房屋租賃合同法的規(guī)定
房屋租賃合同法的規(guī)定:
一、《城市房屋租賃管理辦法》第4條,公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。
問題:該條只規(guī)定房屋所有權人的出租權,其他人對房屋有無出租權?非房屋所權人出租房屋后,承租人的權利如何保證?
解答:根據(jù)《合同法》第51條,“無處分權的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”因此,非房屋所有人對房屋進行出租并不導致租賃合同無效,只是效力待定而已!逗贤ā返228條還規(guī)定:“因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”可以看出,出租人是否為租賃物的所有人或使用權人,不影響租賃合同的效力。
二、第6條,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押,未經(jīng)抵押權人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;
9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
問題:該法采取禁止性方式,規(guī)定了禁止出租的房屋類型,以以上房屋出租的合同效力如何?
解答:《合同法》第52條第5項,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的,合同無效。該法是建設部發(fā)布的行政規(guī)章。合同是否有效,應當以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為準。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》,進一步明確:《合同法》實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此,以上述房屋為標的的房屋租賃合同并非無效。
三、第7條,住宅用房的.租賃,應當執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。
租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
問題:可否租用住宅用房從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動?
解答:“住改商”給生活帶來便利,但也帶來噪聲、氣味等環(huán)境污染!段餀喾ā窙]有完全禁止“住改商”,而是將選擇權交給了有利害關系的業(yè)主。第77條規(guī)定:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。”但是,怎樣確定是否有利害關系,有利害關系全體業(yè)主的范圍如何定,如何算征得了業(yè)主同意等問題在《物權法》中并沒有規(guī)定。加上客觀現(xiàn)實情況,這就很容易產(chǎn)生一系列矛盾。期待以后的司法解釋加以明確。
四、第11條,租賃期限內(nèi),房屋出租人轉讓房屋所有權的,房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。
出租人在租賃期限內(nèi)死亡的,其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同
住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租
問題:轉讓房屋所有權的范圍?家庭成員的范圍?
解答:1、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》2001年8月15日建設部修正,第3條,本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉讓,是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:
(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;
(2)一方提供土地使用權,另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;
(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;
(4)以房地產(chǎn)抵債的;
(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2、根據(jù)《繼承法》的規(guī)定,在法律上具有權利義務關系的家庭成員包括:夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女。而且包括法律擬制的家庭成員。
《合同法》第234條,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
合同法沒有限定可以繼續(xù)承租的為家庭成員,與承租人生前共同居住的亦可承租,并且也沒有“共同居住兩年以上”的限定條件。
五、第13條,房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的,當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
第14條,房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第15條,申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件:
(一)書面租賃合同;
(二)房屋所有權證書;
(三)當事人的合法證件;
(四)城市人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋,還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋,還須提交委托代管人授權出租的證明。
第16條,房屋租賃申請經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請,可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查,并頒發(fā)《房屋租賃證》。
第17條,《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,《房屋租賃證》作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的,《房屋租賃憑證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第18條,嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第32條,違反本辦法有下列行為之一的,由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰:
(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的,注銷其證書,并可處以罰款;
(二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的責令限期補辦手續(xù),并可以罰款;
(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù),擅自轉租房屋的,其租賃行為無效,沒收非法所得,并可處以罰款。
問題:房屋租賃登記
解答:《城市房屋租賃管理辦法》第13條到第18條對租賃登記做出規(guī)定。但沒有規(guī)定未登記的租賃合同效力。
合同法第44條規(guī)定,依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。
合同法解釋(一)第9條,依照合同法第44條第2款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
在租賃合同當事人意思表示一致、具有締約能力并且沒有法律、行政法規(guī)認定的合同無效、可撤銷可變更以及效力待定情形的,應當認定租賃合同有效。而登記備案只是作為行政部門的行政管理手段,違反該規(guī)定會造成補辦手續(xù)、罰款的行政處罰后果。
六、第19條,房屋租賃人當事人按照租賃合同的約定享有權利,并承擔相應的義務;出租人在租賃期限內(nèi),確需提前收回房屋時,應當事先征得承租人同意給承租人造成損失的應當予以賠償。
問題:對承租人在租賃期限內(nèi),確需提前返還房屋的處理
解答:出租人在征得承租人同意時可提前收回房屋。依據(jù)公平原則,承租人也享有在征得出租人同意時提前返還房屋,使合同權利義務終止的權利。但給出租人造成損失的應當給予補償!逗贤ā返93條,當事人協(xié)商一致,可以解除合同。
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