商品房預(yù)售合同無效案例分析

　　一審法院經(jīng)審理查明：國貿(mào)房地產(chǎn)公司承建某綜合樓，2006年9月26日，某區(qū)新華書店與國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱國貿(mào)房地產(chǎn)公司)簽訂《土地聯(lián)合建房協(xié)議書》，并對該協(xié)議書進行了公證，雙方約定：某區(qū)新華書店將某某路40號的土地(其土地使用權(quán)人是某區(qū)新華書店，使用權(quán)類型為劃撥，用途為倉儲;該樓的承建申請人為某區(qū)文體局)交給國貿(mào)房地產(chǎn)公司開發(fā)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司將開發(fā)出來的房屋“某綜合樓”除無償給某區(qū)新華書店一部分外，其他房屋可由國貿(mào)房地產(chǎn)公司對外出售，某某路40號的土地的過戶手續(xù)、土地出讓金等費用均由國貿(mào)房地產(chǎn)公司負責(zé)辦理和承擔(dān)。

　　2006年11月14日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》，合同約定：由羅某定購國貿(mào)房地產(chǎn)公司在建的自建工程“某綜合樓”中的從北往南第四間門面及二樓整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二樓面積約為800平方米，每平方米1620元。羅某應(yīng)向國貿(mào)房地產(chǎn)公司交付購房預(yù)訂款80萬元，國貿(mào)房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)局驗收合格后交付土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證，羅某在其后30天內(nèi)交付余款。2007年3月28日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)向羅某交付房屋。合同還約定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司如無法交付房屋，則雙倍返還羅某交付的全部房款。合同總價款為188.5萬元。

　　合同簽訂后，羅某依約分別于2006年12月13日和12月22日交付購房預(yù)訂款8萬元、72萬元。但國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房產(chǎn)證及房屋。國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預(yù)售許可證。故羅某請求判令國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同及償付違約金160萬元

　　【審判】

　　一審法院認為：羅某與國貿(mào)房地產(chǎn)公司之間簽訂的《房屋定購合同》，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該民事法律關(guān)系合法有效，依法應(yīng)予保護。該合同從內(nèi)容和性質(zhì)上看，應(yīng)屬房屋買賣合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定履行合同的行為違約，對引起本案糾紛應(yīng)負全部責(zé)任。但因國貿(mào)房地產(chǎn)公司和羅某買賣房屋的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，且產(chǎn)權(quán)所有人不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司，致使該合同目的無法實現(xiàn)。故對羅某要求國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的請求，不予支持。從雙方約定的違約條款性質(zhì)上看，該條款應(yīng)是定金條款，但其約定超過合同總價款的20%，對超過部分不應(yīng)雙倍返還。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十一條的規(guī)定，判決如下：一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司雙倍返還羅某定金75.4萬元(188.5萬元X20%X2=37.7萬元X2)。

　　二、國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還羅某購房款42.3萬元(80萬元-37.7萬元)。上述二項合計117.7萬元，由國貿(mào)房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)付清。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 羅某不服上訴稱：一審判決認定國貿(mào)房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)履行房屋訂購合同錯誤。即使涉案的《房屋訂購合同》無效，國貿(mào)房地產(chǎn)公司對造成該合同無效也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部過錯責(zé)任。請求撤銷一審判決，改判國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行《房屋訂購合同》并支付違約金80萬元。 國貿(mào)房地產(chǎn)公司上訴并答辯稱：

　　一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》為無效合同。該房屋不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司自己開發(fā)建設(shè)的商品房項目，國貿(mào)房地產(chǎn)公司不是該房屋的法定權(quán)利人。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》損害了法定權(quán)利人的權(quán)益，應(yīng)認定無效。國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)返還收取的羅某交付的購房預(yù)定款，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某對合同無效均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　請求撤銷一審判決，確認雙方簽訂的《房屋訂購合同》無效;判決由國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還羅某預(yù)付購房款80萬元。 二審認為：

　　1、關(guān)于涉案的《房屋訂購合同》是否合法有效的問題。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，本案的涉案合同屬于商品房買賣合同。由于國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預(yù)售許可證，故按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該《房屋訂購合同》應(yīng)認定為無效合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司在明知自己沒有取得“某綜合樓”的商品房預(yù)售許可證的情況下，未告知羅某，仍與其簽訂《房屋訂購合同》，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第(一)項的規(guī)定，羅某可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，羅某已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還羅某80萬元預(yù)付款并賠償其80萬元。 由于涉案合同無效，因而不能繼續(xù)履行。

　　2、關(guān)于涉案的《房屋訂購合同》第八條是否是定金條款的問題。涉案的《房屋訂購合同》第八條明確約定“違約責(zé)任：1、自乙方簽訂合同之日起，如有資金問題或其他原因，乙方違約，甲方有權(quán)沒收全部所交的款項。2、甲方因工程半途而廢止，或中途轉(zhuǎn)讓他人，竣工時間延期等所造成無法交付給乙方，乙方所交付的房款總額，甲方應(yīng)雙倍償還給乙方”。該條款是合同雙方當(dāng)事人真實意思的表示，是對其違約責(zé)任的約定，故涉案的雙方當(dāng)事人均應(yīng)按《房屋訂購合同》第八條的約定履行。一審判決適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。

　　經(jīng)二審審判委員會討論決定，判決：一、撤銷一審民事判決。二、國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還羅某預(yù)付購房款80萬元，并賠償羅某80萬元，由國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決書生效后十日內(nèi)付清。三、駁回羅某的其他訴訟請求。上述給付款項，如未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

　　【問題】

　　一、本案屬于房屋買賣合同還是屬于商品房預(yù)售合同糾紛。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時，標(biāo)的物尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，本案應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同糾紛。

　　二、合同的效力。

　　1、該商品房的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，根據(jù)中華人民共和國國家土地管理局1998年第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第五條、第九條、第十三條的規(guī)定，涉及的劃撥土地使用權(quán)，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補交出讓金或有關(guān)土地有償使用費用。至本案審結(jié)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司亦未能提交改變土地用途所必須的有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　2、根據(jù)最高人民法院2003年4月28日《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，至本案審結(jié)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證。以上兩點，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第(五)項的規(guī)定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》無效。

　　三、本案是否遺漏當(dāng)事人。本案新華書店是土地使用權(quán)人，是否遺漏了當(dāng)事人新華書店。根據(jù)羅某的訴請，羅某請求認定合同有效、國貿(mào)房地產(chǎn)公司履行雙方簽訂的合同并承擔(dān)違約責(zé)任，國貿(mào)房地產(chǎn)公司辨稱合同無效并駁回羅某的訴訟請求。雙方的焦點是合同的效力，故此，依照商品房預(yù)售合同糾紛處理，沒有遺漏當(dāng)事人。

　　四、二審改判的理由。由于涉案合同無效，依照無效合同的處理原則，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未改變土地使用性質(zhì)，明知自己沒有取得“某綜合樓”的商品房預(yù)售許可證的情況下，亦未告知羅某，即與其簽訂《房屋訂購合同》，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的過錯責(zé)任。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第(一)項的規(guī)定，羅某可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　本案中，羅某已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還羅某80萬元預(yù)付款并賠償其損失80萬元。

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