合同案例：房屋修繕責(zé)任認(rèn)定

　　2009年7月15日，出售人趙某(甲方)與買(mǎi)受人錢(qián)某(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：甲、乙雙方于2009年7月25日前辦理完結(jié)房屋交接手續(xù)，8月20日前辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。且該房屋內(nèi)有一租客李某，甲、乙雙方在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，租約仍然延續(xù)。該租約于2009年10月30日到期且租金仍由甲方一人收取。

　　甲、乙雙方于2009年7月25日辦理完結(jié)交房手續(xù)。交房當(dāng)日，乙方取得甲方和租客的同意后對(duì)房屋的幾處內(nèi)部電線進(jìn)行重排，后在租客正常使用時(shí)，其中一處電線短路起火，造成房屋內(nèi)部分裝修損毀。甲方、乙方和租客就賠償事宜進(jìn)行了多次協(xié)商，但均未果。乙方便以該房屋仍在甲方名下，并未過(guò)戶(hù)給自己，且甲方仍收取租金為由訴至法院，要求甲方修復(fù)房屋。

　　『案情分析』

　　乙方認(rèn)為甲方在交房后仍收取房屋租金，根據(jù)公平原則即權(quán)利義務(wù)相當(dāng)，房屋理應(yīng)由甲方修復(fù)。乙方還認(rèn)為此房屋雖已交房，但是還未過(guò)戶(hù)至自己名下，期間的該房屋所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由甲方承擔(dān)。

　　《合同法》第一百四十二條“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”本案中并不存在法律另行規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情況，故房屋之風(fēng)險(xiǎn)自甲、乙雙方辦理完結(jié)交房手續(xù)起發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　雖該房屋內(nèi)有一租客，且甲、乙雙方約定租金一直由甲方收取至租賃關(guān)系終止，但是導(dǎo)致事故發(fā)生的直接原因是乙方對(duì)房屋內(nèi)電線的重排。且此時(shí)早已完成了交房手續(xù)，房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由乙方承擔(dān)。而乙方不應(yīng)以此時(shí)房屋并未更名至其名下，無(wú)需承擔(dān)房屋風(fēng)險(xiǎn)以及房屋租金由甲方收取為由，要求甲方對(duì)其預(yù)期物權(quán)的損失進(jìn)行救濟(jì)。

　　綜上所述，房屋的修復(fù)應(yīng)當(dāng)由乙方自行承擔(dān)。本案中乙方與甲方約定在雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前提前交房，其未能考慮到在產(chǎn)權(quán)不變的情況下，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任人卻隨交房手續(xù)的完成而變化，在仍然存有租賃關(guān)系的情況下，給自己帶來(lái)了諸多隱患。

　　『專(zhuān)家支招』

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，大量房屋存在著與第三方的租賃關(guān)系，使其中買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系變得模糊，有關(guān)房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任難以界定，應(yīng)此我們建議在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中注意如下問(wèn)題：

　　首先，買(mǎi)賣(mài)雙方及承租人在簽訂買(mǎi)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)對(duì)租約的處理方式進(jìn)行約定，一般約定為交房前解除租約或交房當(dāng)日轉(zhuǎn)交租約為宜。

　　其次，交房手續(xù)應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)之后，此時(shí)產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，再辦理風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移才會(huì)更加合理，并且可以避免不必要的糾紛。

　　最后，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)就涉及租賃可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)作出合理約定，明確交房后房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。如此類(lèi)特殊情況：若租金收益仍由賣(mài)方收取，我們建議雙方可以約定租約期間房屋風(fēng)險(xiǎn)由賣(mài)方承擔(dān)。

　　“五個(gè)清晰”減少交易風(fēng)險(xiǎn)

　　一、房屋權(quán)屬清晰

　　了解房屋權(quán)屬，俗稱(chēng)“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣(mài)方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣(mài)方必須是同一人，不然虛假售賣(mài)，或買(mǎi)了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。

　　二、物業(yè)交割清晰

　　物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車(chē)費(fèi)，以及物管費(fèi)等，這些金額雖不大，但是交割不清會(huì)遺留下很多問(wèn)題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務(wù)會(huì)給新業(yè)主入住帶來(lái)困擾。

　　三、付款時(shí)間清晰

　　買(mǎi)賣(mài)雙方需在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定好付款流程，首款、尾款分別于何時(shí)支付，約定絕對(duì)日期，不要用“過(guò)戶(hù)后付余款”，此種約定過(guò)于模糊，“過(guò)戶(hù)”有很多時(shí)間點(diǎn)，如遞交過(guò)戶(hù)資料、兩證均已至買(mǎi)方名下等，一定要明確。

　　四、稅費(fèi)承擔(dān)清晰

　　二手房交易涉及稅費(fèi)金額是筆不小的開(kāi)支，雖然由誰(shuí)支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣(mài)方在交易過(guò)程中認(rèn)為個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)過(guò)重，想毀約或者抬高售價(jià)等，都將給交易帶來(lái)諸多麻煩。所以應(yīng)該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)而抬高房?jī)r(jià)。

　　五、違約責(zé)任清晰

　　無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易還是通過(guò)中介交易，都應(yīng)在購(gòu)房合同上明確雙方責(zé)權(quán)，確定履約時(shí)間和違約責(zé)任，這樣才能約束雙方義務(wù)的履行，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進(jìn)行追究。

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