合同案例：租房合同要明確房屋維修責(zé)任

　　【案例一】：

　　大學(xué)畢業(yè)生小貝承租一房，房內(nèi)有天花板脫落危險(xiǎn)，小貝多次要求房東老陳修理未果，只好向虹口法院起訴要求解除房屋租賃合同。虹口法院依法審理，認(rèn)為該房屋確實(shí)存在安全隱患，并已危及到小貝的安全，支持訴請(qǐng)。

　　小貝去年從上海某高校畢業(yè)，通過中介租了老陳的房子�？捶繒r(shí)，小貝發(fā)現(xiàn)屋頂天花板有脫落跡象，但考慮到租金相對(duì)便宜，仍愿意承租，只要求房東修理天花板。房東對(duì)修理一事口頭表示同意。等到簽訂租房合同入住后，小貝才發(fā)現(xiàn)房東只是用透明膠帶將有裂痕的地方粘貼了一下。

　　某天下班回家，小貝發(fā)現(xiàn)天花板的水泥掉落下來砸了一地，他立即通知老陳要求重新維修天花板。老陳同意修理，人卻遲遲不來。其后，小貝及其同學(xué)趁著酒勁找老陳理論，打傷了老陳，為此，小貝還賠償了老陳醫(yī)藥費(fèi)8000元。對(duì)于傷人一事，老陳耿耿于懷，百般拖延對(duì)房屋的維修。小貝最終起訴至虹口法院，要求解除房屋租賃合同。

　　【點(diǎn)評(píng)】：

　　虹口法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租房屋已經(jīng)危及到小貝的人身和財(cái)產(chǎn)安全，即使小貝在訂立租房合同時(shí)明知該房屋存在質(zhì)量問題，但他仍然有權(quán)利隨時(shí)解除合同。所以，對(duì)小貝的訴請(qǐng)，法院予以支持。

　　法官建議剛出校門的大學(xué)生租房時(shí)應(yīng)在租賃合同中約定涉及因房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的修繕責(zé)任等內(nèi)容，并明確約定違約責(zé)任。

　　【案例二】：

　　2011年5月28日,余某與汪某簽訂了一房屋租賃合同，余某承租汪某一套頂層的商品房，租期三年，租金按年支付，在每年的12月31日之前付清，余某交付第一年的租金后即可入住。簽訂合同時(shí)，汪某明確告訴余某房屋屋頂東角有漏水現(xiàn)象，余某因急于入住，對(duì)此未置可否。余某入住后一個(gè)月，發(fā)現(xiàn)該商品房屋頂東角有漏水現(xiàn)象，遂要求汪某進(jìn)行維修，汪某予以拒絕，余某遂訴至法院要求汪某承擔(dān)房屋的維修責(zé)任。本案中，房屋的維修責(zé)任應(yīng)否由汪某承擔(dān)?

　　【分歧】

　　對(duì)于本案中房屋的維修責(zé)任應(yīng)否由汪某承擔(dān)，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十一條的“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)擔(dān)相應(yīng)減少租金或者延長租期”規(guī)定，本案中房屋漏水的維修責(zé)任應(yīng)由汪某承擔(dān)。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為， 因汪某在簽訂合同時(shí)已經(jīng)將房屋漏水的事實(shí)明確告知了余某，余某當(dāng)時(shí)并未提出異議，仍然同意承租該房屋，故汪某無需承擔(dān)房屋的維修責(zé)任。

　　【管析】

　　同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

　　《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交給承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。該條是關(guān)于出租人負(fù)有租賃物瑕疵擔(dān)保義務(wù)的規(guī)定。所謂瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指出租人負(fù)有保持租賃物在租賃期間內(nèi)符合約定用途的義務(wù)，即出租人交付給承租人使用的財(cái)產(chǎn)應(yīng)符合約定的標(biāo)準(zhǔn)。租賃合同中出租人維修義務(wù)的前提條件是出租人負(fù)有租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，如租賃物有瑕疵的，出租人即負(fù)有維修義務(wù)。但是，一般認(rèn)為，在判定出租人是否負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)上有一個(gè)重要條件，即承租人須在租賃租賃物之前不知道該瑕疵的存在，因?yàn)槿绻�承租人在簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道了瑕疵的存在，還仍然與出租人簽訂租賃合同，顯然，承租人已經(jīng)將瑕疵考慮到締結(jié)合同的條件之中，可以據(jù)此認(rèn)為是承租人自愿承受有瑕疵的租賃物。

　　本案中，在簽訂合同時(shí)，汪某就已經(jīng)明確告知余某租賃房屋屋頂東角有漏水現(xiàn)象，但余某當(dāng)時(shí)并未提出異議，那么可以認(rèn)為在簽訂合同時(shí)，承租人余某對(duì)該房屋屋頂東角漏水的現(xiàn)象予以了認(rèn)可，也就意味著雙方簽訂的房屋就是漏水的房屋，余某已經(jīng)自愿承受了該有瑕疵的房屋。余某入住后發(fā)現(xiàn)屋頂東角有漏水現(xiàn)象，仍然是簽訂合同時(shí)已經(jīng)存在的情況，并不是該租賃房屋出現(xiàn)了新的瑕疵，故汪某在房屋租賃期間保持了房屋符合合同預(yù)定的用途，汪某沒有違約，無需承擔(dān)房屋東角的維修責(zé)任。除非在余某入住后，房屋出現(xiàn)新的情況，具有新的瑕疵，余某才可以要求汪某在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修，或者要求汪某承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。

　　但是，這也并不意味著承租人余某沒有救濟(jì)途徑�！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。”本條是關(guān)于租賃物質(zhì)量不合格時(shí)承租人的解除權(quán)的規(guī)定，租賃合同為有償合同，對(duì)于租賃合同準(zhǔn)用買賣合同的有關(guān)規(guī)定，租賃合同的出租人如同買賣合同的出賣人一樣，對(duì)租賃物負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。租賃物無論是在交付前還是于交付后發(fā)生瑕疵的，出租人均負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。房屋作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，是一種非常特殊的商品，它用于滿足公民“住”這一基本生活需要，對(duì)于住房租賃予以特別的法律調(diào)整，有利于穩(wěn)定社會(huì)秩序和安定人民生活。因此，在住房租賃中，出租人對(duì)于房屋的質(zhì)量應(yīng)負(fù)嚴(yán)格的產(chǎn)品責(zé)任，也就是說，只要房屋的質(zhì)量不合格，危及承租人的人身安全或者健康時(shí)，無論承租人在訂立合同時(shí)知道與否，承租人均有權(quán)隨時(shí)解除合同。本案中，盡管余某在簽訂租賃合同時(shí)知道房屋存在漏水現(xiàn)象，余某仍可以隨時(shí)解除合同，并要求汪某返還剩余租期的租金。

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