房屋租賃合同審查注意事項

時間：2020-10-06 13:49:38 合同法規(guī) 我要投稿

房屋租賃合同審查注意事項

　　一、主體資格的審查

房屋租賃合同審查注意事項

　　1、出租人是否具備主體資格

　　出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

　　(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

　　(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利

　　1)房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證實材料。

　　2)共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實材料。

　　3)委托或代辦代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證實材料。

　　4)房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋治理部分查詢。

　　2、承租人是否具備主體資格

　　審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

　　注：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”

　　二、房屋是否存在禁止出租的情形

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

　　根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

　　(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

　　(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權(quán)屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

　　三、房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致

　　這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準(zhǔn)。