同樣，如果買受人依合同約定向出賣人支付了購(gòu)房款，出賣人無(wú)法使買受人取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，出賣人亦應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。

【政策法規(guī)：違反定金合同定金能否退還】相關(guān)文章：

定金的合同12-24

定金的合同01-11

賣房定金合同12-02

房屋定金合同12-09

買房定金的合同01-06

買賣定金合同12-16

定金擔(dān)保合同01-14

租房定金的合同04-17

關(guān)于定金的合同04-06

購(gòu)房定金合同12-07